投資用マンションの不動産会社、どう選べばいい？新築・中古それぞれで解説

マンション投資をする場合、物件を購入する不動産会社によって会社の体制や購入後のサポートに違いがあり、どの不動産会社を選ぶかによって運用スタイルも違ってきます。また、不動産会社によっては新築しか取り扱っていなかったり、新築と中古の両方を取り扱っていたりする会社もあります。

投資用マンションを購入するならどの不動産会社が良いのでしょうか。この記事では中古と新築によるマンション投資のそれぞれの特徴を確認した上で、新築・中古それぞれの投資用マンションを取り扱っている不動産会社をご紹介します。

目次

1. 新築マンション投資の特徴
   1-1．新築は全体的に価格帯が高い
   1-2．新築は融資条件が良い
   1-3．中古と比較して利回りが悪い
   1-4．新築マンションは駅近の物件が少ない
2. 中古マンション投資の特徴
   2-1．中古の方が一般的に価格帯は低い
   2-2．中古は利回りが良い
   2-3．築年数によってローンの返済期間が違う
   2-4．駅近の物件が購入できる可能性がある
3. 新築を取り扱う不動産会社の特徴
   3-1．23区内のエリアに建設する
   3-2．土地の仕入れから開発、販売、管理まで行う
4. 中古を取り扱う不動産会社の特徴
   4-1．リノベーションをして価値を上げる
   4-2．好立地エリアのみの不動産を取り扱う
5. 新築と中古を取り扱う不動産会社の特徴
6. 新築を中心に取り扱う不動産会社
   6-1．プロパティエージェント株式会社
   6-2．株式会社グローバルリンクマネジメント

6-3．株式会社シノケンハーモニー

7. 中古を取り扱う不動産会社
   7-1．リズム（REISM）
   7-2．クリアルパートナーズ
   7-3．ジーイークリエーション
8. 新築と中古を両方取り扱う不動産会社
   8-1．FJネクスト
   8-2．株式会社湘建
9. まとめ

1．新築マンション投資の特徴

不動産会社によって取り扱う物件が新築だけだったり、新築と中古の両方を扱っていたりします。また不動産会社によってそれぞれ強みや特徴は異なります。まずは新築マンション投資にはどのような特徴があるかを見てみましょう。

1-1．新築は全体的に価格帯が高い

新築マンションの販売価格には販売会社の利益が含まれており、そのぶん中古に比べると全体的に価格は高くなる傾向にあります。

物件価格の違いは利回りやローンの額、運用時の収支に影響を及ぼします。不動産は築年数が経過するごとに徐々に価格が下がっていくこともあるため、将来の運用がどのようになるのか、収支を冷静にシミュレーションした上で購入判断することが重要になります。

1-2．新築は融資条件が良い

金融機関は、ローンを組んでいる契約者が返済不能になった時のために物件を担保にします。担保にして競売にかけた時に融資額と見合うだけの現金化ができるかどうかで、融資額や金利、返済期間を決めます。担保評価して付ける価格を担保評価額と言います。

新築は多少家賃が高くても賃借人が付きやすく、運用がすぐに行き詰まる可能性が低いため、担保評価額が高く、金利も低く設定しやすい傾向にあります。そのため、物件価格の100%の額が融資可能だったり、中古物件のローンよりも金利が低かったりします。

1-3．中古と比較して利回りが悪い

新築は物件価格が割高のため、中古と比較すると利回りが悪い傾向にあります。利回りが悪いとキャッシュフローが少なくなりますので、余裕資金がなかなか貯蓄できない場合も出てきます。そのため一時的な支出などがあった場合、貯蓄から費用を支払うことが多くなる可能性があります。

キャッシュフローを良くするには、繰り上げ返済や借り換えなどの対策が必要です。

1-4．新築ワンルームは駅近の物件が少ない

駅近の場所にはすでに多くのマンションやビルが立ち並び、新たにマンションを建てる場所が少なくなっていますので、新築のマンションが建設されることは以前よりも少なくなっています。

もし、どうしても駅近の物件を購入したいという場合は、中古の方が見つけやすいということが言えます。

2．中古マンション投資の特徴

新築は物件価格が割高ですが、融資条件が良い傾向にあります。では中古の場合はどのような特徴があるのでしょうか。

2-1．中古の方が一般的に価格帯は低い

中古は新築と比較すると一般的に価格帯が低くなります。以下は築年数別のマンションの㎡単価推移を表したグラフです。

＊公益財団法人東日本不動産流通機構作成「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」から引用

こちらのグラフから、一般的に築年数が経過すると価格が下がっていくことが確認できます。ただし、近年注目を浴びて人気が出たエリアの物件などは以前より値上がりしている場合もありますので、取引の際は物件個別に動向を調査することが大切です。

価格の変化には、一般的にこのような傾向があるということを知っておきましょう。

2-2．中古は利回りが良い

中古は新築と比較して利回りが良いのが特徴です。以下の表は新築から築年数10年ごとの首都圏のマンションの平均坪単価、平均賃料、利回りを表したものです。

＊東京カンテイ作成「築年帯別に見る利回り推移」をもとに筆者作成

こちらの資料では築年数が多く経過している物件ほど利回りが良くなることが確認できます。これは賃料の下落率より、物件の価格の下落率の方が大きいことが要因の一つになっていることが考えられます。

この表もひとつの傾向を表したものであり、マンション投資では物件により利回りが違いますので、投資に取り組む際は個別に利回りを試算するようにしましょう。

2-3．築年数によって返済期間が違う

中古の場合、ローンを組める期間の目安は「法定耐用年数から築年数を引いた年数」になります。マンションはRC造ですので、法定耐用年数は47年になります。例えば築30年の中古物件では、ローンの最長返済期間の目安は以下の年数になります。

47年－30年＝17年

このように中古物件は築年数によってローンを組める期間が異なりますので注意が必要です。

2-4．駅近の物件が購入できる可能性がある

新築は駅近に建設できる場所が少ないため、駅近の物件は出回る量が少ない傾向にあります。中古の場合は駅近のすでに建設されている物件も多くありますので、売りに出されていれば購入することが可能です。駅近にこだわるのであれば中古の方が購入できる可能性は高くなるでしょう。

3．新築を取り扱う不動産会社の特徴

新築のワンルームを取り扱っている不動産会社にはどのような特徴があるのでしょうか。

3-1．23区内のエリアに建設する

都心の駅近にはマンションを建てる場所が少なくなっていますが、23区内でもまだ駅から10分以内位の場所で建てられる場所はあります。新築マンションを開発している会社は、そうしたなるべく立地の良いところを探して建築しています。

近年は港区や新宿区、中央区などは土地も高騰し、建てる場所が少なくなっていますが、豊島区や台東区、江東区、板橋区などは駅から10分以内のエリアに新築マンションが多く建てられています。このように新築マンションを開発している会社は、なんとか都心から離れない場所で土地を探す努力をしています。

また、街の再開発に合わせて建て替え時にマンションを建てるなどして、工夫をしながら23区内のエリアに建設しています。

3-2．土地の仕入れから開発、販売、管理まで行う

新築のマンションを販売する会社の強みは、販売した物件の管理をそのまま自社でできるという点です。中古を仲介したり、売却のサポートをしたり、新築の販売から管理売却までワンストップでサポートができ、新築と中古の両方を取り扱うことができます。

4．中古を取り扱う不動産会社の特徴

中古のみを取り扱っていて、新築の販売会社をグループ内に抱えていない会社は、他の不動産会社や個人から仕入れをしなければいけません。そのため、特徴を出すために様々な工夫がなされています。どのような特徴があるのか見てみましょう。

4-1．リノベーションをして価値を上げる

近年、中古物件の資産価値を上げる手法としてリノベーションが大きな役割を果たしています。企業努力によりリノベーション技術は飛躍的に向上し、リノベーションして数百万円も価格が上がった事例もあります。

築年数が多く経過した中古不動産は資産価値が落ちていることが多く、中古不動産を取り扱う企業の中には、そういった物件をリノベーションすることで価値を向上させて他社との差別化を図っている会社があります。

4-2．好立地エリアのみの不動産を取り扱う

仕入れる物件の立地を駅から数分以内や、都心だけといった好立地の条件に絞って他社との差別化を図っている不動産会社もあります。新築は駅から数分以内の場所ではなかなか手に入りませんので、立地にこだわる方には、このようなスキームで仲介をしている会社から購入できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

5．新築と中古を取り扱う不動産会社の特徴

新築と中古両方の物件を取り扱っている不動産会社は、もともと新築を取り扱っている会社が多いのが特徴です。自社で販売した物件を管理して中古市場で流通させるというビジネスモデルが多くなります。

中古だけを取り扱っている会社と比較して、新築も取り扱う会社は新築で販売した物件を自社で管理できますので、非公開物件として顧客に紹介できたりする点がメリットになります。

6．新築を取り扱う不動産会社

新築を取り扱っている不動産会社にはどのような会社があるのかを見てみましょう。

6-1．プロパティエージェント株式会社

プロパティエージェントは東京23区と横浜エリアを中心に新築マンションを開発している会社です。2018年5月に (株)アイ・エヌ・ジー・ドットコムが行った投資向けマンションディベロッパー満足度調査では3部門でNO.1を受賞するなど、顧客から高い支持を受ける上場会社です。

6-2．株式会社グローバルリンクマネジメント

グローバルリンクマネジメントは顧客からの紹介や顧客のリピート率84.44%、管理物件の入居率99%越えと顧客、入居者から厚い信頼を得ている上場企業です。都心近郊で駅から徒歩10分圏内の立地に特化した新築マンションを販売しています。

6-3．シノケンハーモニー

｢自己資金が少なくても、サラリーマンの方でもできるワンルームマンション経営｣として、圧倒的な需要を誇る首都圏・都心部の、駅徒歩１０分圏内に限定して単身者向けの自社ブランドのデザイナーズマンションを企画・販売し、投資家の希望にあわせて自由な提案をしています。

7．中古を取り扱う不動産会社の紹介

次に中古を取り扱う不動産会社を見てみましょう。

7-1．リズム（REISM）

リズムは東京23区で中古マンション投資事業やリノベーションを行う不動産投資会社です。ほとんどのマンションが2,000万円以内と、価格帯が低く取り組みやすいのが特徴です。リズムは高いリノベーション技術と質の高いインスペクションで、資産価値の高い中古マンションを提供しています。

7-2．クリアルパートナーズ

クリアルパートナーズは東京5区の中古マンションを中心に取り扱う不動産投資会社です。好立地のため資産性が高く、安定した運用が期待できます。代表が公認会計士の資格を持っているため、マンション所有後の不動産税務に強い点も、安心して任せられる理由の一つになっています。

7-3．ジーイークリエーション

ジーイークリエーションは主に都心の中古マンションを取り扱う不動産投資会社です。仕入れる物件は山手線駅から5分以内の物件が多く、高い資産性が期待できます。税務面や保険、ライフプランニングなど購入後のサポートが充実しているのが特徴です。強引な営業はしないことを公言していますので、初心者でも安心して相談できます。

8．新築と中古を両方取り扱う不動産会社

最後に新築と中古の両方を取り扱う不動産会社を見てみましょう。

8-1．FJネクスト

FJネクストは「ガーラマンションシリーズ」を都心中心に展開する上場会社です。創業から39年間培ったノウハウで取り扱う物件の98.8%が駅から徒歩10分以内、入居率99%とブランド、立地、入居率と資産性の高い条件を多く備えている物件を提供しています。主には新築を販売していますが、自社ブランドの中古も紹介可能です。

8-2．株式会社湘建

株式会社湘建は東京、横浜エリアを中心に新築と中古マンションを販売する不動産投資会社です。湘建の取り扱う物件は駅から徒歩8分以内の好立地にこだわり、入居率も99%を越えます。中古物件が不安な方にはオリジナルの新築物件も紹介可能で、優遇金利は1%台前半から（時期により変動）、85％が頭金10万円以内からと初心者でも購入しやすい環境を整えています。

まとめ

投資用マンションを販売している不動産会社をご紹介しました。マンション投資は新築を選ぶか中古を選ぶかで、融資の条件や運用の仕方に違いがあることがわかりました。

また、不動産会社によって投資のスタイルが違います。不動産投資は人によってする目的が違いますので、物件や不動産会社が目的に即していないと投資はうまくいきません。

投資効率を上げるには投資の仕方を知って、自分に合った不動産会社や物件を選択して取り組むことが大切です。これからマンション投資をするという方は、投資の仕方や不動産会社の特徴を良く理解して、取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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