ワンルーム投資物件を選ぶ際に知っておいた方が良い6つのポイント

ワンルーム投資を始める際は、「いくらくらい頭金を準備してローンをいくらにするか」「出口戦略をどうするか」など、投資を始める前にシミュレーションを作成して資金管理などについて細かく検討することが必要になります。

ワンルーム投資をする際にはそのような資金管理が大切ですが、投資する物件がどのような物件なのかということも運用の成果に大きく関わってきます。そのため、物件を選ぶ際は物件が建つエリアや築年数、間取りなどを、投資する目的に合わせて慎重に検討した上で購入することが大切です。

今回はワンルーム投資物件を選ぶ際に知っておいた方が良いポイントを6つご紹介します。

目次

1. 良いワンルーム投資物件の条件とは
   1-1．入居率が高い
   1-2．利回りが良くキャッシュフローを多く得られる
   1-3．資産性があり高く売却できる
   1-4．長期的に見て間取りなどにニーズがある
2. 立地から物件を選ぶ際に見るポイント
   2-1．ワンルームの立地は駅から徒歩10分以内
   2-2．複数の路線が通っているエリア
   2-3．コンビニやスーパー、病院などが建つエリア
   2-4．再開発が計画されているエリア
3. 資産価値がある物件を探す際に見るポイント
   3-1．首都圏の物件は利回りが低いが資産価値がある
   3-2．首都圏でも港区などの物件は特に資産価値がある
   3-3．職住近接が都心のマンション人気を後押し
4. 利回りを求めるなら中古物件
5. 様々な視点から長期的なニーズを確認する
6. 不動産会社が行うセミナーに参加する
7. まとめ

1．良いワンルーム投資物件の条件とは

ワンルーム投資では、ローンの返済や管理費などの支払いが毎月発生します。毎月の家賃収入からそれらの費用を差し引いて残った資金を積み立て、運用経費に充当しながら貯蓄を増やしていきます。

以下では、運用を順調に行うためにはどのような物件であれば効率が良いのかを見てみましょう。

1-1．入居率が高い

不動産投資では家賃収入が入ってくることが前提で運用が行われます。家賃収入がなければローンの支払いや管理費、その他の経費をオーナーは自己資金から支払わなければなりません。

空室になり家賃が入らない状態が長期間続くと、運用ができなくなる可能性がありますので、空室リスクは金利上昇リスクや家賃下落リスクなどの他のリスクと比較して、金額的に大きな損害を被る可能性があると言えます。

逆に入居率が高ければ資金は順調に蓄積されていきますので、入居率が高い物件は投資が成功する可能性が高い、良い物件だと言えるでしょう。

1-2．利回りが良くキャッシュフローを多く得られる

ワンルーム投資で得られる収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインは家賃収入から得られるもの、キャピタルゲインは売却によって得られる利益を表します。キャピタルゲインは物件を売却をしなければ発生しない利益ですが、インカムゲインは、投資を始めてすぐに発生する可能性がある収益です。

利回りが良くキャッシュフローを多く得られることは運用においてとても重要です。突発的な設備の修理や、空室、金利上昇などのリスクに対処するにはお金がかかりますので、ストックしてある資金が多いほど問題を解決し易くなるからです。物件を選ぶ際はキャッシュフローがどれくらい得られるかは必ずシミュレーションすることが大切です。

1-3．資産性があり高く売却できる

ワンルーム投資を効率よく行うには、より多くのキャッシュフローを得られる方が良いことには触れました。利回りの高い物件は郊外や地方に行くほど多くなります。しかしそのようなエリアは、都心や他の主要都市より人口が減っていく傾向がありますので、将来的に入居率が悪くなることが考えられます。また、価格帯が低く、売却の際の査定が低い可能性があります。

逆に利回りが悪くても都心に建つ物件は売却の際の査定が高く、資産性が高く保たれる可能性があります。キャッシュフローが多く得られることも大切ですが、資産価値とのバランスを見て購入することが大切です。

1-4．長期的に見て間取りなどのニーズがある

賃貸のニーズは時代によってが違います。例えば、不動産・住宅情報サイトSUUMOが行った「20代社会人シングル男女の一人暮らしデータ2017」を見ると、契約の決め手になったものとして「バス・トイレ別」であることが最も重視されていることがわかります。

1980年代から1990年代初頭のバブル時期に売買されていたワンルーム物件には、バス・トイレが一緒になっている間取りの物件が多く存在しています。今は上記のように敬遠する人も多いですが、当時はバス・トイレが一緒になっていても違和感がなかったことが考えられます。

このように時代によって入居者が住みたいと思うマンションのタイプや条件は違っています。長期的にニーズがある物件を購入するには、住みやすい間取りになっている物件や、デザインなどがあまり奇抜ではない物件を選ぶようにしましょう。

2．立地から物件を選ぶ際に見るポイント

立地はワンルーム投資にはとても重要な条件になります。立地が良いことで入居率が高くなりますし、資産価値もあまり落ちない可能性があります。立地について細かく見てみたいと思います。

2-1．ワンルームの立地は駅から徒歩10分以内

ワンルームマンションは駅から徒歩圏内の立地が良い場所に建つ物件が多く見られます。ただそのようなエリアは新しく建てられる場所が限られていますので、特に駅徒歩5分圏内などは年々新築や築浅の物件が少なくなる傾向にあります。それだけワンルームには立地の良さが求められているということが言えます。

立地の目安は、最寄り駅から徒歩10分圏内と言うことができます。不動産サイトLIFULL HOME’Sで東京23区のマンションについて調べてみると、掲載数108,394件中、駅徒歩10分圏内の物件は92,837件と約85%もの数を占めています（2019年5月10日時点の調査）。それ以上駅から離れた物件は、入居率に悪影響をおよぼす可能性が高いと考えられます。

また、SUUMOによる一人暮らしの男女250名を対象とした「賃貸物件の探し方調査（2017年3月実施）」によれば、駅徒歩10分以内の物件では70%以上が「満足している・やや満足している」と回答した一方で、徒歩10分～15分以内になると、それらの割合は一気に41%程度にまで落ち込みます。この点からも、徒歩10分圏内は欠かせない条件だと言えます。

2-2．複数の路線が入っているエリア

人気があるエリアは賃貸需要が高く、ワンルーム投資をするには効果的だということが考えられます。しかし、そのようなエリアは物件価格が高騰している可能性があり、できるだけ初期費用を抑えたい場合や、月々の利回りが高い方が良いという場合には、人気のエリアは手が出しにくいかもしれません。

初期費用を抑えたい場合は、都心から少し外れたエリアで探すのも一つの手です。複数の路線が走っているエリアは利便性が高いため、入居率が高い可能性があります。

アットホーム株式会社による「“UNDER30”私たちの選び方 ～部屋探しのプロセス＆マインド～」（2015-2016 年全国）の調査結果によると、30歳以下の学生・社会人はいずれも通勤・通学時間を重視していることが分かります。

通勤や通学は人によって学校や会社のある位置が違いますので、どこに行くのにも便利なように、複数の路線が入り込んでいる駅であればニーズに応えられる可能性が高くなります。そのため少し都心から外れていても、長期的な運用ができる可能性が高くなることが考えられます。

2-3．コンビニやスーパー、病院などが建つエリア

物件の周りにコンビニやスーパー、病院などが建つ生活利便性が高いエリアも立地が良いと言えます。一人暮らしの人であればコンビニを利用する頻度が多いことが予想されます。また病院やATMが近隣に併設されていることも大きなメリットになります。

コンビニやスーパー、ATMは日常的に使うものの、その目的のためだけに電車に乗って移動したいとは思いませんので、逆にそのような施設がないエリアの物件は不便とみなされる可能性があるため選択しないことが無難です。

2-4．再開発が計画されているエリア

再開発されるエリアの物件は価格が上昇する傾向にあります。一方、既に開発されたエリアは価格帯がすでに高くなっていることが考えられますし、売りに出ている物件があまりない可能性も高くなります。

再開発が計画されているエリアの場合、物件価格がまだ上がりきっていないこともありますので、周辺エリアの物件は狙い目だと言えるでしょう。そのような情報が入るようであれば、狙ってみるのも一つの方法と言えます。

3．資産価値がある物件を探す際に見るポイント

ワンルーム投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益があることには触れました。キャピタルゲインは物件の資産価値が高いことでより多く利益を得られる可能性が高まります。

資産価値が高い物件は立地が良い、管理状態が良いなど条件は色々ありますが、都心の物件は資産価値が高くなる可能性が高まります。

3-1．首都圏の物件は利回りが低いが資産価値がある

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表した「収益物件市場動向マンスリーレポート2019年2月期」によると、首都圏が最も物件価格が高く推移している反面、利回りが悪いことがわかります。

一方、最も良い信州・北陸では、2019年2月期時点での利回りの平均値は16.9%です。物件価格の平均値は316万円ですので、年間の収益は、

316万円×16.9%＝53万4,040円

1ヵ月だと、

53万4,040円÷12ヵ月＝4万4,503円（小数点1位以下切り捨て）

となります。

では首都圏はどうでしょうか。首都圏の2019年2月期の平均価格は1,995万円、利回りは6.4%です。よって収益は、

1,995万円×6.4%＝127万6,800円

127万6,800円÷12ヵ月＝10万6,400円

となり、約2倍収益額が違います。この視点から考えた場合、利回りは良くても物件価格が低すぎる場合、手元に蓄積される収益はあまり多くないということもありますので、利回りと物件価格には注意が必要です。

首都圏の物件は郊外や地方の物件と比較して利回りが悪くなりますが、物件価格が高く、収益の金額が大きくなります。このように、首都圏の物件は利回りは悪くても大きな収益が発生することになります。そのため安定した需要があり、高い資産価値を有していると言えるでしょう。

3-2．首都圏でも港区などの物件は資産価値がある

また、首都圏内でも場所によって大きく資産価値は変わります。東京への通勤が不便な郊外エリアでは物件価格が低い一方、東京都心3区（千代田区・港区・中央区）は物件価格が非常に高く、利回りは低い水準です。

しかし、裏を返せば「それだけ利回りが悪くても売れる」場所ということでもあります。そのため都心3区の物件は長期的に価格が落ちないことが考えられ、長期の運用に向いていたり、キャピタルゲインをより多く得られたりする可能性が高いとも言えます。資産価値の高い物件を探す際は、都心で探すことが一つの条件だと言えます。

3-3．職住近接が都心のマンション人気を後押し

国土交通省では職住近接という施策を推進しています。職住近接とは職場と住居が近接しているという意味です。ただ近くにあるだけではありません。緑や水に覆われ、福祉施設などが併設され、子供や高齢者が安心して生活できる空間を示唆しています。

こういった国の施策により、都心部の再開発の際にもショッピングモールやスーパー、病院、マンションなどが同時に建設されることが増え、職住近接が実現できる街づくりが進められています。会社に勤めている人は自宅と職場が近いことで、通勤に使われる時間や疲労、ストレスが減ることが考えられます。

このような施策が都心のマンション人気を後押しし、都心のマンションの資産価値を支えていることも考えられます。

4．利回りを求めるなら中古物件

築浅の物件は価格が高いため、築年数が経過している物件の方が利回りの良い物件の割合が高くなることが考えられます。三菱UFJ不動産販売株式会社が作成した「築年数別に見る駅別利回り分布」によると、新築マンションの平均利回りが4.44%である一方、築10年のマンションでは5.18%まで上昇し、築30年になると6.19%にまで上昇するとしています。

築年数が多く経過している物件の方が、築浅の物件より利回りが良い可能性が高いことが言えます。築古の物件ほど修繕や設備の入れ替えが必要な機会が多くなったり、外観や内装が古臭くて敬遠されたりするリスクが高いぶん、物件価格が安くなり利回りが上昇します。利回りを追求する場合は、中古を狙う方が良い物件を探しやすいと言えます。

しかし、先に触れたように利回りが高くても物件価格が低すぎる場合、きちんと家賃が入ってきていたとしても金額が小さいため、金利が上昇したり突発的な修繕費用などが発生したりして資金が必要な時に足りなくなる状況も考えられます。利回りを追求したい場合は、利回りと収入のバランスを見ながら検討するようにしましょう。

5．様々な視点から長期的なニーズを確認する

ワンルーム投資は長期の投資になりますので、長期的にニーズがある物件を選ぶことで収益を減らさずに運用できる可能性が広がります。立地が入居率などに影響することには触れました。立地以外にも広さや間取りと言った物件自体のニーズが長期的にあれば、収益力がある物件だと言うことができます。

以下は国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集」の資料から国土交通省が作成した表です。こちらの表では2030年までの家族構成の世帯予測数がわかります。

＊国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集」から国土交通省が作成したものを引用

こちらの表から、夫婦のみや夫婦と子などの世帯数は2020年から2025年をピークに減っていきますが、単独世帯は2030年も減少しない予測であることがわかります。単独世帯はその後も増え続ける可能性があり、ワンルームは長期的にニーズがあることが予想できます。

しかし、同じワンルームでも20㎡もないような狭いマンションがある反面、25㎡以上の広さがありキッチンとリビングが区切られている1Kや1Kに近い間取りのワンルームもあります。時代によって部屋に求められる広さや間取りは変化していますので、価格やエリアだけでなく、間取りや広さもこれからニーズがあるのかどうかを考慮して購入することが大切です。

6．不動産会社が行うセミナーに参加する

初めてワンルーム投資をする方は資料を取り寄せたり、インターネットで調べたりして事前に情報をインプットしておきたいという方も多いでしょう。その場合、資料やインターネットで調べること以外に、ワンルーム投資のセミナーに参加するというのも効率的な情報収集の手段となります。

ワンルーム投資事業を行っている不動産会社の中には、定期的に初心者向けの無料セミナーを行っているところがあります。セミナーでは基本的なワンルーム投資の方法を学べる以外に、金融や投資の専門家の話や、実際にワンルーム投資を行っている方の話などを聞くことができ、投資手法などを肌で感じることができます。

セミナーのテーマや講師の名前は事前に告知されますので、興味のあるセミナーに参加すると良いでしょう。以下に初心者向けにワンルーム投資のセミナーを行っている企業と概要をご紹介していますので、セミナー選びの際のご参考になさって下さい。

まとめ

ワンルーム投資の物件を選ぶ際のポイントについてご紹介しました。ワンルーム投資物件はそれぞれ築年数や建っているエリアが異なり、物件価格や利回り、リスクも変わってきますので、投資をする目的に合わせて詳細に検討した上で購入しましょう。

またワンルーム投資を初めて行う方は、不動産会社が行っているセミナーに行くなどして、投資の際に押さえるべきポイントをあらかじめ学んでおくことをおすすめします。金融の専門家や実際にワンルーム投資をされている方の話を聞き、実際の投資がどういうものかを具体的にイメージしてみると良いでしょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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