広島のアパート経営の注意点・リスクは？広島エリアに強い不動産投資会社も

広島県は約274万人が暮らす中四国地域の中心エリアです。一人暮らし世帯の割合も多く、アパート経営の候補地として検討されることもあります。

そこで今回は、広島エリアでアパート経営を行う際の注意点やリスクについて解説し、実績豊かな不動産投資会社についても紹介します。

目次

1. 広島でのアパート経営における注意点やリスク
   1-1．人口減少が進んでおり、賃貸需要を見極める必要がある
   1-2．物件価格が高い傾向があり、投資資金の回収に時間を要する
   1-3．景観を維持するためのガイドラインが定められている
   1-4．水害が発生する可能性がある
2. 広島エリアの新築アパート経営に強い不動産投資会社
   2-1．シノケンプロデュース
   2-2．アイケンジャパン
3. まとめ

1　広島でのアパート経営における注意点やリスク

広島県の地理的な特徴や社会的な背景、傾向などを踏まえ、広島でアパート経営を行う際の注意点やリスクについて解説していきます。

1-1　人口減少が進んでおり、賃貸需要を見極める必要がある

広島では人口減少が進んでいることから、賃貸需要を見極める必要があると考えられます。下記の表は、広島県の「人口移動統計調査」から抜粋した広島県の人口推移です。

※出典：広島県「人口移動統計調査」より抜粋

2023年4月1日時点の人口は2,745,295人です。広島県では人口減少が続いており、ピーク時の2,884,720人（1998年10月1日時点）と比べると、25年間で13万人以上の減少になっています。自然増減に加えて社会増減が減少しているのも要因で、2022年は3,934人、2021年は7,879人の転出超過となっています。

また中核都市である広島市の人口は2023年4月1日時点で1,187,339人となっており、前月よりも304人の減少となっています。中区（−58人）、東区（−56人）、南区（−53人）、西区（−40人）、安佐北区（−71人）、安芸区（−9人）、佐伯区（−25人）の区で人口減少となっているのも注視したい点です。

今後も人口減少が続くようであれば、入居者を確保するのに苦戦することも考えられます。賃貸需要を適切に見極めた上で、エリア選定、物件選定を行うことが不可欠になります。

1-2　物件価格が高い傾向があり、投資資金の回収に時間を要する

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（ けんびや ）の「収益物件市場動向四半期レポート2023年10月〜12月」によると、広島市で販売されている一棟アパートの価格は全国の主要都市に比べて高い傾向があります。

下記の表を確認してください。東京23区と地方都市における築10年未満と築20年以上の一棟アパートの価格をまとめたものです。

※出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや ）「収益物件市場動向四半期レポート2023年年1月～3月期」

広島市で販売されている一棟アパートの平均価格は、築10年未満では9,535万円で、築20年以上では5,502万円となっています。アパートの規模などに違いもあるため単純比較はできないものの、広島市で販売されている物件は高額のケースが多く、利回りが低いことが考えられます。また自己資金が多く必要になるため、投資資金の回収に時間を要することもリスクの一つです。

1-3　景観を維持するためのガイドラインが定められている

広島県は原爆ドームや厳島神社など観光地としても多くの人が集まるエリアです。そのため広島市では2014年に「広島市景観計画」を策定し、建築物などを建てる際に良好な景観を形成するためのガイドラインを定めています。

一定規模以上の建築物の場合は届出が必要で、届出が必要ない場合でも都市景観の創出に向けた配慮を求めています。

どのような内容になっているか、「広島市景観形成ガイドライン」から一部を抜粋しましたので、確認してみましょう。

　・仕上げ材（全地区共通）…壁面等の仕上げ材は、耐久性があり、汚れにくく、変色しにくいものとする。
・駐車場、駐輪場、ゴミ置き場等（全地区共通）…できるだけ通りから見えない位置に設置するとともに、目隠しや緑化などにより修景する。また、 舗装面は周辺景観との調和を図る。
・屋外階段（一般区域）…できるだけ通りから直接見えない位置に設置するとともに、目立たない工夫をする。
・バルコニーの洗濯物（景観計画重点地区）…視点場から、原則洗濯物等が見えないようにする。また、視点場以外の場所や地区内の他の通りからも、できるだけ見えないよう工夫する。

※引用：広島市「広島市景観形成ガイドライン」から抜粋

届出対象となるのはエリアによって異なりますが、建築物の場合は概ね高さが13メートルを超えるものまたは建築面積が1000㎡を超えるものとなっています。ただし幅員が10メートルを超える道路や河川などに面する箇所では、高さが7メートルを超える場合に届出の対象となります。このケースでは、2階建てや3階建てから対象になることも考えられます。事前協議制度となっているため、着工前に書類を揃えて事前に相談する必要があり、着工までに時間を要するケースもあります。

また色彩に関しても「広島市景観色彩ガイドライン」を設けており、住宅地であれば暖色系色相の低彩度色を基本とするなど配慮が求められています。

1-4　水害が発生する可能性がある

6つの川が流れる広島市は「水の都」とも言われますが、元々は太田川が運ぶ土砂が作り出した河口デルタの上に成立した都市です。そのため幾度となく水害が繰り返されてきた歴史があります。

1967年に太田川放水路が完成したことで大規模な水害はなくなりましたが、ここ10年のうちに下記のような水害が3回発生していることは注視したい点です。

※出典：広島市「防災情報サイト」より抜粋

最近では2021年8月に大雨による水害が発生しています。このように災害が多いことから、広島市では多くのエリアが「土砂災害警戒区域」か「津波警戒地域」に該当しています。また2022年2月には、長期優良住宅の認定基準に「災害配慮に関わる基準」が追加されるなど、住宅を建築する際には水害に対応した家づくりが求められています。

アパート経営の場合は保険を厚めにかけるといった建物に対する対策のほかに、入居者のために避難グッズを用意しておく、避難場所を常に明記しておく、といったように水害に対する被害を想定した上でアパート経営を行うことが必要になります。

2　広島エリアの新築アパート経営に強い不動産投資会社

前述したように広島でのアパート経営には、景観に配慮する必要がある、水害対策をする必要があるといった注意点があります。そこで重要なのが、広島エリアで実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）について情報を得ておくことです。

この項目では、どちらも広島エリアでの実績が豊富な「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

2-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは「シノケングループ」の100%子会社で、一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとして土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供する不動産投資会社です。

東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しており、これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約しています。アパート供給棟数は自社施工で7,000棟以上を数えており、賃貸住宅に強い建築会社ランキング9年連続No.1の実績（全国賃貸住宅新聞調べ）があります。

アパートの特徴

主力商品の「New Standard」が2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞した実績もあるなど、シノケンプロデュースのアパートはデザイン性に優れています。しかし外見だけではなく、入居者の快適性を考慮した下記のような特徴があります。

• 土地は、最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選し、独自ルートにより取得
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合しており、概ね50〜60年の長期耐久性能を保有
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

このような物件の特徴から、年間8,000名以上の入居希望者から申し込みを受けているのがシノケンプロデュースのアパートです。管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しており、44,000戸（2022年12月末時点）を超える管理戸数の入居率は2022年の年間平均で98.39%となっています。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースは、1990年の創業から30年以上にわたる金融機関との信頼関係があります。そのため融資付けの実績を豊富に持っており、日本で初めて新築アパート経営において独占提携ローンを利用した有利な条件での不動産購入を可能にした会社でもあります。

独占契約を含めて20行以上の金融機関と提携しており、オーナーに合わせて紹介してもらうことができます。属性によっては、金利が1％台、融資期間35年間のプランが適用になることもあります。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、仙台をはじめ、東京、名古屋、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

2-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げ、1,000棟を超えるアパートを全国各地に供給している不動産投資会社です。

2006年に福岡市で創業し、現在では福岡本社と東京本社のほか国内10カ所と海外1カ所に拠点を展開しています。2011年に初めての支店として展開したのが広島支店で、「REGALESTそらきら」「REGALES桜広島駅北」などこれまで150棟のアパートを広島エリアで供給しています。

アパートの特徴

アイケンジャパンでは、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求したアパートを提案しており、設計および建築の際には下記のようなこだわりを持って実施しています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

先進的な設備を標準化しているのも特徴で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」がすでに標準装備となっています。また入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築するなど、充実した管理体制を整えているほか、初心者オーナーにも適した初回満室保証制度といった4つの保証制度も用意しています。

このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっていることから、企業としての信頼性の高さもあり、金融機関からも高い評価を獲得しています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

長期的かつ安定的なアパート経営を目指すには、既存物件がどのような水準で運営されているのか確認することが大切です。その検討項目となりうるのが入居率と収益稼働率です。

アイケンジャパンでは、企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っている物件は7,232戸あります。この7,232戸における2021年1月から12月までの入居率は、平均で99.7％となっています。

これはオーナーの負担が大きいフリーレントや家賃の値下げなどの対策を行わない上での数値です。仲介店舗との信頼関係づくりなどさまざまな努力を行うことで、この高い水準を維持しています。

一方、収益稼働率は新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、実際の家賃収入の割合を示す数値です。同社が企画開発した物件の収益稼働率は98.3％（2022年12月末時点）となっており、こちらも高い水準を維持しています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーや個別相談会に関する情報は「セミナー情報」のページで確認することができます。専用の申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。セミナーの日時と都合が合わない場合は、同じページから個別相談会に申し込みをすることができます。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

広島エリアでアパート経営を行う際の注意点やリスクについて解説しました。単身世帯が多く、「札仙広福」の一つとしてアパート経営の候補地に挙げられますが、注意点やリスクを理解した上で検討してください。

また実際にアパート経営を始める際は、広島で実績を持つ不動産投資会社が力になってくれます。今回のコラムでは、「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」を紹介しました。資料を取り寄せたり、セミナーへの参加を検討するなど、まずは情報収集から始められると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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