中古マンション投資のメリットや注意点は?役立つセミナーも紹介

中古のマンション投資は新築のマンション投資と比べて価格帯が低めで利回りも高く、好立地のエリアで物件が購入できるケースも少なくありません。

この記事では中古のマンション投資をする際に押さえておきたいポイントを解説した上で、中古の投資用マンションを取り扱う不動産投資会社が開催するセミナー情報もご紹介します。

目次

  1. 中古マンション投資の3つのメリット
    1-1.融資額を抑えたい人にはメリットが大きい
    1-2.金利1%台でローンを組むことも可能
    1-3.利回りが良くキャッシュフローがストックされやすい
  2. 中古マンションは利回りだけを見ない
    2-1.実質利回りで試算すること
    2-2.利回りはエリアによって異なる
  3. 立地の違いで投資戦略が変わる
    3-1.低利回りの物件は戦略的に運用
    3-2.都心から離れた立地は駅を見る
  4. 管理体制は厳しくチェック
    4-1.購入時に瑕疵がないかは必ずチェックしておく
    4-2.購入時点で整備にかかる費用を試算しておく
    4-3.リノベーションも検討する
  5. 中古マンション投資を考えるのに役立つ不動産投資セミナー3選
    5-1.リズム(REISM)
    5-2.株式会社湘建
    5-3.日本財託
  6. まとめ

中古マンション投資の3つのメリット

中古マンション投資では、物件の管理状態が良かったり、立地が良かったりすれば、古くても賃貸ニーズが高く維持できる傾向にあるため、初心者でも安心して取り組むことができます。中古マンション投資は他にどのような特徴があるのかを見てみましょう。

1-1.融資額を抑えたい人にはメリットが大きい

新築のマンションは販売価格に販売会社の利益が含まれているため、中古マンションと比較して高めの価格帯で販売されています。2019年10月時点の東京23区内においては、新築のマンションはワンルームでも2,500万円以上する物件が多く、1,000万円台のものはあまり見かけません。

一方、中古マンションの場合は同条件で1,000万円台の物件も多く、物件価格や融資額を抑えたいという方にはメリットのある価格帯だと言えるでしょう。

1-2.金利1%台でローンを組むことも可能

金融機関が融資の審査をする際は、借り入れをする人の収入や仕事内容などだけでなく、物件の担保評価額も出して審査をします。担保評価額とは、物件の担保力が融資額に対してどれだけあるかという評価を価格に直したものです。

金融機関は万が一契約者がローンを返済できなくなった場合、物件を競売にかけ現金化することで、融資した資金を回収します。その時に物件がいくらくらいで売却できるのかを融資審査の段階で評価を行います。評価額が高ければ、融資の際に適用する金利が低くなったり、希望額に対する融資額が多くなったりします。

一般的に中古マンションは新築と比べると資産価値が低く、あまり金融機関からの評価が伸びない傾向にあります。しかし近年では中古マンションでも賃貸ニーズが高く収益性があるということで、金融機関からの評価が高い物件もあります。

そういった物件をうまく選べば、低金利かつ満額に近い融資を受けられる可能性もあります。最近は不動産会社があっせんした中古マンションで、金利1%台でローンを組めたという事例も増えてきています。

1-3.利回りが良く、キャッシュをストックしやすい

東京23区内の新築マンションでは平均して利回り3%~4%が多くなりますが、中古マンションの場合は4%~8%程度となります。そのため、中古マンションで運用がうまくいくと、新築マンションと比較して月々の収支が良くなる傾向があり、キャッシュをストックしやすいと言えます。

このように運用によって蓄積された資金を、空室の際のローンの返済に充てたり、繰上返済の資金に充てたりして有効活用しやすい点が、中古マンションの特徴と言えるでしょう。

2.中古マンションは利回りだけを見ない

中古マンション投資は新築と比較して利回りが良いことには触れました。しかし、売りに出ている物件の利回りは表面利回りのみで表示されていることが多く、実際に運用した場合の収支が分からないことがあります。

ではどのような点を見て物件を判断すれば良いのでしょうか。まずは利回りを判断する際の注意点について見てみましょう。

2-1.実質利回りで試算すること

利回りには表面利回りと実質利回り、想定利回りの3種類があります。利回りの意味が違うと、一見同じ利回りでも手元に残る金額は違ってきますので注意が必要です。

表面利回りは以下の計算式で試算します。

表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100

この利回りの計算には管理費などの経費が含まれていません。そのため、実際に運用してみると、手元に残るお金は上記の式から試算したものより少なくなります。手元に残るお金は経費も含めて試算しなければ正しい金額は出せません。

経費も含めて計算した利回りを、実質利回りと言います。実質利回りは以下の計算式で試算します。

実質利回り=(年間の家賃収入-年間でかかった経費)÷物件価格×100

このように実質利回りは経費を考慮した試算方法になりますので、管理費が高かったり、その他の経費が多くかかったりする物件は利回りの値も小さくなります。

想定利回りと表記されている場合は、実際には賃借人がいない状態で、「もし空室に住人が住んでいたらこの利回りになります」と言った意味で表記してあることが多くなります。特に複数の部屋があるアパートや1棟マンションの利回りをあらわす際に、満室であればこの利回りになります、といったことを示す指標としてよく使われます。

ただし想定利回りの場合、後で空室に賃借人が付いたとしても、当初予定していた家賃より低い家賃での契約になり、実際の利回りは低くなるという可能性もありますので、その点には注意して見ることが大切です。

2-2.利回りはエリアによって異なる

物件が建つエリアによって賃貸ニーズは異なりますし、また立地ごとに建てられる物件の規模も違います。さらに利回りも違ってきますので、エリアや立地はよく検討して取り組むことが大切です。

以下は不動産情報サイトの健美家が調査した、一都三県の主要都市における2019年4月~6月の区分マンションの平均利回りを表したものです。

エリア 利回り
千葉主要 10.55%
埼玉主要 8.48%
東京市部 8.28%
横浜市 7.95%
川崎市 7.14%
東京23区 5.77%

*不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「四半期レポート2019年4月~6月期」をもとに筆者作成

東京23区は賃貸ニーズが高く見込めますが、そのぶん物件価格が高くなるため、利回りが低くなります。逆に千葉主要都市などでは東京23区と比較して賃貸ニーズが低くなる傾向にあるぶん、利回りは高くなります。このように、エリアによって利回りは違いますので、色々な情報を考慮して物件を決めることが大切です。

3.立地の違いで投資戦略が変わる

エリアによって利回りや賃貸ニーズなどが様々に異なりますので、投資の方法も変わってきます。立地の違いでどのような投資戦略が考えられるのかについて考えてみましょう。

3-1.低利回りの物件は戦略的に運用

低利回りの物件はキャッシュフローがストックされにくい傾向にあり、突発的な設備の修繕が発生したり、空室が長引いたりした場合、修理代の支払いやローンの返済ができなくなる可能性があります。また、できたとしてもすぐに資金が底をつきかねない場合もあります。

そのような状況にならないように、利回りが低い場合は、日頃から収支の改善をすることが大切です。低利回りのエリアの物件を購入する場合は、できるだけローンの頭金を多く入れたり、できる限り繰上返済などをしたりして、収支を改善し、キャッシュフローを多くストックするように心がけることが、低利回りでも投資を成功させるためのコツと言えます。

3-2.都心から離れた立地は駅を見る

上記の表から高利回りの物件を狙うには、東京23区以外のエリアを狙うということが考えられます。しかし、都心から離れた場合、空室が多くなるリスクも高くなります。その場合は駅に注目してエリアを選ぶようにしましょう。

都心から離れている場所でも、特急や急行が停車したり、複数の路線が通ったりしている駅のあるエリアであれば、どこに行くのにも比較的早く行けますし、通勤や通学も楽です。そのような駅があれば都心から離れた場所でも、賃貸ニーズが高くなることが考えられます。

都心から離れているエリアで投資をする際は、賃貸ニーズが見込める利便性の高い駅を探すことが、投資を成功させるための大事な要素になります。

4.管理体制は厳しくチェック

マンションは年数が経過するほど劣化や損傷が見られるようになり、次第に資産価値も落ちていきます。なるべく資産価値を落ちないようにするには管理状態を良くしておくことが大切です。中古マンションはどのような点に注意して管理をすれば良いのでしょうか。

4-1.購入時に瑕疵がないかは必ずチェックしておく

中古マンションの場合、新築マンションと比較して瑕疵(かし)が存在する可能性が高くなります。購入時に物件に瑕疵がないかどうか、必ず確認することが大切です。瑕疵とは通常目視では確認できない損傷のことです。具体的には、見えない箇所にある木製部分の腐食や水道管の水漏れ、雨漏りなどが考えられます。

購入後一定期間を経過してから瑕疵が発見された場合は、修復するための費用は買主が負担をしなければいけません。瑕疵の内容によっては修復費用が高額になることもあるため、購入段階で瑕疵を発見することはとても重要です。

瑕疵を確認するにはその旨を不動産会社に確認すること以外に、インスペクション(物件に瑕疵がないかの調査)をしたかどうかの確認もしましょう。もしインスペクションをしていない場合は、自分ですることも検討した方が安心です。

数万円ほどお金がかかりますが、瑕疵が発見されて修理代が高額になるリスクを考えた場合、必要な経費とも言えます。インスペクションをするかしないかは、状況によって慎重に検討するようにしましょう。

4-2.購入時点で整備にかかる費用を試算しておく

中古マンションの場合は、購入してからすぐ設備が壊れ、修理をしなければならなくなる、ということも起こり得ます。そのような可能性も考えて、あらかじめ整備にかかる費用を試算して準備しておくことも、効率的に投資を行う上では大切と言えます。

その分手間はかかりますが、何も修理の予定をせずに、そのつど貯金から支払ったり、キャッシュフローを悪化させたりするより、計画的に無理なく修理を行うことが可能です。また整備代がかかる分、どのように回収していくかも計画しておくようにしましょう。

4-3.リノベーションも検討する

ある程度築年数が経過しているマンションは、リノベーションを検討することも投資効率を上げるには良い方法です。リノベーションでは賃貸ニーズを上げたり、売却の際に価格が上がったりするなどの効果が見込めます。

取り組む際はコストが回収できるだけの成果が見込めるかどうかを、賃貸ニーズの面から慎重に試算することが大切です。

5.中古マンション投資をするなら参加しておきたい不動産投資セミナー

中古マンション投資をする際のポイントついてご紹介しました。以下では中古マンション投資に役立つセミナーを開催している会社をご紹介したいと思います。

5-1.リズム(REISM)

リズム(REISM)は東京23区を中心に中古マンションの販売とリノベーション事業を行っている会社です。リズムはビッグデータ分析に基づき、投資効率が良いと見込まれる物件のみを厳選し、販売しています。

リズムは「住む人」と「貸す人」の双方への価値を上げることに注力し、その結果、「待ってでもリズムの物件に住みたい」という入居待ち(ウェイティング者)が出るほどになっています。

厳選された物件に加え、購入前のインスペクションやリノベーションへの徹底したこだわりなども金融機関から高く評価され、中古マンションであるにも関わらず金利1.6%(頭金により1.4%)の融資実績などがあります。

リズムのセミナーは、参加者アンケートで満足度97%となっており、その質の高さは業界内からも一目を置かれています。初心者の方や中古マンション投資を検討している方は参加してみる価値があるでしょう。

5-2.湘建

株式会社湘建は東京と横浜で投資用不動産事業を行っている会社です。取り扱っている物件のほとんどが最寄り駅から徒歩8分以内に建てられているため、好立地の物件に投資が可能です。管理している物件の入居率は99.62%(2019年2月時点)と高い数値を維持しています。

金利1%台から融資実績があり、また投資案件のうち85%が頭金10万円以内で購入しているなど、購入時の支出を抑えて投資をしたい方にはメリットが大きい投資の提案が可能です。

現在、セミナーの参加特典で【Amazonギフト2,000円分】がもらえるキャンペーンも実施されています。セミナーは、毎回異なる現役FPや著名な不動産投資家の方をゲスト講師に招き、基本から一歩踏み込んだテクニックまで幅広く学べる内容となっています。

5-3.FJネクスト

FJネクストの不動産投資

FJネクストは、都内を中心に展開する高品質なブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供している東証一部上場企業です。2015年・2016年の投資用マンション・事業主ランキングでは2年連続で第1位を獲得しています(不動産経済研究所調べ)。

物件の82.5%で駅徒歩7分以内(98.8%で駅徒歩10分以内)という利便性にこだわった好立地戦略や入居者向けのコンシェルジュサービスなどを強みに入居率は99.0%(2019年3月末時点)を維持しています。グループ会社のFJコミュニティでは業界トップ水準となる14,000戸超の賃貸管理を行っており、管理ノウハウが充実しているほか、空室時の家賃保証もあるため、安定した利回りが実現可能です。また、建物管理についても清掃・点検・修繕・植栽保守などをきめ細やかに行っており、中古マンションの築年数が経っても建物の資産価値が落ちにくいという特長があります。

初心者・中級者向けのセミナーは豊富なデータで基礎から学びやすく、参加者限定で「築浅・好立地」の非公開物件(中古マンション)の紹介もあるなど、参加者からは非常に好評となっています。

まとめ

中古マンション投資をする際に押さえておきたいポイントのご紹介と、中古マンションを取り扱っている不動産会社が行うセミナーをご紹介しました。

セミナーでは専門家の話が聞けるだけでなく、具体的な質問ができ、より実践的な方法や手法を学ぶことができます。会場で非公開物件を紹介してくれる会社もありますので、中古マンション投資を考えている方は参加を検討してみてはいかがでしょうか。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。