新築アパート経営、失敗の理由は？5つの事例とリスク対策を解説

不動産投資は金融機関の融資が活用でき、少ない自己資金でも大きな収益を得られる可能性がある反面、投資金が回収できずに元本割れしてしまうリスクがある投資手段となります。

そのため、過去の失敗事例を参考にし、その理由を知っておくことでリスクヘッジを図り、事前に準備をしておくことは重要なポイントと言えます。

そこでこの記事では、不動産オーナーが新築アパート経営に失敗した5の事例を紹介します。その上で失敗しないための対策について解説するので、新築アパート経営を検討している人はぜひ確認してみてください。

目次

1. 利回りだけでアパートを選んでしまった
   1-1．利回りだけでアパートを選び失敗した理由
   1-2．対策：利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考える
2. 立地条件の悪いアパートを選んでしまった
   2-1．立地条件の悪いアパートを選び失敗した理由
   2-2．対策：周辺物件のリサーチを徹底する
3. 税金対策をメインにアパートを選んでしまった
   3-1．税金対策をメインにアパートを選び失敗した理由
   3-2．対策：あくまで家賃収益をメインに考える
4. 自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまった
   4-1．返済能力に対して多額のローンを組んで失敗した理由
   4-2．対策：年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組む
5. サブリースの仕組みをよく分かっていなかった
6. 失敗しないアパート経営の始め方・手順
   6-1．アパート経営を始める投資目的を設定する
   6-2．アパートのタイプを考える（新築・中古・都心・郊外）
   6-3．アパート経営セミナーや書籍などで知識をつける
   6-4．自身の資金力を勘案し、実際の物件のパフォーマンスを比較する
7. まとめ

1．利回りだけでアパートを選んでしまった

1つ目の失敗例は、利回りだけでアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

1-1．利回りだけでアパートを選び失敗した理由

アパート経営において、収益を端的に表す「利回り」は重要な指標と言えます。しかし、高利回り物件は、建築費を低く見積もり実際の入居者のニーズを満たしていない場合や、賃貸需要が減少傾向にあるエリアであるなど、運営の難易度が高い傾向があります。

また、新築アパートを建築するとき、不動産会社から提示される利回りが明らかに相場より高いことがあります。何かの理由で利回りが高くなることはあるものの、家賃設定を相場より高く見積もっているケースもあり、注意したいポイントと言えます。

相場よりも高い家賃設定をしていた場合、想定した家賃では賃借人を付けられずに家賃を下げることになります。利回りだけで判断せず、「なぜ高利回りのなのか？」「想定家賃収入は現実的な数値か？」という疑問を抱くことが重要と言えます。

1-2．対策：利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考える

この失敗事例への対策は、利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考えることです。具体的には10年～20年スパンで発生する、以下の支出を年ごとに読み込んでおきます。

• 外観の修繕費用
• 内装の修繕費用
• 設備入れ替え費用
• ローン返済額
• 管理委託手数料
• 保険料
• 税金

上記に加えて、該当エリアの人口推移や家賃相場の推移を参考に、家賃下落率や空室率も加味したシミュレーションをしておきましょう。上記を自分だけで算出するのは難しいため、不動産会社にヒアリングしながら作成していくと良いでしょう。

【関連記事】アパート経営に強い不動産投資会社一覧

2．立地条件の悪いアパートを選んでしまった

2つ目の失敗例は、立地の悪いアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

2-1．立地条件の悪いアパートを選び失敗した理由

立地条件の悪いアパートは地価が安く、アパートの取得費用が安価になり、購入のハードルが低いメリットがあります。もしくは駅からの距離や周辺環境は良好なものの、賃貸需要が減少している立地では安価に売り出される場合が多いでしょう。

立地条件の悪いアパートは価格が安く高利回りになる反面、空室リスクや家賃下落リスクは高く、リスクとリターンのバランスを見誤まると収益を上げられないアパートを購入してしまう失敗につながります。

2-2．対策：周辺物件のリサーチを徹底する

立地の悪いアパートを選び、失敗してしまうことへの対策は、周辺物件のリサーチを徹底することです。上述したように、立地条件が悪いと賃借人が集まりにくい可能性が高い物件と言えます。

そのため、周辺の競合物件のリサーチを徹底し、空室率と家賃下落率を精査しましょう。具体的には、「周辺で同じような物件の家賃はどのくらいか？」「空室募集はしているか？」「過去の募集事例から空室率は高そうか？」などのポイントです。

また、これらのポイントを自身で判断することが難しい場合は、エリア選定や収益率に厳しい条件を設けている不動産会社に相談することも有効な手段です。

例えば、アパート経営の不動産会社「アイケンジャパン」では、対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.7％（2021年12月時点）を実現しています。

アイケンジャパンでは資料請求やセミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料や書籍を無料プレゼントしているため、まずは情報収集からという方は検討してみると良いでしょう。

3．税金対策をメインにアパートを選んでしまった

3つ目の失敗例は、税金対策をメインにアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

3-1．税金対策をメインにアパートを選び失敗した理由

アパート経営に限らず、不動産投資は減価償却費用を計上できるため、税金対策をして不動産投資を検討している方も少なくありません。

減価償却費用とは、建物を取得した費用を経費として計上できる費用です。確定申告で減価償却費を経費計上すると、結果的に所得税や住民税を減額できることがあります。

これらの税制メリットを不動産投資の収益の一部として勘案する方も少なくありませんが、減価償却費用の計上期間は不動産の耐用年数や築年数によって決まり、上限が設けられています。

どの物件も最終的には耐用年数が切れることで減価償却費用を計上できなくなるうえ、売却時には計上した減価償却費は譲渡所得に加算されるなどのデメリットがあります。

不動産投資の税制メリットを収益の一部として見込んで投資判断をしてしまうと、これらの税制メリットが受けられなくなった時や、物件の収益性が悪化した時に税制メリットを超えて収支がマイナスになってしまう可能性が高まることになります。

3-2．対策：あくまで月々のキャッシュフローをメインに考える

アパート経営をはじめとした不動産投資では、税制メリットを勘案せず、長期的に月々のキャッシュフローがプラスになるかどうかを見極めることが大切です。

金融機関の融資を利用する場合、空室率の悪化した物件では家賃収入が月々の返済金に届かず、賃貸経営の存続が困難になるケースもあります。経費や月々の返済額を加味したアパートの収益性をしっかりとシミュレーションし、慎重に検討するようにしましょう。

4．自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまった

4つ目の失敗例は、自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

4-1．返済能力に対して多額のローンを組んで失敗した理由

新築アパート経営をするときは、建築費用や土地取得費用を支払うために不動産投資ローンを組むケースが多いでしょう。この時、自身の返済能力に対して借入額を大きくしてしまうと、建物の修繕や入居率の悪化など突発的なトラブルに対応できず、返済が滞ってしまう可能性があります。

空室になった場合は家賃収入が減少しますが、ローンの返済や維持経費は発生しています。このような時には手持ち資金からの捻出が必要になることもあるため、不動産収入以外の自身の収入に合ったローンを組むことは重要なポイントとなります。

4-2．年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組む

返済能力に対して多額のローンを組んで失敗しないための対策は、金融機関からの融資を与信の上限まで利用せず、自身の将来的な年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組むことです。

金融機関から借りられる金額は「返済できる金額」とイコールではなく、不動産を担保にした総合的な評価によって融資額や条件が設定されています。家賃収入によって返済できる、と安易に考えず、突発的なトラブルに対応できるか、家賃収入が減少しても補填できるかどうか慎重に検討してみましょう。

また、アパート経営で得られた家賃収入は消費して使ってしまうのではなく、将来的なトラブル対応や家賃収入の減少に備えて貯蓄しておくことも有効な対策となります。

【関連記事】1億円、本当に返せるの？アパートローンの仕組みと返済イメージをわかりやすく解説

5．サブリースの仕組みをよく分かっていなかった

5つ目の失敗例は、サブリースの仕組みをよく分かっていないことです。ここでいうサブリースとは、空室時も家賃保証してくれるタイプのサブリースを指しています。

サブリース契約を結ぶと、サブリース会社がアパートを一括で借り上げてくれるため、たとえ空室になってもサブリース会社から家賃をもらうことができます。

ただし、最終的にオーナーへ支払われるのは満室想定の家賃から20～30％ほどが差し引かれた金額となります。この差額によって、空室時も家賃を保証してもらうイメージです。

サブリース契約でよく見られる誤った認識のケースとして、「家賃は長期間保証される」と考え安易に契約をしてしまうことがあります。しかし、サブリース契約では「業者側が自由に保証家賃を設定できる」「自由に契約を打ち切ることが出来る」などの条件で締結されているケースが多く、必ずしも収益が補償される契約ではないことに注意が必要です。

対策としては、まずはしっかりとサブリース契約の契約内容を確認し、想定されるリスクについて把握しておくことが重要です。サブリース契約での家賃保証は将来的に収益を保証するものではなく、限定的な契約であることに注意しておきましょう。

【関連記事】アパート経営、サブリース契約で家賃保証を受けるメリット・デメリットは？

6．失敗しないアパート経営の始め方・手順

アパート経営で失敗しないためにはしっかりと情報収集を行い、目先の利益だけでなく長期的な視点で投資判断をすることが大切です。ここでは、失敗のリスクを抑えながらアパート経営を始めるための手順について解説していきます。

6-1．アパート経営を始める投資目的を設定する

アパート経営を始める目的についてあらためて設定してみましょう。例えば、出来るだけ手間をかけずに長期的な視点で経営を行っていきたいのであれば、融資年数を長く設定しやすく、入居率の低下や経年劣化が起きにくい新築アパートが選択肢に挙がりやすいでしょう。

一方、新築アパートは物件価格が高く低利回りになるため、アパートローンの完済までに時間がかかります。高い利回りで早期にローンの返済を進め、投資規模を拡大していきたい方にとっては中古アパートの方が適しているでしょう。

このようにアパート経営の投資目的によってどのような物件を選ぶべきか、また売却のタイミングや戦略についても大きく変わってくることになります。自身がどのような経緯でアパート経営に興味を持ち、どのような期待感を持っているのかあらためて確認してみましょう。

6-2．アパートのタイプを考える（新築・中古・都心・郊外）

アパートのタイプには大きく分けて新築・中古という築年数をベースにしたタイプ分けと、都心・郊外というエリアの分け方があります。新築・都心であるほど高い入居率が見込めますが想定的に利回りが低く、逆に中古・郊外であるほど高利回りである反面ハイリスクな物件となる傾向があります。

投資目的を設定したら、このようなタイプ分けからどのようなアパートを取得していくのかを検討してみましょう。アパートの取得が目的になってしまうと、すぐに購入できる物件を選択することになってしまい、本来の投資目的に合っていない物件を購入することにもつながってしまいます。

なお、中古・郊外の物件については前のオーナーが手放している理由があり、かつ入居需要の減少も想定されることから、初心者の方には難易度の高い投資対象と言えます。不動産投資経験・知識がある、アパートの運営に詳しい知人がいる、投資資金が潤沢にあるといった場合を除いて、投資判断は慎重に行っていきましょう。

6-3．アパート経営セミナーや書籍などで知識をつける

アパート経営の方法は物件タイプやエリアによって異なりますが、基礎的な部分については共通しています。体系的にアパート経営について学ぶのであれば、各社が提供しているアパート経営セミナーや書籍などから勉強をしていくと良いでしょう。

アパート経営セミナーでは、不動産投資会社や投資家が登壇し、アパート経営で利益を生む仕組みやリスク対策について詳しく解説してくれます。アパート経営での失敗を避けるノウハウについて勉強を進める際にも有効活用することが可能です。

また、書籍ではアパート経営の方法についてじっくりと自宅で勉強したり、移動時などスキマ時間に情報収集する際に最適です。ただし、税金関連や物件価格の推移など時事情報が絡む項目については、書籍の執筆時点から乖離している場合もあるため注意が必要です。

6-4．自身の資金力を勘案し、実際の物件のパフォーマンスを比較する

アパート経営は投資規模の大きい投資方法であり、投資家の資金余力によって投資できる対象物件にも違いが出てきます。アパート経営についての情報収集が進んできたら、自身が取得できる物件規模や価格帯について調査し、実際の物件を見比べてみると良いでしょう。

実際に物件を探し始めるこの段階になって、与信枠や手元の資金が足りずに目的としていた物件が購入できないことに気づく方も多くいます。しかし、物件取得をあせってしまいって目的外の物件を購入してしまわないように注意が必要です。

目的外の物件を購入してしまうと与信枠・手元の資金をさらに減らしてしまうばかりか、投資目的とは異なる物件を購入してしまうので、想定していた投資効果を得られないという悪循環に陥ります。貯蓄をしたり、他のローンの返済によって自身の属性を改善するなどの対策をしながら、1棟目の投資を行うことが大切です。

まとめ

新築アパート経営を検討している人は、上記の失敗例と対策を参考にしてみましょう。過去の失敗事例を知っておくことで、失敗のリスクを回避し、アパートを選ぶときに長期に渡り収益を生み出せる物件を選定できる可能性が高まります。

不動産投資は長期的に収益を生み出せる投資手法ですが、物件を選ぶ時点で将来的な収益に大きな差が生まれることになります。良質な物件を取得するために、この記事をご参考頂ければ幸いです。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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