不動産投資で建物管理がなぜ重要なのか?建物管理に強い不動産会社も

不動産投資を考えている方の中には、物件の収益性や購入価格などの指標に重きをおいて比較検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資は長期的に運用する投資方法であるため、利回りや購入価格と同じくらい「適切な建物管理がなされているかどうか」という点も重要なポイントとなります。建物管理が行き届いていない不動産は本来のポテンシャルを活かせず、収益性や資産性を下げる可能性があるためです。

そこで本記事では、不動産投資における建物管理が重要である3つの理由と、建物管理に強みをもつ不動産会社を3社ご紹介します。

目次

  1. 不動産投資における建物管理とは
  2. 区分マンション投資における管理組合と管理会社
  3. 不動産投資で建物管理が重要な3つのポイント
    3-1.建物管理は間接的に入居率の維持につながる
    3-2.建物の陳腐化を防ぎ、資産性を維持する
    3-3.オーバースペックな設備投資を避ける
  4. 建物管理に強みを持つ不動産投資会社
    4-1.プロパティエージェント
    4-2.リズム
    4-3.インヴァランス
  5. まとめ

1.不動産投資における建物管理とは

不動産投資の物件購入後は、入居者を付けて家賃収入を得るために不動産を運用していくフェーズとなります。投資前の収支シミュレーションで見込んだ収益を得るために、大きく分けて「賃貸管理」と「建物管理」の二つの管理を行っていきます。

賃貸管理とは、入居者が退去したあとで新たな入居者を探したり、賃料設定をするための市場調査を行ったりなど、入居付けに関わる管理を指しています。賃貸管理が得意な管理会社へ委託することで空室率を下げ、投資用不動産の収益性を高く保つことにつながります。

一方、建物管理は共用部分の清掃、建物や設備の保守・点検などの管理業務を指します。適切な建物管理が行われることで、入居者が内見をした際の印象を良くしたり、心地よい住環境の提供につながったりなどで入居期間にも影響を与えます。

建物管理の主な項目として、以下のようなものがあります。

  • 給水設備
  • 排水、衛生設備
  • 消防用設備機能点検
  • 電気設備
  • 空調設備保守点検
  • クリーニング
  • 特殊建築物建築設備
  • 防虫,防鼠
  • 空気環境測定義務
  • エレベータ保守点検(もしくはエスカレータ)

基本的な必要項目は上記ですが、建物の規模や設備によって項目が変わります。例えば、防災対策を行っていたり、フロントオートロック設備の導入や録画機能付き防犯カメラの設置などの防犯対策を行うケースもあります。これらの建物管理は、基本的な建物の安全性をクリアするだけでなく入居者のニーズに合わせて適切に行われる必要があります。

2.区分マンション投資における管理組合と管理会社

複数のオーナーが存在している区分マンション投資では、一人のオーナーの意見でマンション管理の意思決定をすることができません。そのため、複数のオーナーの意見をまとめられるように自治組織として管理組合の設立を義務づけられています。

管理組合はマンションオーナーの代表としてマンション管理の意思決定を行います。実際の管理業務は、組合が管理員を直接雇用して自主管理を行うケースもありますが、多くの場合は管理会社へ委託することとなります。

共用部の清掃や修繕計画などの実質的な建物管理は管理会社が行うことになりますが、管理組合の影響力は少なくありません。管理組合は、管理会社からの報告を受けたり、マンション内の問題などについて話し合ったりすることで、マンション管理の方針に大きな影響を与えることになります。

区分マンション投資を検討している場合、管理会社がどのような管理を行っているかに加えて、管理組合が機能しているかどうかなども確認しておくことが重要となります。

3.不動産投資で建物管理が重要な3つのポイント

建物管理は賃貸管理のように直接的には収益に関わらないポイントであるため、その重要性に気がつかない不動産オーナーも少なくありません。不動産投資において適切な建物管理が重要である3つの理由を詳しく見て行きましょう。

3-1.建物管理は間接的に入居率の維持につながる

建物管理が適切に行われている物件は、廊下やエレベーターホールなどの共用部分の清掃が行き届いてます。共用部分がきれいにメンテナンスされていることは、入居検討者が内見をする際の印象に関わる重要なポイントとなり、入居率へ間接的に影響を与えます。

区分マンション投資では、各部屋のオーナーが「修繕積立金」と「建物管理費」を支払い、管理会社がこれらの建物管理を行うことになります。経費をできるだけ安くすることばかりに注視していると適切な管理が行われずに入居率の低下をまねき、結果的に収益性を低下させてしまう可能性もあります。

3-2.建物の陳腐化を防ぎ、資産性を維持する

不動産は築年数が経つことで経年劣化が起き、建物の資産性が徐々に低下してしまいます。建物管理を適切に行うことで経年劣化による陳腐化を極力避け、不動産の資産性を保つことに繋がります。

例えば、適切な修繕計画が立てられているマンションであれば、適切な費用とタイミングで外壁や屋上の大規模修繕が行われます。

これらの修繕は屋上の雨漏りや外壁の損傷を防ぎ、物件の価値を保つために重要なポイントです。適切な修繕が行われた物件には修繕履歴が残り、築年数が経過していても売却時の資産評価でプラスに働くことがあります。

一方、十分な修繕計画が練られていないマンションでは突発的な損傷に対応できず、数十万円の一時金を請求されたり、物件の資産価値を大きく低下させる可能性があります。なかでも雨漏りは様々な原因が考えられ、場合によっては多額の修繕費を必要とし、修繕後も再発してしまう可能性のある重大な欠陥となりえます。

欠陥が出てしまった物件は次の買い手の購入意欲をそいでしまい、売却時にもマイナスの影響を与えます。建物管理はこのような欠陥や損害を防ぎ、建物の資産性を保つために重要な部分を担っていると言えるでしょう。

3-3.オーバースペックな設備投資を避ける

建物管理は入居率を間接的に保ち、建物の資産性を維持するために重要な業務です。ただし、建物管理を行う管理会社によっては逆に入居率の改善を優先しすぎてしまい、オーナーに不必要な負担を強いてしまうことがあります。

例えば、「賃貸ニーズに合っていないインターネットの導入やエレベーターの改修、共用部分のデザイン変更など、オーバースペックな設備投資をしてしまい、収支に大きな悪影響を及ぼしてしまった」というような事例があります。

不動産投資における建物管理は、設備や管理に資金を掛けるほど良いということではありません。月々のキャッシュフローを圧迫しない範囲でオーナーの資金とのバランスをとりながら、物件の賃貸ニーズに合わせた建物管理を行う視点が重要となります。

4.建物管理に強みを持つ不動産投資会社

ここまで建物管理の重要性について解説をしてきました。次に、建物管理に強みを持つ不動産投資会社を3社ご紹介します。

4-1.プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.33%(2021年4月時点)の実績を有する東証1部上場企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

また、プロパティエージェントではマンション管理のプロフェッショナルとして建物管理事業を備えており、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

これまでに、75棟、3000戸以上の物件管理を行い、管理委託契約継続率100%、管理費滞納率1%前後の実績(2021年2月末時点)があります。中古物件の仕入れの際には、「管理状況や大規模修繕計画、修繕費の積み立て状況」を確認し、適切な仕入れか否かの判断も行っています。

4-2.リズム

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。

また、インスペクションサービスも提供しており、購入前に建物を徹底的に調査してもらうことが可能です。建物の不具合による雨漏りや給排水管の漏水等の思わぬ出費などのトラブルを未然に防ぐ取り組みを積極的に行うことで、投資家と入居者をリスクから守る取り組みをしています。

また、修繕が発生した際の、回復前と回復後の写真付きレポートや費用明細をリズムのオーナーサイトで確認することも可能となっています。

4-3.インヴァランス

インヴァランスは東京都心を中心に23区内のマンションを開発・販売する不動産投資会社です。投資用マンションブランド「CREVISTA」「LUXUDEAR」などを100棟以上開発・販売した実績があり、株式会社不動産経済研究所発表の2019年上期首都圏投資用マンション市場動向では供給実績で2位となっています。

インヴァランスの建物管理業務では、清掃や点検などの建物の維持管理・修繕に加えて、管理組合の運営の代行、資産価値を維持するための改善提案も行ってくれる点もポイントです。居住者は賃貸管理会社や建物管理会社と専用チャットで問い合わせが可能です。

まとめ

不動産投資は長期的に運用する投資方法です。利回りや購入価格などの収益性に直結する指標と同じくらい、適切な建物管理がなされているかどうかも大切なポイントとなります。

適切な建物管理が行われることで不動産の資産価値を守ることにつながるうえ、入居者が内見をした際の印象を良くし、入居率にも間接的な影響があります。

ただし、適切な建物管理を行うには入居者のニーズを的確に把握し、オーバースペックとならないようバランスをとることも重要なポイントとなります。特に、一人のオーナーの意見だけで管理状況を左右できない区分マンション投資では、どのような管理が行われるのか事前確認をしておきましょう。

投資用マンションを購入する際は、建物管理に強みを持つ不動産投資会社を選択肢に入れることも検討してみると良いでしょう。本記事で紹介した3社は無料の不動産投資セミナーも開催しているので、参加検討してみましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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