市街化調整区域で検討できる土地活用は？5つの活用手段を解説

市街化区域の土地とは異なり市街化調整区域の土地は使用が一部制限されます。そのため、市街化調整区域の土地を取得した人またはこれから取得する人の中には、どのような土地活用ができるか気になっている人もいるのではないでしょうか？

そこでこの記事では、市街化調整区域でも検討できる土地活用の方法を5つ紹介します。土地活用を検討している方はご参考下さい。

目次

1. 市街化調整区域とは
2. 市街化調整区域で検討できる5つの土地活用
   2-1．駐車場経営
   2-2．資材置き場
   2-3．墓地・霊園
   2-4．太陽光発電
   2-5．高齢者施設
3. まとめ

1．市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法に定められている区域区分の1つで、市街化を抑制する区域です。市街化を目的とした区域ではないことから、原則として住宅や商業施設といった建築物を建てることができません。

市街化調整区域は市街化区域と比べると固定資産税や都市計画税が低いため、ランニングコストを抑えることが可能です。また、広大な敷地が手に入りやすく、環境変化が生じるリスクが低いメリットがあります。

一方、市街化調整区域は市街化区域よりも人口が少なく、選んだ土地活用の手段によっては運用結果が想定と大きく異なる可能性があるという点はデメリットとなります。

市街化調整区域内で土地活用を検討する場合、これらの特徴やメリット・デメリットを踏まえて進めることが重要となります。

2．市街化調整区域で検討できる5つの土地活用

市街化調整区域で土地活用を行うには、市街化調整区域の特徴をしっかり理解した上で始めることが重要です。市街化調整区域で検討できる土地活用として、以下の5つが上げられます。

• 駐車場経営
• 資材置き場
• 墓地・霊園
• 太陽光発電
• 高齢者施設

それぞれの土地活用の手段と手順を詳しく見ていきましょう。

2-1．駐車場経営

駐車場経営は建築物を建てる必要がないため、市街化調整区域の土地活用に向いていると言えます。

屋外の月極駐車場を経営する場合、土地を整地して枠線を引くだけの青空駐車場であればコストを抑えながらすぐ駐車場経営を始めることが可能です。仮に地面をアスファルトに舗装することになっても、数十万円程度の費用で済みます。

一方、コインパーキングを経営する場合、数百万円程度の費用がかかります。市街化区域は需要が期待できるため、初期投資を大きくしても回収することが可能です。

しかし、市街化調整区域は人口密度が低く、十分な収益が上げられない可能性があります。初期投資を大きくした分だけ投資金が回収できない元本割れのリスクが大きくなるので注意が必要です。

【関連記事】駐車場経営のメリット・デメリットは？始め方や手順も解説

2-2．資材置き場

資材置き場も建築物を建てる必要がないため、市街化調整区域の土地活用に向いていると言えます。

資材を置くスペースを確保できれば良いため、整地が必要な荒れ地であるケースを除いて駐車場経営よりも初期投資を抑えることが可能です。

しかし、資材置き場は利用者が資材置き場を必要とするような企業に限られています。資材置き場として活用を開始しても、周辺に資材置き場が必要な企業がいなければ、収入を得られません。

周辺に資材置き場が必要な企業がないかリサーチする、不動産会社に資材置き場としての利用価値があるか確認してから土地活用を始めましょう。

2-3．墓地・霊園

住宅が多く建ち並んでいる市街化区域では墓地や霊園などを心理的に忌避する傾向にあり、住宅の少ない市街化調整区域に墓地や霊園が設けられるケースがあります。そのため、市街化調整区域の土地活用に墓地や霊園は向いていると言えます。

しかし、墓地や霊園といった手段を選んだ場合、貸主からは簡単に契約を解除できません。数十年以上の契約となることがほとんどで、土地の利用手段が制限されるという点に注意が必要です。

墓地や霊園として土地活用を始める際は、不動産会社に墓地や霊園として使用する土地を探している人がいないか相談することから始めますが、長期に渡って貸し出して問題が無いか慎重に検討しましょう。

2-4．太陽光発電

太陽光発電は周辺に太陽を遮るような高層住宅があると発電の効率が落ちるため、建物の少ない市街化調整区域に向いている土地活用と言えます。

駐車場経営や資材置き場、墓地や霊園といった土地活用は、利用者がいなければ全く収入を得られない可能性があります。しかし、太陽光発電は利用者から賃料を得るビジネスモデルではないため、利用者のニーズの影響を受けないメリットがあります。

また、FIT制度により、国が設置したソーラーパネルの発電規模に応じて10年または20年間一定価格で電気を買い取ってくれるため、収益を予想しやすいというメリットが挙げられます。

しかし、ソーラーパネルが建築物と見なされた場合、太陽光発電を始めることができません。そのようなケースでは、土地の転用許可を得なければならないので注意が必要です。

また、ソーラーパネルの設置コストは量産化によって以前より安価になりましたが、それでも数百万円程度の費用がかかるデメリットがあります。

FIT制度の固定買取価格も下落傾向にあるため、太陽光発電を検討する際はこれらの注意点を踏まえ、慎重に検討しましょう。

【関連記事】太陽光発電投資のメリットとデメリットは？2020年以降のFIT制度も解説

2-5．高齢者施設

建築許可を得ることができた場合、賃貸経営を始めることも可能ですが、市街化調整区域は需要が少ないため、通常の賃貸経営に向いていない立地であることが多いでしょう。

しかし、高齢者施設のような特定のニーズに特化した事業形態であれば、市街化調整区域でも需要を獲得できるケースがあります。

自分で高齢者施設の経営を始める場合、まずはサービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームの経営に必要な知識を身につけなくてはなりません。うまく軌道に乗れば、5つの方法の中では最も大きな収入を得ることが可能です。

土地を貸し出す場合、不動産会社に高齢者施設の経営用の土地を探している人がいないか相談します。更地として貸し出すので初期費用を抑えられる一方で、墓地や霊園のケースと同様、契約期間が長期で利用が制限されるという点に注意が必要です。

建物を建築して、一括借り上げなどで貸し出す場合も不動産会社に相談します。建物を建築してから貸し出す方が多くの収入を得られますが、建物の建築費用も投資資金となるため、大きなリスクを負うことになることに注意が必要です。

収入面やリスクなどをよく踏まえた上でどの方法が合っているのかを決めることが重要と言えるでしょう。

【関連記事】土地活用、サービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリットは？

HOME4U（土地活用）

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の土地活用サービスが検討に役立ちます。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

まとめ

市街化調整区域で検討できる土地活用として、「駐車場経営」「資材置き場」「墓地や霊園」「太陽光発電」「高齢者施設」の5つを挙げました。

市街化調整区域の特徴を何も知らずに土地活用を始めた場合、初期投資を支払っただけで土地活用が失敗に終わる可能性があります。そのため、土地活用を成功へと導くためにも、市街化調整区域に適した土地活用の手段を理解してから始めることが重要です。

どの手段も特徴が大きく異なるため、どの手段が合っているのかよく理解する、どの手段が合っているのか分からない場合は専門家に相談しながら決めましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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