【初心者向け】ワンルームマンション投資の基礎知識、リスクも解説

ワンルームマンション投資をする目的は、節税や年金代わりの収入を得ることなど人によって違います。しかし、どのような目的であってもワンルームマンション投資は「賃貸経営」という一つの事業であり、収入より支出が上回ると経営はうまくいきません。

今回はワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントを経営的な視点から解説します。

目次

1. ワンルームマンション投資の5つの特徴
   1-1．家賃収入と経費の差額が利益になる
   1-2．あらかじめ収支シミュレーションが作成可能
   1-3．新築マンションは中古マンションと比較して利回りは低くなる
   1-4．家賃収入だけではなく売却収益が得られることも
   1-5．賃貸経営をする際は利回りが一つの指標になる
2. ワンルームマンション投資の5つのリスク
   2-1．金利上昇リスク
   2-2．空室リスクと家賃滞納リスク
   2-3．家賃下落リスク
   2-4．災害リスク
   2-5．物件劣化リスク
3. 経営という視点から賃貸に取り組む
   3-1．収入より支出が多いと赤字経営に
   3-2．家賃設定には注意
4. 立地は慎重に検討する
5. キャッシュフローを意識してリスクに備える
   5-1．空室や家賃滞納のリスクヘッジができる
   5-2．借り換えをして毎月の返済額や総支払額を減らす
   5-3．繰り上げ返済をして元金を減らす
6. 管理状態を良好に保つ
7. まとめ

1．ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資は入居者がいれば一定の家賃収入が定期的に入ってくるという点が特徴です。その他にも株式投資などの他の投資と比較してどのような違いがあるのか、ワンルームマンション投資の特徴を見てみましょう。

1-1．家賃収入と経費の差額が利益になる

株式投資など他の投資との違いの一つに、収入を確定する方法が挙げられます。株式投資の場合は購入した株の株価が上下し、決済をすることで損益が確定します。その点ではワンルームマンションを売却した時点で損益が確定することと同じです。

しかし、ワンルームマンション投資の場合、賃借人がいれば家賃収入が入りますので、売却しなくても利益を得ることができます。賃借人がいる限りは定期的な収入が約束されている点で大きなメリットがあると言えます。

しかし、毎月家賃収入を得ることができても、入ってきた家賃が全額手元に残るわけではありません。一般的にマンションはローンを組んで購入しますので、家賃収入からローンの返済や管理費などを支払った残りが手元に残る純利益になります。その差額が大きいほど、手元にストックされていく資金が増えることになります。

差額が大きいかどうかは、物件の価格や頭金の額、ローンの金利など、様々な条件が影響して変わってきます。そのため、専用のソフトウェアなどでシミュレーションを作成し、毎月の収支や、数年後のローンの残債、物件の予想価格などを見て投資判断をします。

ワンルームマンション投資と株式投資の特徴の比較

1-2．あらかじめ収支シミュレーションが作成可能

株式などの投資では、株価は様々な要因で頻繁に上下しますし、また株の銘柄によって変動要因が異なります。そのため長期間の値動きを予想することは容易ではありません。

オリンピックなどの特別なイベントや再開発計画などがなければ、ワンルームマンションの価格や家賃は通常、時間の経過とともに緩やかに下落していきます。家賃の相場や下落率、空室率はある程度事例として平均化されていますので、そのような変動を含めて、数十年先までのシミュレーションを作成することが可能です。

1-3．新築マンションは中古マンションと比較して利回りは低くなる

新築マンションの物件価格には販売会社の利益が含まれていますので、中古マンションと比較すると物件の価格は高い水準となります。一方、家賃は物件価格が高いからといって上げることは難しいため、新築の物件は中古物件と比較すると一般的に利回り（＝年間の家賃収入÷物件価格）は低くなります。

しかし、新築マンションの場合は設備が最新のものであったり、エントランスに高級感があったり、近年の賃借人のニーズに合わせた間取りや広さになっていたりして、将来的に人気が落ちにくい可能性があります。

そのような物件は利回りが悪くても資産価値があり、価格が落ちない可能性も高くなります。新築・中古のどちらにするかは、シミュレーションをして自分に合ったものを選ぶことが大切です。

1-4．家賃収入だけではなく売却収益が得られることも

ワンルームマンション投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収入があり、主に家賃収入をインカムゲインと言います。またキャピタルゲインは売却して得られる利益のことを指します。

賃貸経営をした後にマンションを売却することで、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を得ることができます。ただし必ず利益が出るわけではありませんので、売却の際もシミュレーションをした上で取り組むことが大切です。

1-5．利回りと入居率・家賃のバランスが重要

賃貸経営をする際は一つの指標として利回りを参考にして経営を考えます。利回りは、

利回り＝年間の家賃収入÷物件価格

という試算方法で算出します（表面利回り）。例えば年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だとすると、

年間の家賃収入120万円÷物件価格2,000万円＝利回り0.06

となり利回りは6%になります。利回りは家賃収入が高くなり、物件価格が低くなるほど良くなります。同じエリアに同じ価格帯の物件が複数ある場合は、利回りを見て投資効果があるのかどうかを判断します。

しかし、利回りが良いだけで必ずしも投資効率が良いというわけではありません。家賃収入が変わらない場合、物件価格が低くなると利回りが良くなることには触れました。同じエリアで利回りが高い物件があったとしても、物件価格が安すぎる場合は賃料収入の額も少なくなるため、運営にかかる費用を計算するとあまり儲からない、という可能性も考えられます。

また価格が安いとニーズが低いとも考えられるため、売却の際の査定価格も想定以上に低くなる可能性もあります。利回りは物件価格と家賃とのバランスを見て判断することが大切です。

2．ワンルームマンション投資の5つのリスク

ワンルームマンション投資をする際にはリスクもあります。具体的にどのようなリスクがあるのか見てみましょう。

2-1．金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことを言います。金利が上昇して返済額が増えることで経営が悪化する可能性が高くなることが考えられます。

金利が上昇すると返済額がいくら違ってくるのかを見てみましょう。事例として2,000万円のワンルームマンションを購入して、返済期間35年で金利2%のローンを組んだ場合と金利3.5%のローンを組んだ場合とを比較します。

上記の条件の場合、月々の返済額で2万円近く違うことがわかります。また総支払額は700万円程度も違いがあることがわかります。このように金利が高くなることで、月々の返済額や総支払額が大きく違ってきますので、金利上昇は大きなリスクと言えるでしょう。

2-2．空室リスク・家賃滞納リスク

金利上昇リスク以外に金額的なインパクトが大きいのが、空室リスク・家賃滞納リスクです。

空室や家賃滞納が発生した場合は家賃が入ってきませんので、その場合ローンの返済と管理費を預金から支払わなければなりません。家賃が長期間入らない場合はその月数分の支払いをしなくてはいけませんので、数十万円くらいの損失にのぼる可能性もあります。そのため空室リスクと家賃滞納リスクは他のリスクと比較してもより慎重にリスクヘッジすることが大切です。

2-3．家賃下落リスク

家賃下落リスクは、家賃が下落することで収入が減り収支が悪化することや、家賃が下落したことで利回りが低下し、売却時の価格が下がってしまうことを指します。

家賃下落リスクは、築年ごとの価格下落率が平均化された統計も存在しますので、あらかじめシミュレーションすることが可能です。しかし、事故など突発的な要因で家賃が下がる可能性もありますので、資金には余裕を持って対策することが大切です。

2-4．災害リスク

火災や地震などに遭遇し物件が被災する場合を災害リスクを言います。火災や地震は、火災保険や火災保険に付帯されている地震保険に入ることが対策になります。近年では集中豪雨による被害が増加しています。保険に入る際は水害や土砂災害などでどれくらい保証を受けられるのかをしっかり確認するようにしましょう。

2-5．物件劣化リスク

建物は築年数が経過すると劣化しますので、劣化によるリスクの対策が必要です。一般的に区分マンションの場合は自室内だけの管理になりますので、入居者が退去した際などに細かな点までしっかりチェックし、修繕などを手配しましょう。

また、区分マンションでは外壁などの大規模修繕に用いる修繕費用は毎月積み立てを行います。しかし場合によっては修繕積立金だけでは足りず、追加で積み立てをしなければならないこともありますので、資金には余裕を持って管理するようにしましょう。

ワンルームマンションで賃貸経営をする場合のリスクについて見てみました。このようなリスクを念頭に置いて、以下では経営という視点からどのように運用すれば良いかを見てみたいと思います。

3．経営という視点から取り組む

ワンルームマンション投資は、投資と経営の両面を持ったものになります。成功するためには「経営」という視点から取り組むことが必要です。

3-1．収入より支出が多いと赤字経営に

賃貸経営をするに当たっては、事前に空室や金利上昇、家賃下落といったリスクを鑑みてシミュレーションを行い、収支を計算します。そのため正確にシミュレーションができていれば、金利が少し上がったり、家賃が下落したりするくらいではそれほど大きな影響を感じることはないでしょう。

しかし、金利上昇と家賃下落が同時に発生したり、突発的な修理が発生したりすると、一気に手元資金が減少してしまうことも考えられます。支払う費用が収入より大きくなると赤字経営になり預金が減ってしまいますので、常にリスクヘッジしながら運用することが大切です。

3-2．家賃設定には注意

物件に入居者が付きにくい場合、家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げることは避けなければいけません。ローンの返済額が変わらなくても、家賃が低下すれば収支は以前より減ることになりますので、家賃設定は競合物件と比較するなどして十分検討した上で行うことが大切です。

4．立地は慎重に検討する

ワンルームマンションの賃貸経営を成功させるためには、立地が大きな要因の一つになります。立地は主に都心からの距離や駅からの距離や、周辺の環境によって良し悪しが決まります。都心から電車で30分圏内、駅から徒歩10分圏内、周辺に病院やスーパー、コンビニなどがあったりするなど、住んでいる人が快適に過ごせる条件が揃っているほど立地が良いと判断されます。

立地が良い物件は入居率が上がる傾向にあります。空室になる確率が低くなることでキャッシュフローが多く得られ、その資金を管理や修繕に充当することができますので、マンションの品質を保つことにも繋がります。以下では、立地にこだわっているマンション投資会社をリストアップしていますのでご参考になさって下さい。

立地にこだわっている主なマンション投資会社

• 都心5区の新築・中古マンション、駅徒歩10分以内「プロパティエージェント」
• 都心の新築マンションで、駅徒歩10分以内「クリアルパートナーズ」
• 東京・横浜の駅徒歩8分以内、新築・中古を両方扱う「湘建」

5．キャッシュフローを意識してリスクに備える

キャッシュフローとは毎月の家賃から経費を支払ってストックされる、現金の流れのことを言います。賃貸経営で成功するにはこのキャッシュフローを意識することがとても重要です。キャッシュフローをストックすることで発生するメリットについて見てみましょう。

5-1．空室や家賃滞納のリスクヘッジができる

空室や家賃滞納が賃貸経営にとって大きな損害になることには触れました。空室になると毎月のローンの返済を預金から支払わなければいけませんので、経営に大きな影響が出ることも考えられます。しかし、キャッシュフローが潤沢にストックされていれば、多少空室が長引いたとしても余裕を持って対応できる可能性が高くなります。

その他にも金利上昇や家賃下落リスクなどのリスクが懸念されますが、ある程度のリスクはキャッシュで対応できるようにすることが大切です。

5-2．借り換えをして毎月の返済額や総支払額を減らす

今の日本のように低金利が続く状況では、より低い金利で組める金融機関にローンを借り換えることで、毎月の返済額が減ったり、総支払額を減らすことができたりしますので、経営的な視点からもメリットがあります。

しかし借り換えをするのにも保証料や事務手数料などの支払いが発生します。そのような手数料などを支払った後にあまり資金が残らない状態であれば、借り換えた後の運用に影響が出てくるため、借り換えはしない方が良いでしょう。

キャッシュフローが潤沢にあれば、リスクの埋め合わせだけではなく、前向きな行動にも役立てることができますので、キャッシュフローをより多く得られるように運用を心掛けるようにしましょう。

5-3．繰り上げ返済をして元金を減らす

資金に余裕があれば繰り上げ返済をすることができます。繰り上げ返済をすると元金が減りますので、その金利分の総支払額が減ることになります。また、残りの返済期間を短くしたり、期間を変えずに毎月の返済額を減らしたりすることができます。

借り換えや繰り上げ返済はお金や手間がかかりますので、面倒に感じる方もいるでしょう。しかし、少しでも金利や返済額が減れば出費が減ることになりますので、賃貸経営を行うにはとても重要なポイントになります。収入の額と支払いの額には常に注意して取り組むようにしましょう。

6．管理状態を良好に保つ

管理状態はマンションの資産価値に影響してきます。また、最初はほんの少しの損壊でも時間が経つと大きくなり、結果的に修理をするのに大きなお金がかかる、という可能性もあります。大きな出費を抑えるためだけではなく、資産価値を少しでも下げないように管理はこまめに行うことが大切です。

まとめ

今回はワンルームマンション投資について、「賃貸経営」という視点から解説しました。ワンルームマンション投資はリスクが伴いますが、それぞれのリスクは事前に想定して対処することができるものがほとんどです。ワンルームマンションの賃貸経営を成功させるためには、利回りの良さだけに注目をするのではなく、家賃や金利、リスクなどの細かい管理などもとても重要になってきます。

賃貸経営を成功させるために「経営」という視点を常に意識し、毎月・毎年の収入と支出の関係にアンテナを張って取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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