アパート経営とマンション投資、どちらがおすすめ？5つの項目を比較

アパート経営とマンション投資は同じ不動産投資であるものの、それぞれメリット・デメリットが異なります。どちらが自分にとって適しているのか分からないまま投資を始めてしまうと、期待した結果を得られない可能性も考えられます。

そこで本記事では、アパート経営とマンション投資の違いを、5つの項目で比較していきます。不動産投資を検討している方はご参考ください。

目次

1. アパート経営とマンション投資の違い
   1-1．収益性はアパート経営の方が大きい
   1-2．赤字が大きくなるリスクはマンション投資の方が小さい
   1-3．リスク分散はアパート経営の方がしやすい
   1-4．流動性はマンション投資の方が高い
   1-5．入居者とのトラブルはマンション投資の方が少ない
2. アパート経営とマンション投資、判断のポイント
   2-1．アパート経営に向いている人
   2-2．マンション投資に向いている人
3. まとめ

1．アパート経営とマンション投資の違い

アパート経営とマンション投資の主な違いは以下の通りです。

それぞれの項目について、以下より詳しく解説していきます。

1-1．収益性はアパート経営の方が大きい

規模が大きいアパート経営の方が収益性は大きくなりやすい傾向があります。

アパート経営は複数の部屋を保有しますが、区分マンション投資は一部屋だけの保有になります。戸数が多いアパートの方が収益性は高くなり、ひとつの物件あたりで得られる家賃収入が大きくなります。

1-2．赤字が大きくなるリスクはマンション投資の方が小さい

赤字リスクはアパート経営とマンション投資のどちらにもありますが、規模が大きいアパート経営の方が赤字が大きくなるリスクは高いと言えるでしょう。その理由は主に以下2点です。

• 物件価格が高い
• 修繕費用が積み重なる

物件価格が高い

エリアや規模によるものの、複数の部屋を保有するアパートの方が物件価格は高くなりやすいと言えます。物件価格が高額になることで、金融機関の融資条件も厳しくなり資金調達に苦戦してしまう可能性が高まります。

また、物件価格が高いと総投資額が大きくなります。災害リスクや空室リスクなど、想定外の損失が出た時の売上減少割合も大きくなることになります。

修繕費用が積み重なる

不動産投資での利益は、売上から経費や金融機関への返済金を引いた手残り金となります。経費の中でも物件の修繕費用は高額になりやすいため注意が必要です。

マンション投資の場合、共用部の修繕費用はマンションの入居者全員で案分します。管理会社側で修繕計画をあらかじめ設定し、投資シミュレーションの中に修繕積立金を加えているケースも少なくありません。

しかし、アパート経営では外壁塗装などの大掛かりな修繕工事もオーナーが一人で対応することになります。その他、災害による破損や劣化による雨漏りなど、様々な修繕リスクに対応することとなります。

アパート経営を検討するのであれば、このような修繕計画も考慮し、慎重にシミュレーションを作成することが重要となります。

1-3．リスク分散はアパート経営の方がしやすい

家賃収入を得られる戸数が増える分、アパート経営の方がリスク分散されます。アパート経営は戸数が多いため、仮に一部屋が空室になっても、ほかの部屋の家賃収入でカバーすることが出来ます。

一方、マンション投資は一部屋しか保有していないため、その部屋が空室になると家賃収入を得ることができません。

このように、ひとつの物件として比較した時、赤字が大きくなるリスクはアパート経営の方が大きいものの、リスク分散はアパート経営の方がしやすいと言えます

1-4．流動性はマンション投資の方が高い

不動産投資における流動性とは「物件の売りやすさ」のことです。

アパートと比較してマンションの方が取引事例も多く流動性が高いと言えます。アパートは資産運用など投資目的での所有が主になりますが、マンションは実需（居住する）目的での購入検討者も多く、いざという時に売却しやすい特徴があります。

また、規模が大きいアパートよりも一部屋のマンションの方が価格は安価となり、金融機関から融資を受ける際にも資金調達がしやすい傾向にあります。流動性が高いと、別の投資に乗り換えたり、現金化しやすかったりというメリットにつながります。

1-5．入居者とのトラブルリスクはマンション投資の方が小さい

入居者とのトラブルは賃貸契約を結ぶ母数が少ないマンションの方が少ないと言えます。不動産投資における入居者とのトラブルとは、以下のような事例です。

• 家賃滞納者の回収業務
• 騒音など物件などの問題
• 退去時の原状回復費用の負担割合

これらのトラブル対応は管理会社がおこなうことが多いものの、最終的な判断や責任はオーナーが負うことになります。例えば退去時の原状回復費用について賃借人が異議を申し立てた場合、最終的にオーナーが支払う可能性もあります。

2．アパート経営とマンション投資、判断のポイント

アパート経営とマンション投資の違いを踏まえた上で、自分と相性の良い投資はどちらかを判断することが大切です。以下より、アパート経営とマンション投資、どちらかを検討するうえでの判断のポイントを解説していきます。

2-1．アパート経営に向いている人

アパート経営は、大きく収益を上げたい人や共用部を自分でコントールしたい人に適していると言えるでしょう。

アパート経営は規模が大きいため、投資に成功すれば収益は大きくなります。また共用部の修繕や管理についても、自分主導でコントロールできます。管理会社の選定や清掃の回数などは、オーナーが自ら判断して決定することが可能です。

ただし、投資額の大きいアパート経営は赤字リスクが高くなります。将来的な空室リスクを加味したシミュレーションが重要です。

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2-2．マンション投資に向いている人

少額で小さくはじめたい人にとってマンション投資は検討しやすいと言えます。ワンルームマンションであれば比較して物件価格が安価のため、初期費用も少額から検討することが可能です。

また、都心など人口増が見込める立地であれば流動性も高く、現金が必要になったときは売りやすいと言えます。

ただし、空室が出ると家賃収入はゼロになり、収益性が一気に悪化してしまうリスクがあります。賃貸ニーズが豊富で一定の入居率が見込めるエリアを選定したり、複数戸所有してリスクを分散させるなどの対策が重要なポイントとなります。

【関連記事】マンション投資の不動産投資会社一覧

まとめ

アパート経営とマンション投資は、収益性、赤字が大きくなるリスク、流動性、入居者、リスク分散の項目において違いがあります。それぞれ一長一短のため、自分と相性の良い方を選ぶことが重要です。

どちらが自分にとって適しているのか分からないまま投資を始めてしまうと、期待したリターンを得られなかったり、思わぬトラブルへ繋がってしまうことも考えられます。投資を始める前にそれぞれの違いを確認し、慎重に検討してみましょう。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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