大阪のワンルームマンション投資の利回りや価格相場は？地域ごとの特徴も

東京は今後の人口推移状況や再開発スケジュールなどでワンルームマンション投資の先としては魅力的ではありますが、一方で物件価格の高さから利回りが低くなってしまうというデメリットもあります。

そこで今回は、西日本の主要エリアである大阪の投資先としての特徴や利回り、価格相場といった大阪のワンルームマンション投資情報を分かりやすく解説します。

目次

1. 大阪の人口・賃貸需要
   1-1．大阪の地域別の特徴
2. 大阪のワンルームマンション相場
3. 大阪でワンルームマンション投資を始める4つの魅力
   3-1．東京よりも利回りが高い
   3-2．好調なインバウンドを背景に地価が上昇している
   3-3．特区民泊で民泊ビジネスを強化できる
   3-4．2025年大阪万博でさらなる需要期待
4. まとめ

1　大阪の人口・賃貸需要

本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人（2019年5月1日時点、大阪府推計）、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。

日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。

1-1　大阪の地域別の特徴

大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。

北摂エリア

北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。

北河内エリア

北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。

大阪市内

大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。

堺・泉北エリア

堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。

中・南河内エリア

中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。

2　大阪のワンルームマンション相場

ワンルームマンション投資を始めるには、相場がどの程度なのか事前に確認しておく必要があります。中古住宅の売買を手掛けるHOME4Uが公表している1R～1DKの平均相場は、以下のような結果になっています。

• 大阪市都島区：1,160万円
• 大阪市福島区：1,297万円
• 大阪市此花区：1,655万円
• 大阪市西区：1,412万円
• 大阪市港区：1,299万円
• 大阪市大正区：1,146万円
• 大阪市天王寺区：1,213万円
• 大阪市浪速区：1,378万円
• 大阪市西淀川区：996万円
• 大阪市東淀川区：1,005万円
• 大阪市東成区：1,137万円
• 大阪市生野区：619万円
• 大阪市旭区：1,348万円
• 大阪市城東区：923万円
• 大阪市阿倍野区：1,257万円
• 大阪市住吉区：1,105万円
• 大阪市東住吉区：1,162万円
• 大阪市西成区：778万円
• 大阪市淀川区：1,033万円
• 大阪市鶴見区：430万円
• 大阪市平野区：340万円
• 大阪市北区：1,342万円
• 大阪市中央区：1,385万円
• 堺市堺区：1,002万円
• 堺市西区：580万円
• 堺市北区：1,080万円
• 岸和田市：1,298万円
• 豊中市：1,116万円
• 枚方市：500万円
• 茨木市：680万円
• 寝屋川市：870万円
• 東大阪市：435万円
• 交野市：225万円

※情報が掲載されているエリアのみ記載（2019年5月16日現在）

大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。

3　大阪でワンルームマンション投資を始める4つの魅力

大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。

1. 東京よりも利回りが高い
2. 好調なインバウンドを背景に地価が上昇している
3. 特区民泊で民泊ビジネスを強化できる
4. 2025年大阪万博でさらに需要が期待できる

それぞれの魅力について詳しく見ていきましょう。

3-1　東京よりも利回りが高い

1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査（第39回）によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。

また、主な政令指定都市の利回りは以下のような結果となっています。

• 札幌：5.5％
• 仙台：5.5％
• 横浜：5.0％
• 名古屋：5.1％
• 京都：5.2％
• 神戸：5.2％
• 広島：5.8％
• 福岡：5.2％

政令指定都市の中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。

3-2　好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇している

2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。

関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。

大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。

大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました（参照：大阪市「平成31年地価公示結果について」）。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。

地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。

3-3　特区民泊で民泊ビジネスを強化できる

大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。

そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。

そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。

しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。

交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。

3-4　2025年大阪万博でさらなる需要期待

また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。

1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。

また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年（最大8年前倒し）に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。

4　まとめ

ワンルームマンション投資が盛んな東京は、2020年オリンピック開催地に決定したことに加えて好調なインバウンドを背景に地価が上昇しているため、利回りも低くなってきています。そこで次の投資先として注目されているのが大阪です。

大阪の人口は東京と神奈川に続く第3位、人口密度は東京に続く第2位となっているため、安定した需要が期待できます。他にも、東京よりも利回りが高い、2025年大阪万博などで地価上昇の要因があることも大きな魅力です。

少子化で人口は減少していますが、世帯数は増加傾向にあるため、まだまだ賃貸需要は高い水準を維持していると言えます。しかし、個別のエリアでは需要の低下や地価下落が著しい地域もあるため、大阪で開催されている不動産投資セミナーなども情報収集の手段として活用しながら、しっかりとエリアの選別をしてワンルームマンション投資を始めましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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