SDGs実現に貢献するマンション経営の方法は？建築・管理・ダイバーシティなどポイントを解説

マンション経営を通じてSDGsに貢献する方法は多数あるのですが、どこから着手すればよいかわからないという方も少なくありません。

そこで今回の記事では、建築・管理・ダイバーシティといった軸を中心に、SDGsに貢献する方法について紹介していきます。自身のマンション経営でSDGsを実践するうえでの参考にしてください。

目次

1. マンション経営でSDGs実現に貢献する方法は？
2. マンション建設におけるSDGsへの貢献のポイント
   2-1．マンション建設を通じたSDGsへの貢献とは？
   2-2．省エネ・創エネなど環境保護へ貢献する性能の付与
   2-3．長い間使用し続けられる頑丈な構造
   2-4．気候変動に適応した高気密・高断熱
   2-5．建物のライフサイクルに配慮した建物の建築
3. マンション管理を通じたSDGsへの貢献のポイント
   3-1．マンション管理を通じたSDGsへの貢献とは？
   3-2．こまめなメンテナンスによる物件の長寿命化・大規模修繕頻度の削減
   3-3．環境性能の高い設備の導入や設備更新による環境負荷の抑制
   3-4．防犯・防災機能による地域社会への貢献
   3-5．入居者の維持を通じた地域発展への貢献
4. マンション経営におけるダイバーシティのポイント
   4-1．マンション経営のダイバーシティを通じたSDGsへの貢献とは？
   4-2．女性が安心して住めるセキュリティなどの物件設備・管理
   4-3．高齢者・障がい者が住みやすいバリアフリー設備
   4-4．入居者の属性で入居を断らない審査体制
   4-5．外国人が契約・生活しやすくするための工夫
5. まとめ

1　マンション経営でSDGs実現に貢献する方法は？

不動産を経営する方は投資効果もふまえながら、無理なく取り入れられる方法を組み合わせていきましょう。今回の記事では次の3つの軸に分けて、マンション経営を通じてSDGsに貢献する方法をまとめました。

• 不動産の建設
• 不動産管理
• 不動産におけるダイバーシティ

それぞれの着眼点を基にマンションの区分保有やマンションの一棟建設・保有における業者選びや物件選び、物件管理手法などを考えていきましょう。

2　マンション建設におけるSDGsへの貢献のポイント

不動産では物件それ自体の性能や建設方法によってSDGsに貢献できたり、逆に持続的社会の発展を脅かす取り組みになったりします。マンション経営をおこなううえでは、SDGsに貢献できる物件の特性や建築方法を理解し、それらの手法を取り入れていくことが大切です。まずは「建設」という側面から見たSDGsへの貢献方法についてみていきましょう。

2-1　マンション建設を通じたSDGsへの貢献とは？

マンションをはじめとした不動産を建設する中で、SDGsに貢献する方法はいくつかあります。

不動産建設に関するSDGsの貢献方法

• 省エネ・創エネなど環境保護へ貢献する性能
• 長い間使用し続けられる頑丈な構造
• 気候変動に適応した高気密・高断熱
• 建物のライフサイクルに配慮した建設法

区分マンション経営を行う場合は、物件選びで工夫することになります。以上に示した条件により多くあてはまる物件を購入して長期にわたりマンション経営をおこなうことが、間接的なSDGsへの貢献につながります。区分マンションの販売を手がける不動産業者から情報収集して、SDGsへ貢献できるポイントを比較し、質の高い物件への投資を検討されていくと良いでしょう。

マンションを一棟保有する場合には、物件選びに加えて、太陽光発電の設置をはじめとした設備投資を通じて、さらにSDGsへの貢献度合いを高めることも可能です。

マンション建設から手がける場合には、工務店や不動産会社と相談しながら、物件の構造や環境性能、業者の質などにこだわることで、SDGsへ高いレベルで貢献する物件の建設・所有が実現します。

自分のマンション経営手法をふまえて、実現可能な形でSDGsへ貢献していきましょう。

2-2　省エネ・創エネなど環境保護へ貢献する性能の付与

不動産自体の省エネ・創エネなどの性能を高めることが、不動産建設におけるSDGsへの貢献の第一歩となります。最近では太陽光発電と蓄電池を搭載することで、エネルギー創出と化石燃料由来のエネルギー使用の削減効果のある物件が増えています。マンションなど大規模な建物は屋根の面積も広く、環境負荷の抑制に大きく貢献できます。

また、高断熱・高気密な建物の外部構造や、効率的な空調設備などにより、冷暖房の使用を抑えられる構造もSDGsへの貢献として有効です。照明や維持・管理のための諸設備について、電力消費を抑えた設備を導入するのも省エネにつながります。

これらの省エネ・創エネ対策を通じて実質的な温室効果ガスを発生させるエネルギー消費をゼロにする「ZEB」という指標も存在します。（低層建築物や戸建ての場合はZEHとなります）。

区分マンション経営の場合は建物の内部構造まで把握するのは容易ではないので、ZEBのような環境性能の指標や認証を参考に投資物件選びをおこなうのも一つの考え方です。

2-3　長い間使用し続けられる頑丈な構造

長期にわたり良好な状態を維持して、住居として使用し続けられる物件の建設は、SDGsに大きな役割を果たします。物件の建設・解体はどのように工夫しても多くの資源と廃棄物を産み出します。さらに大規模修繕でも資源の使用を避けられません。

そのため、長期にわたり解体せずに使用し続けられる物件は、資源の保護やごみの削減などに貢献できます。さらに性能の劣化が進みにくければ、大規模修繕に伴う資源の使用も抑えられるため、より一層SDGsにおいてはプラスです。

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会では長期優良住宅の認定をおこなっていて、これは戸建てだけではなくマンションにも適用可能です。マンションを購入する場合には、同認定を取得した物件を探してみるのもよいでしょう。

2-4　気候変動に適応した高気密・高断熱

高気密・高断熱は省エネの観点に加えて、気候変動に対処した住環境の整備の面でも貢献が可能です。

地球温暖化を食い止めることはSDGsの重要な課題の一つとなっていますが、現実には一定程度の温暖化や気候変動が避けられません。そのため、SDGsのゴールの一つに「気候変動に具体的な対策を」があるように、気候変動に適応した社会形成への貢献も重要です。

高気密・高断熱な家は外気温の変動の影響を抑えて、暑い日も寒い日も快適に過ごすことが可能です。断熱性能の高い構造や空調を持つ物件は、省エネ・気候変動への適応と二重の意味でSDGsへの貢献となるのです。

マンションを購入する場合は、区分でも一棟買いでも、断熱性能の高い構造や空調の性能を有する物件を厳選してください。マンションを建設から手掛ける場合には、工務店や建築士と相談しながら、建材選びや内部構造を工夫して、気候変動に強い物件の建設を検討していきましょう。

2-5　建物のライフサイクルに配慮した建物の建築

建造物を永続させることができないなか、一定の周期で建築と解体が繰り返されることになります。そのため建物を建設する際には、建物のライフサイクル全体に配慮した不動産建設に配慮することが、SDGsへの貢献につながります。

専門性の高い領域になるため、不動産経営者としては、次に紹介するポイントについて高いレベルで配慮できる、質の高い業者・建築士を利用することが大切です。

着眼点は多岐にわたりますが、例えば次のようなポイントに積極的に取り組む業者かどうかを確認していくと良いでしょう。

• 資源消費の少ない建材や建築法の導入
• 無理はないが適切な工期や建設プロセス
• 安全性への配慮による事故の予防
• 物件管理に配慮した構造
• リサイクル・廃棄しやすい建築

無駄な資源を使わずに物件を建てることSDGs貢献の第一歩です。建材選びだけでなく効率的な建築法を導入することにより、接着物やネジのような部品消費の削減や電源使用などの抑制にも繋がります。

その点では工期を無駄に長くしないことが資源消費を抑えるうえで有効です。一方で無理な工期を設定してずさんな工事を行うようでは逆効果なので、安全かつ効率的な建設プロジェクトを実行できる能力が求められます。建設中に事故やトラブルを起こすリスクの高い業者は避けなければなりません。

建設後に点検や電源・エネルギーの使用状況などが管理しやすい物件は、長期で安定的な物件管理をおこなううえで役立ちます。最後に、いつかは解体をする必要があることを踏まえると、リサイクル可能な建材をできるだけ多く使用する、解体時に素材を分別して効率的にリサイクル・廃棄をできるようにするなどの工夫も重要です。

このように、建材選び、建築法、建設プロジェクト管理など全方位的で工夫することで、建物のライフサイクル全体でSDGsに貢献できる物件建設が実現します。

3　マンション管理を通じたSDGsへの貢献のポイント

長期にわたって進められるマンション経営では、不動産管理もSDGsへの貢献における重要なポイントとなります。多くの方が管理会社を利用することになるため、質の高い管理会社選びがSDGsへ貢献するうえで重要です。

3-1　マンション管理を通じたSDGsへの貢献とは？

不動産は適切に管理することで、修繕の頻度や規模を減らすことが可能です。また防災や治安維持、安定的な入居者の獲得などは、その地域の維持・発展に役立つ点で、社会貢献にもつながります。

次のような点において不動産管理を通じたSDGsへの貢献が可能です。

不動産管理を通じてSDGsへの貢献方法

• こまめなメンテナンスによる物件の長寿命化・大規模修繕頻度の削減
• 環境性能の高い設備の導入や設備更新による環境負荷の抑制
• 防犯・防災機能による地域社会への貢献
• 入居者の維持を通じた地域発展への貢献

上記のようなポイントを汲んで適切な物件管理や入退去者管理をおこなう管理会社を選ぶことが大事です。管理会社選びでは、つい管理手数料を重視してしまいがちですが、上記のようなポイントを基に質の高い管理をおこなってくれる業者を選んでみましょう。

区分マンションの場合は、自分で意思決定できる範囲が限られるので、特に管理会社選びが重要になるでしょう。一棟マンションで経営する場合には、管理会社任せにせず、防災・防犯機能の改善や、入居者を維持しやすい正常な賃料設定、環境負荷の少ない設備への積極的な投資など、SDGsへの貢献を高めるために能動的なアクションを取ることも大切です。

ここからはそれぞれの取り組み方法について詳しくみていきましょう。

3-2　こまめなメンテナンスによる物件の長寿命化・大規模修繕頻度の削減

物件の長寿命化は建物の構造を工夫するだけでは実現できません。建築した後の適切なメンテナンスと修繕が重要になります。

日々こまめな清掃や細かい修繕を継続することで、破損や汚損を抑えられ、長期で見ると物件の劣化を遅らせます。これが資源消費の大きな大規模修繕の頻度減少や、建物自体の寿命の長期化に繋がるのです。物件管理の質が高い、建物の資産価値の保全を得意とする管理会社選びは、SDGsに貢献するうえで重要なポイントとなります。

【関連記事】不動産投資で建物管理がなぜ重要なのか？建物管理に強い不動産会社も

3-3　環境性能の高い設備の導入や設備更新による環境負荷の抑制

物件管理のなかで定期的に発生する設備更新において、環境負荷を抑えられる設備を導入することでSDGsへの貢献を実践することも可能です。

照明をLEDなど消費電力の少ない照明に変える、エアコンなど空調設備を消費電力の少ない最新設備に変えるなど、性能の高い設備へのこまめな更新が環境負荷の抑制につながります。大規模更新の際には、太陽光発電の設置や断熱性能を高める塗料での外壁塗装など、更に大掛かりな設備更新も可能です。

このように設備更新においてもSDGsへの貢献に積極的な物件管理をおこなう体制を整えることが大切です。

3-4　防犯・防災機能による地域社会への貢献

質の高い物件管理によって防犯・防災機能を高めることで、社会的な貢献に繋がります。

物件のセキュリティ性の向上や反社会勢力の排除などは、入居者の安全を確保して住みよい物件を提供する役割を果たすことに。また、防犯性能の高い住居は、地域社会の治安維持にも貢献します。

日本では建築基準を守っていれば建物自体の倒壊リスクは高くないため、適切な管理・メンテナンスにより、より小さな単位被災リスクや、入居者の安全確保、地域社会における被災時の貢献などが重要になります。

構想建造物となっているケースの多いマンションの場合、防風・地震などにおける落下物・飛翔物を防止するために、屋外にモノを置かないなどのルール造り、避難経路の確保など基本的な工夫が被災や悪天候時の被害の拡大を抑えます。劣化箇所をこまめに修繕して建材や設備の落下を防ぐことも大切です。

貯水施設や防災グッズの備蓄などが、被災時の住民の健康リスクの増大を防ぎます。入居者を守るだけでなく、地域の避難施設や医療機関を圧迫しないという社会貢献の面でも重要です。

また、共用施設のスペースが広い場合は、一時的な避難所として開放することで、地域社会の減災に貢献することも可能に。大規模マンションにおいては入居者と地域社会双方の防災・減災に配慮できる物件管理が望ましいといえます。

3-5　入居者の維持を通じた地域発展への貢献

入居者を維持して空室を減らす工夫は、その地域社会の発展に重要な役割を果たします。SDGsにおいては「住み続けられるまちづくりを」「働きがいも経済成長も」などの項目で、地域社会の発展についても重要な課題とされています。

物件の魅力を維持し、空室を増やさない・長期化させない工夫をすることで、その地域の人口維持・増加に貢献します。人が住めば、その地域での仕事や購買行動などの経済活動を通じて都市の維持や経済の発展に繋がっていくでしょう。

基本的なことではありますが、その地域の特性や人口動態、将来性を基に、居住ニーズや市況をとらえ、適切な物件管理や賃料設定ができる管理会社の利用が大切に。入居者のニーズふまえて適切な設備投資を行い、物件の魅力を維持することも有効です。

入居者を継続的に獲得できる物件管理は、不動産経営を安定化させるだけでなく、実はSDGsへの貢献という観点からも重要といえます。

4　マンション経営におけるダイバーシティのポイント

入居者の「多様性」を受け入れることは、マンションをはじめとした不動産経営を通じたSDGsへの貢献において重要な要件の一つとなります。生きていくうえでは誰しも住居の確保が欠かせないことから、SDGsを達成するうえで、どの属性の方でも安定して住居を確保できる社会の形成が求められるためです。

4-1　マンション経営のダイバーシティを通じたSDGsへの貢献とは？

マンション経営においては、さまざまな方が入居できる体制を整えることがダイバーシティへの貢献に繋がります。女性や障がい者・高齢者、外国人などでも住みやすい仕組み造りとして、以下のような工夫できるポイントがあります。

不動産経営のダイバーシティを通じたSDGsへの貢献方法

• 女性が安心して住めるセキュリティなどの物件設備・管理
• 高齢者・障がい者が住みやすいバリアフリー設備
• 入居者の属性で入居を断らない審査体制
• 外国人が契約・生活しやすくするための工夫

物件の建設や管理を通じてダイバーシティの促進に貢献できるポイントがある一方、入居者をいたずらに限定しないという点では経営者の意思も重要になります。それぞれのポイントについて詳しくみていきましょう。

4-2　女性が安心して住めるセキュリティなどの物件設備・管理

女性の入居者を促進するためには、女性が安心して住める環境づくりが重要です。

オートロックや防犯カメラの設置、荷物の受け取りに人と顔を合わせなくて済む宅配ボックスの設置などセキュリティに配慮した物件は、女性が入居を検討しやすいでしょう。大規模物件の場合は管理人の常駐なども住むうえでポイントとなります。

なお、女性を意識するあまり、女性専用物件としたり、男性が集まりにくい物件にしたりするのは、SDGsの観点から逆効果です。男性・女性のニーズをバランスよく取り入れて、性別に関係なく住みよい住居を提供するのが望ましいといえます。

4-3　高齢者・障がい者が住みやすいバリアフリー設備

高齢者や障がい者に配慮したバリアフリーの物件で不動産経営をおこなうことで、より多くの人が快適に暮らす住居を提供することが可能になります。

段差の少ない居室、エレベータの設置や手すり・引き戸の設置など、物件の設備や構造においてバリアフリー性能を高めることができます。バリアフリーに配慮された物件選びや、リフォームにおけるバリアフリー性能の向上などが有効です。

【関連記事】高齢者を受け入れる不動産投資のポイントは？自治体のサポート事例も

4-4　入居者の属性で入居を断らない審査体制

入居契約を結ぶ際には入居希望者を審査することができます。高齢者や障がい者、外国人などの入居を断ることは不可能ではありませんが、ダイバーシティの観点からは望ましくありません。

物件の設備や管理体制をととのえたうえで、どのような属性の人にも幅広く門戸を開放して、住居の確保をできるようにしておくことが、SDGsへの貢献の観点からは大切です。

審査においていたずらに入居者を制限しない管理会社を選ぶようにしてください。また、入居者を審査する際には、希望者の属性に過度にこだわらず入居を承認するようにしましょう。

【関連記事】セーフティネットとしても注目される低所得者向け賃貸住宅経営の課題は？不動産投資家にできる取り組みも

4-5　外国人が契約・生活しやすくするための工夫

ダイバーシティを推進するうえで外国人が入居・生活しやすくする状態を整備することも重要です。特に重要なのは言語で、契約時の書面や入居時の説明、室内設備の注意書きなどに関して、外国語対応できるのが望ましいといえます。また、管理会社のスタッフが外国語に堪能で、丁寧に物件の詳細や契約内容の説明ができるとさらによいでしょう。

英語でのコミュニケーションがとれれば多くの外国人とスムーズな入居契約ができます。近年インバウンドが増加傾向にある中国人へ対応すべく、中国語対応もできるとダイバーシティの面からはさらに望ましいといえます。

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まとめ

マンション経営においてSDGsに貢献する方法は多岐にわたりますが、今回は建設・管理・ダイバーシティという視点に着目して主な貢献方法を紹介しました。マンション経営を考えている方や既に経営を始めている方は、今回の記事を参考にSDGsに貢献する施策を実践していきましょう。

SDGsへの貢献はマンションの経営者1人で実行できるものではありません。不動産会社や建築業者、建築士、管理会社などさまざまなステークホルダーとも協働しながら、SDGsの観点から質の高い物件所有や管理を目指してください。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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