不動産投資とは？仕組みや始める手順、注意点を初心者向けに解説

不動産投資は、建物や土地などを活用して収入を得る投資方法です。中でもマンション投資やアパート投資などは家賃収入を継続的に得られるのが主なメリットですが、空室が発生すれば収入は減り、また経年劣化による建物価値や家賃の下落リスクなどがデメリットとなります。

不動産投資は他の投資と比べて、リスクやリターンが中程度の「ミドルリスク・ミドルリターン」な運用方法となります。まずはその仕組みや特徴およびリスクについてしっかりと確認することが大切です。

この記事では基本的な不動産投資の仕組みや、不動産投資の種類やメリット・デメリット、不動産投資の始め方について詳しく解説します。不動産投資を検討されている方はご参考ください。

目次

1. 不動産投資の仕組み
   1-1．不動産投資のキャピタルゲイン
   1-2．不動産投資のインカムゲイン
   1-3．その他の投資との主な違い
   1-4．不動産所得と経費
2. 不動産投資の種類
   2-1．区分マンション投資
   2-2．戸建て投資
   2-3．アパート・マンション投資（一棟投資）
   2-4．その他の不動産投資
3. 不動産投資のメリット
   3-1．金融機関の融資を利用して資産を運用できる
   3-2．定期的な家賃収入が期待できる
   3-3．受けられる税制上のメリットが多い
   3-4．団体信用生命保険に加入できる
4. 不動産投資のデメリット
   4-1．不動産投資ローンの返済リスク
   4-2．空室リスク
   4-3．自然災害リスク
   4-4．環境変化リスク
5. 不動産投資を始める手順
   5-1．不動産投資の目的を明確にする
   5-2．書籍やセミナーなどから情報収集をする
   5-3．投資計画を立てる
   5-4．投資対象となる物件を探す
   5-5．不動産投資ローンを組んで購入する
6. まとめ

1．不動産投資の仕組み

不動産投資の対象は土地や建物などの不動産となっており、投資した不動産からは主に以下2つの利益を得ることができます。

1. キャピタルゲイン
2. インカムゲイン

1-1．不動産投資のキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる利益です。不動産投資では、購入した土地や建物などの不動産を買ったときよりも高値で売却することによって利益を得ることができます。

土地や建物などの不動産は、基本的に需要や供給の関係によって価格が常に変動しており、その価格差によって売却益を狙うことが可能です。

1-2．不動産投資のインカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有していることによって得られる利益のことです。不動産投資ではアパートを購入して入居者に貸したり、ビルを購入してオフィスや店舗として貸し付けたりすることで、家賃収入やテナント収入を得ることができます。

このように、保有している不動産を活用することによって得られる利益がインカムゲインです。

株式投資にあてはめてみると、株式を購入した金額よりも高値で売ったときの売却益（キャピタルゲイン）と保有していることによって得られる配当金（インカムゲイン）に該当します。

1-3．その他の投資との主な違い

キャピタルゲインとインカムゲインによって利益を得る点は株式投資と同じですが、不動産投資では株式投資と大きく異なる点もあります。

例えば、土地や建物の資産が手元に残るため、株式投資のように会社の倒産により資産がゼロになるリスクはありません。また、流動性が低いことから価格の上下幅（ボラティリティ）が少なく、株式のように毎日大きな価格変動をするような資産ではない特徴があります。

その他、値上がり益を期待して保有する金などの商品取引とも異なり、不動産は保有中に運用することによってインカムゲインを得られるのも大きな特徴です。

ただし、不動産投資は土地や建物などを購入するために多額の資金が必要で、現物の株式投資とは異なり初期の投資金額が大きくなります。自己資金だけでは足りない場合は金融機関の融資を利用して物件を購入します。

また、不動産投資では1件当たりの投資金額がかなり高額になるため、相当の手持ち資金がない限り、株式投資のようにポートフォリオを組みながら何回も売買を繰り返すという投資スタイルには不向きと言えるでしょう。建物部には経年劣化が起こるため、保有する年数が増えると売却価格の下落リスクが高まる点もキャピタルゲインを得るのが難しい要因の一つです。

そのため、個人が行う不動産投資は、家賃収入や税金対策などを目的とした長期的な運用スタイルが多い傾向にあります。

1-4．不動産所得と経費

不動産の家賃収入によって発生した利益は、所得税法上「不動産所得」という所得に分類されます。不動産所得の計算は以下の式で算出されます。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

総収入金額とは物件の貸し付けによる家賃収入などのことで、ほかにも以下のような収入が該当します。

不動産所得の収入例

• 家賃：物件により金額は異なり、基本的に毎月支払われる
• 共益費：マンションなどで共用灯やエレベーターなどの共用部分の運営および維持のためなどに入居者が負担する費用で、家賃と併せて毎月支払われる
• 礼金：賃貸契約を交わした際に入居者から受け取る謝礼金
• 更新料：賃貸マンションやアパートで契約を更新する際に入居者から受け取る金銭

毎月受け取る家賃や共益費以外にも礼金や更新料などを受け取った場合、不動産所得の計算上は全て総収入金額に含まれます。

一方、不動産投資における必要経費は以下の通りです。

不動産所得の必要経費例

• 固定資産税：賃貸物件の土地や建物にかかる税金
• 保険料：火災保険などの損害保険にかかる費用
• 修繕費：賃貸物件の修理などに要する費用
• 減価償却費：賃貸物件の建物や構築物などの減価償却費
• 支払手数料：不動産会社などに支払う賃貸のために要する手数料など
• 支払利息：賃貸物件を購入するための借入金にかかる利息

固定資産税や保険料、修繕費などの賃貸物件に直接かかる費用は必要経費に含まれます。このほかにも、賃貸物件の減価償却費や不動産会社に支払う手数料、借入金の利息なども必要経費として計上することが可能です。

不動産所得の計算例

不動産所得の計算例として、中古の一戸建てを銀行からの融資を受けて2,000万円で購入し、入居者から月額10万円を受け取ることほか、礼金10万円を受け取った事例をみていきましょう。

• 固定資産税…28万円
• 火災保険料…1万円
• 減価償却費…20万円
• 支払手数料…5万円
• 支払利息…18万円
• 年間収入＝130万円（10万円（礼金）＋10万円（月額家賃）×12か月）
• 必要経費＝72万円（28万円＋1万円＋20万円＋5万円＋18万円）

その他の収入は発生しておらず、必要経費については以下の費用が発生する見込みのとき、不動産所得は以下の通りです。

不動産所得＝58万円（＝130万円－72万円）

この例では総所得金額から必要経費を差し引いた58万円が不動産所得となり、所得税が課されることとなります。なお、簡単な利益と税金の考え方は上記の通りですが、不動産所得と呼ばれる利益とキャッシュフローは必ずしも一致しない点に注意が必要です。

例えば、上記の計算例では銀行から融資を受けて中古の一戸建てを購入していますが、銀行への利息の支払いは必要経費として考慮されているものの、元本部分の返済については計算に含まれていません。

また、必要経費として計上されている減価償却費は建物を賃貸用物件として使用することによる帳簿上での価値の減少が見込まれており、実際に月々の収益が減るわけではありません。

このように、不動産投資では帳簿上の利益と実態のキャッシュフローが連動していないため、投資を行う前には利益とキャッシュフローの両側面から検討を行うことが重要です。

2．不動産投資の種類

不動産投資では投資対象となる物件に様々な種類があります。こちらでは、物件の種類と特徴を確認してみましょう。

2-1．区分マンション投資

区分マンション投資とは分譲マンションなどを一室だけ購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

区分マンション投資は一棟ごとマンションを購入する場合などと比べて物件価格が安く、投資資金が少なく済むので、不動産投資をしたい初心者の方でも始めやすい投資となっています。

また、投資資金が比較的少ないことから複数の物件を所有することも比較的容易で、地域を分けて物件を所有することによって天災などのリスクを分散しながら投資できるのも特徴です。

ただし、定期的な家賃収入を得ることはできますが、入居者が退去した場合や新たな入居者が決まらないリスクは常に存在します。空室となっている間は必要経費がかかるだけで収入を得られません。

また、不動産投資が順調に進み規模を拡大したいときには物件探しなどに時間がかかるため、投資金額は少なくて済む反面、投資効率が落ちるなどのデメリットもあります。

2-2．戸建て投資

戸建て投資とは、新築や中古の一戸建て住宅を購入し第三者に貸し出すことによって家賃収入を得る投資方法です。

中古物件では購入後のリフォームなども必要になりますが、ワンルーム投資と同様に投資金額を比較的抑えられることから、投資初心者でも手が出しやすい物件となっています。

一戸建ては家族などで長く住むケースが多く、単身用のワンルームと比較して長期的に家賃収入を得られる点がメリットです。

しかし、戸建て投資は、一度空室となってしまうとマンションなどと比べて入居者がなかなか決まらず、空室期間が長期化しやすい面もあります。

特に、戸建ては立地や地域の住宅需要がポイントになるので、購入前は賃貸ニーズを慎重に調べてから投資判断をする必要があります。

2-3．アパート・マンション投資（一棟投資）

アパート・マンション投資（一棟投資）とは、アパートやマンション、商業ビルなどを一棟丸ごと購入し、住宅やテナントとして貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。

ワンルーム投資や戸建て投資と比べて大きな投資金額となる場合が多く、物件によっては数億円という投資金額になることも少なくありません。個人で不動産投資をする方にとっては資金面での負担が大きくなります。

一方、一棟丸ごと購入することによるスケールメリットもあります。投資効率が良くなりワンルーム投資や戸建て投資と比べて高い利回りで運用しやすいのは大きな特徴です。また、複数の部屋を同時に所有することで空室リスクを分散することにもつながります。

しかし、アパート・マンション投資では一棟丸ごと物件を購入するため複数の地域に分散して投資することができず、水害や震災などの天災が起こった場合、その被害も大きくなります。

また、ワンルーム投資や一戸建て投資よりも物件の金額が格段に高くなることから、資金調達のハードルが上がり、売りたいと思ってもなかなか買い手が見つからない場合もあります。

2-4．その他の不動産投資

賃貸経営以外の不動産投資では、駐車場経営など土地を運用することによって利益を得る投資方法もあります。駐車場は必要な設備等が少なく、土地さえあれば少ない元手から投資検討できるメリットがあります。

しかし、駐車場は立地によって収益性が大きく異なることから土地選びが難しく、マンションなどのように立体的に土地を活用することも容易ではない点はデメリットと言えるでしょう。

その他、現物の不動産投資以外では不動産を証券化したREIT（リート）があります。REITは不動産投資信託と呼ばれる金融商品で、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、そこで得られた家賃収入や売買益を投資家に配当する商品です。

REITの投資家は間接的に様々な不動産のオーナーになる仕組みとなっており、プロが運用する不動産に投資する形態となります。

【関連記事】REIT（リート）投資のメリット・デメリットは？配当の仕組みや注意点も

また、実際の不動産運用をプロに任せる手法としては、不動産投資型クラウドファンディングなども検討できます。不動産投資型クラウドファンディングは、REITよりもさらに小口出資が可能で、1万円などの少額資金で運用可能なサービスもあります。

【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の3社を紹介

3．不動産投資のメリット

不動産投資には他の投資方法にない様々なメリットがあります。詳しく確認していきましょう。

3-1．金融機関の融資を利用して資産を運用できる

不動産投資のメリットの一つは投資不動産を担保設定し、金融機関の融資を利用して資産を運用できる点です。

例えば、2,000万円の物件を頭金200万円でローンを組んで運用するなど、金融機関の融資をうまく活用することで自己資金以上の資産運用が可能になります。

株式投資でも信用取引によるレバレッジを活用することは出来ますが、金融機関の融資のように長期間・低金利での借り入れを行った運用はできず、株価変動の幅も大きいことからハイリスクな投資となるデメリットがあります。

金融機関の融資を活用することで自己資金以上の物件を運用して大きな資産を形成できる可能性がある点は、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

3-2．定期的な家賃収入が期待できる

不動産投資では定期的な家賃収入を期待できる点もメリットとなります。購入した物件に入居者がいる期間は毎月家賃収入を得られることから、一定の収入を見込んで資金計画を立てることができます。

また、不動産投資は家賃収入で不動産投資ローンを返済できる点もメリットの一つです。無理のないローンの返済計画が前提条件となりますが、ローンの返済が終われば手元に不動産が残ります。

古くなった物件は修繕費なども高くなりますが、定期的にメンテナンスを行うことで長期的に家賃収入を見込むことも可能です。

3-3．受けられる税制上のメリットが多い

不動産投資は、様々な税制上のメリットがある点も他の投資と比較して大きな特徴と言えます。

例えば、相続税では相続財産の評価額によって課される相続税額が決まりますが、現金資産で3,000万円の財産を相続した場合、相続税評価額はそのまま3,000万円として評価されます。

しかし、土地や建物などの不動産で相続する場合、評価額は購入額ではなく路線価と固定資産税評価額などを基準として計算されます。不動産の評価額は実際に売買される価格よりも安くなる傾向にあり、評価額と実勢価格の差額によって相続税額が安く抑えられます。

ただし、相続税の納付について一部物納も可能となっていますが、原則的に納付するだけの現金が必要になります。不動産で相続した場合、即時換金が難しいことも多いので、納税のために安値で不動産を売るようなことにならないように、税理士などの専門家に相談の上、慎重に判断する必要があります。

また、不動産所得が赤字の場合、ほかに給与所得や事業所得などがあれば、所得の損益通算が可能です。減価償却費または修繕費を必要経費として計上し、不動産所得を上回った分の課税所得を引き下げられる可能性があります。

3-4．団体信用生命保険に加入できる

不動産投資では、不動産を購入する際の不動産投資ローンに付帯する団体信用生命保険（団信）に加入できる点もメリットと言えます。

団体信用生命保険とは、ローンの契約者に万が一のことが起こり亡くなる、または重度の障害状態になった際に適用される保険で、その時点で残っているローンは返済不要となります。

これにより、ローン契約者が亡くなった場合や重度障害により働けなくなった場合でも家族は不動産を手放す必要はなく、その後も定期的に家賃収入や不動産の売却によって生活を守ることができます。

ただし、団体信用生命保険は銀行系の不動産投資ローンでは加入が必須になっており、保険料は金利に上乗せする形で支払う方式となります。

そのため、さらに補償を充実できる「がん診断特約」「生活習慣病保障」などを付加する場合、割増しになった金利を支払う必要があるなどの注意点もあります。

4．不動産投資のデメリット

不動産投資には多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。メリットと比較しながら、デメリットについてもしっかり確認しておきましょう。

4-1．不動産投資ローンの返済リスク

不動産投資では多額の投資資金が必要になるため、不動産投資ローンなどを利用して資金を調達します。しかし、ローンで調達した資金は全て返済しなければならない債務となるため、計画的に返済していかなければなりません。

特に、不動産投資では1件あたり数千万円から数億円などの多額のローンを組むケースも少なくありません。

不動産の収益性に対して無理のある返済計画では生活が厳しくなるだけでなく、返済が滞ってしまうと担保設定されている投資対象の不動産が差し押さえられてしまう可能性もあります。

また、不動産投資がうまくいかずに家賃収入が減少してしまっても、決まった返済金額を返済する必要があります。不動産投資ローンを利用する際は、キャッシュフローや手元資金に余裕を持たせた返済計画を練ることが重要です。

4-2．空室リスク

不動産投資特有のリスクの一つが賃貸物件の空室リスクです。空室リスクは立地の悪さや、地域ごとの需要見込みを外れるなど様々な要因によって起こりえるほか、家賃設定が要因となることがあります。

地域の相場を勘案して家賃を設定したつもりでも、近隣に相場よりも安い物件があったり、競合となる新築物件が建築されてしまうなどで、入居者が想定以上に集まらない場合があります。

なお、人口減少が続く日本では地域によって住宅需要が減少傾向にあります。人口減少により賃貸需要が減退しているエリアでは、全体的な相場の下落などにより思ったように家賃収入を見込めない場合もあります。

4-3．自然災害リスク

不動産投資では、不動産を持っていることによって発生する災害のリスクにも注意が必要です。

日本では、大きな地震やそれに伴う津波、大型台風や豪雨などによる自然災害が起こります。その他、強風による損壊や浸水などの被害もあります。

不動産を持つ場合、このような自然災害に対する備えも必要不可欠となっています。特に、アパート・マンション投資で一棟丸ごと物件を購入するような大きな投資では、地震による倒壊などで再起不能となる大ダメージを被る可能性があります。

物件購入前にはハザードマップを確認して災害時のリスクについて考慮しておくことが大切です。また、費用はかかりますが、地震保険などに加入して自然災害に対する備えを日頃からしておくことも重要です。

自然災害に加えて、火災なども大きなリスクとなります。火災保険なども活用しながらあらゆる災害に備えることもポイントです。

4-4．環境変化リスク

不動産投資では外部環境の変化による様々なリスクがあります。

例えば、自治体のハザードマップの見直しによって浸水想定区域に該当したことによって地価が下落したり、アパートを購入した数年後に大学のキャンバス移転計画が発表されて入居需要が大きく減ったりするケースがあります。

このような予測するのが難しい周辺環境の変化によって地価下落のリスクがある点は不動産投資のデメリットです。

一方、物件の購入後に新しい商業施設の誘致が決まったり、鉄道の新駅計画が発表されたりといったポジティブな環境変化も起こる可能性があります。

不動産投資は運用金額が大きくなるため、一つの要因で大ダメージを被る可能性もあります。できる範囲であらゆることを想定し、様々なリスクに対する備えを怠らないことも重要です。

5．不動産投資を始める手順

不動産投資は金額も大きくなるため情報収集など事前の準備が大切です。こちらでは不動産投資を始めるために必要な準備や手順を確認しておきましょう。

5-1．不動産投資の目的を明確にする

不動産投資で最初に必要なのが投資の目的を明確にすることです。例えば、「老後に向けて今の資金を運用して20年後に3千万円を貯める」という目標を掲げた場合、明確な目標を定めたことによって選択できる投資の方法や期間、必要な運用利回りなどを想定することができます。

初めからこのような具体的な目標を定めることは難しくても、老後に向けて投資成果をシミュレーションし、事前準備の段階で目標を定めることがポイントです。

5-2．書籍やセミナーなどから情報収集をする

不動産投資では土地や建物だけでなく、必要経費や税金などの様々な知識も必要です。本やインターネットによる知識の蓄積に加えて、無料の不動産投資セミナーなどを利用しながら専門家の意見を直接聞いたり、個別相談や質問することも検討してみましょう。

不動産会社が開催している不動産投資セミナーでは、最新の不動産投資事情にも触れながら情報を発信してくれます。将来の不動産投資のパートナー探しを兼ねながら、複数の不動産投資セミナーに参加することも一つの手段です。

ただし、情報収集をする際は悪質な不動産投資会社や強引な勧誘やにも注意しましょう。セミナーの中には、不動産投資を切り口に別の投資商材への誘致を行う悪質なセミナーも紛れていることがあります。セミナーへの参加を検討する際は開催元の運営会社の評判などを確認し、精査することが大切です。

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5-3．投資計画を立てる

投資の目標を立て、ある程度不動産投資に関する情報の収集が終わったら、資金や物件の管理方法などの投資計画を立てます。

物件価格やローンの返済額、頭金、収入、必要経費などの資金面は慎重に計画を立てることが大切です。特にローンの返済については、予定通りに返済しなければならないため、余裕を持った返済計画を立てるようにします。

5-4．投資対象となる物件を探す

投資計画を作成したら次は投資する物件を探します。セミナーを受講した不動産会社に直接相談したり、中古物件であればネット上の物件情報から問い合わせてみたりなど、投資目的に合わせて方法は様々です。

なお、このとき複数の不動産会社から物件情報を探すのがポイントです。1社のみだと情報が偏ってしまうことも考えられるため、なるべく複数の不動産会社へ問い合わせ各社の情報を比較してみましょう。

気になる物件が見つかれば、現地に足を運んで実際の物件の周辺環境や外観、内覧をすることも重要です。

5-5．不動産投資ローンを組んで購入する

投資する物件が決まればローンを組んで購入する段階です。なお、融資をしてくれる金融機関を探す際も複数の銀行等に相談するようにします。

投資計画や事業計画書に問題があれば担当者が指摘してくれるため、この点は都度修正しながら対応し、ブラッシュアップされた投資計画書を作成していきましょう。

なお、物件を紹介する不動産投資会社が金融機関と提携していることも少なくありません。提携している金融機関がある場合、スムーズに融資審査を行うことが出来るため積極的に利用してみましょう。

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融資審査では、物件の収益性のほか、本人の職業・年収・年齢などの属性が評価対象となります。属性評価が高ければフルローンを組める可能性がありますが、年齢や勤務先、年収など変更することが難しい項目が含まれています。

属性評価が融資資産のネックとなる場合は、頭金を多めに用意しておいたり、担保評価の高い物件を探したりなど、計画的な準備が重要になります。

まとめ

この記事では不動産投資の仕組みやメリット・デメリットについて詳しくご紹介しました。不動産投資では投資金額が大きくなりやすいため、必要な知識を身に付け、投資計画をしっかりと立てることが重要です。

また、初心者の方の場合、ネットや書籍だけでなく、不動産投資セミナーを活用するなどして最新情報を収集し、不動産投資への理解を深めるところから始めることも大切です。

また、不動産投資は物件購入後も賃貸管理や売却のタイミングを考慮したりなど、定期的な見直しが必要です。物件購入を目標とするだけでなく、継続的な情報収集も心がけてみましょう。

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