新築アパート経営、失敗の理由は?5つの事例とリスク対策を解説

不動産投資は金融機関の融資が活用でき、少ない自己資金でも大きな収益を得られる可能性がある反面、投資金が回収できずに元本割れしてしまうリスクがある投資手段となります。

そのため、過去の失敗事例を参考にし、その理由を知っておくことでリスクヘッジを図り、事前に準備をしておくことは重要なポイントと言えます。

そこでこの記事では、不動産オーナーが新築アパート経営に失敗した5の事例を紹介します。その上で失敗しないための対策について解説するので、新築アパート経営を検討している人はぜひ確認してみてください。

目次

  1. 利回りだけでアパートを選んでしまった
    1-1.利回りだけでアパートを選び失敗した理由
    1-2.対策:利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考える
  2. 立地条件の悪いアパートを選んでしまった
    2-1.立地条件の悪いアパートを選び失敗した理由
    2-2.対策:周辺物件のリサーチを徹底する
  3. 税金対策をメインにアパートを選んでしまった
    3-1.税金対策をメインにアパートを選び失敗した理由
    3-2.対策:あくまで家賃収益をメインに考える
  4. 自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまった
    4-1.返済能力に対して多額のローンを組んで失敗した理由
    4-2.対策:年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組む
  5. サブリースの仕組みをよく分かっていなかった
  6. まとめ

1.利回りだけでアパートを選んでしまった

1つ目の失敗例は、利回りだけでアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

1-1.利回りだけでアパートを選び失敗した理由

アパート経営において、収益を端的に表す「利回り」は重要な指標と言えます。しかし、高利回り物件は、建築費を低く見積もり実際の入居者のニーズを満たしていない場合や、賃貸需要が減少傾向にあるエリアであるなど、運営の難易度が高い傾向があります。

また、新築アパートを建築するとき、不動産会社から提示される利回りが明らかに相場より高いことがあります。何かの理由で利回りが高くなることはあるものの、家賃設定を相場より高く見積もっているケースもあり、注意したいポイントと言えます。

相場よりも高い家賃設定をしていた場合、想定した家賃では賃借人を付けられずに家賃を下げることになります。利回りだけで判断せず、「なぜ高利回りのなのか?」「想定家賃収入は現実的な数値か?」という疑問を抱くことが重要と言えます。

1-2.対策:利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考える

この失敗事例への対策は、利回りだけでなく長期のキャッシュフローを考えることです。具体的には10年~20年スパンで発生する、以下の支出を年ごとに読み込んでおきます。

  • 外観の修繕費用
  • 内装の修繕費用
  • 設備入れ替え費用
  • ローン返済額
  • 管理委託手数料
  • 保険料
  • 税金

上記に加えて、該当エリアの人口推移や家賃相場の推移を参考に、家賃下落率や空室率も加味したシミュレーションをしておきましょう。上記を自分だけで算出するのは難しいため、不動産会社にヒアリングしながら作成していくと良いでしょう。

【関連記事】アパート経営に強い不動産投資会社一覧

2.立地条件の悪いアパートを選んでしまった

2つ目の失敗例は、立地の悪いアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

2-1.立地条件の悪いアパートを選び失敗した理由

立地条件の悪いアパートは地価が安く、アパートの取得費用が安価になり、購入のハードルが低いメリットがあります。もしくは駅からの距離や周辺環境は良好なものの、賃貸需要が減少している立地では安価に売り出される場合が多いでしょう。

立地条件の悪いアパートは価格が安く高利回りになる反面、空室リスクや家賃下落リスクは高く、リスクとリターンのバランスを見誤まると収益を上げられないアパートを購入してしまう失敗につながります。

2-2.対策:周辺物件のリサーチを徹底する

立地の悪いアパートを選び、失敗してしまうことへの対策は、周辺物件のリサーチを徹底することです。上述したように、立地条件が悪いと賃借人が集まりにくい可能性が高い物件と言えます。

そのため、周辺の競合物件のリサーチを徹底し、空室率と家賃下落率を精査しましょう。具体的には、「周辺で同じような物件の家賃はどのくらいか?」「空室募集はしているか?」「過去の募集事例から空室率は高そうか?」などのポイントです。

また、これらのポイントを自身で判断することが難しい場合は、エリア選定や収益率に厳しい条件を設けている不動産会社に相談することも有効な手段です。

3.税金対策をメインにアパートを選んでしまった

3つ目の失敗例は、税金対策をメインにアパートを選んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

3-1.税金対策をメインにアパートを選び失敗した理由

アパート経営に限らず、不動産投資は減価償却費用を計上できるため、税金対策をして不動産投資を検討している方も少なくありません。

減価償却費用とは、建物を取得した費用を経費として計上できる費用です。確定申告で減価償却費を経費計上すると、結果的に所得税や住民税を減額できることがあります。

これらの税制メリットを不動産投資の収益の一部として勘案する方も少なくありませんが、減価償却費用の計上期間は不動産の耐用年数や築年数によって決まり、上限が設けられています。

どの物件も最終的には耐用年数が切れることで減価償却費用を計上できなくなるうえ、売却時には計上した減価償却費は譲渡所得に加算されるなどのデメリットがあります。

不動産投資の税制メリットを収益の一部として見込んで投資判断をしてしまうと、これらの税制メリットが受けられなくなった時や、物件の収益性が悪化した時に税制メリットを超えて収支がマイナスになってしまう可能性が高まることになります。

3-2.対策:あくまで月々のキャッシュフローをメインに考える

アパート経営をはじめとした不動産投資では、税制メリットを勘案せず、長期的に月々のキャッシュフローがプラスになるかどうかを見極めることが大切です。

金融機関の融資を利用する場合、空室率の悪化した物件では家賃収入が月々の返済金に届かず、賃貸経営の存続が困難になるケースもあります。経費や月々の返済額を加味したアパートの収益性をしっかりとシミュレーションし、慎重に検討するようにしましょう。

4.自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまった

4つ目の失敗例は、自身の返済能力に対して多額のローンを組んでしまったことです。以下より、失敗した理由と対策について解説します。

4-1.返済能力に対して多額のローンを組んで失敗した理由

新築アパート経営をするときは、建築費用や土地取得費用を支払うために不動産投資ローンを組むケースが多いでしょう。この時、自身の返済能力に対して借入額を大きくしてしまうと、建物の修繕や入居率の悪化など突発的なトラブルに対応できず、返済が滞ってしまう可能性があります。

空室になった場合は家賃収入が減少しますが、ローンの返済や維持経費は発生しています。このような時には手持ち資金からの捻出が必要になることもあるため、不動産収入以外の自身の収入に合ったローンを組むことは重要なポイントとなります。

4-2.年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組む

返済能力に対して多額のローンを組んで失敗しないための対策は、金融機関からの融資を与信の上限まで利用せず、自身の将来的な年収や月々の貯蓄額を考慮してローンを組むことです。

金融機関から借りられる金額は「返済できる金額」とイコールではなく、不動産を担保にした総合的な評価によって融資額や条件が設定されています。家賃収入によって返済できる、と安易に考えず、突発的なトラブルに対応できるか、家賃収入が減少しても補填できるかどうか慎重に検討してみましょう。

また、アパート経営で得られた家賃収入は消費して使ってしまうのではなく、将来的なトラブル対応や家賃収入の減少に備えて貯蓄しておくことも有効な対策となります。

【関連記事】1億円、本当に返せるの?アパートローンの仕組みと返済イメージをわかりやすく解説

5.サブリースの仕組みをよく分かっていなかった

5つ目の失敗例は、サブリースの仕組みをよく分かっていないことです。ここでいうサブリースとは、空室時も家賃保証してくれるタイプのサブリースを指しています。

サブリース契約を結ぶと、サブリース会社がアパートを一括で借り上げてくれるため、たとえ空室になってもサブリース会社から家賃をもらうことができます。

ただし、最終的にオーナーへ支払われるのは満室想定の家賃から20~30%ほどが差し引かれた金額となります。この差額によって、空室時も家賃を保証してもらうイメージです。

サブリース契約でよく見られる誤った認識のケースとして、「家賃は長期間保証される」と考え安易に契約をしてしまうことがあります。しかし、サブリース契約では「業者側が自由に保証家賃を設定できる」「自由に契約を打ち切ることが出来る」などの条件で締結されているケースが多く、必ずしも収益が補償される契約ではないことに注意が必要です。

対策としては、まずはしっかりとサブリース契約の契約内容を確認し、想定されるリスクについて把握しておくことが重要です。サブリース契約での家賃保証は将来的に収益を保証するものではなく、限定的な契約であることに注意しておきましょう。

【関連記事】アパート経営、サブリース契約で家賃保証を受けるメリット・デメリットは?

まとめ

新築アパート経営を検討している人は、上記の失敗例と対策を参考にしてみましょう。過去の失敗事例を知っておくことで、失敗のリスクを回避し、アパートを選ぶときに長期に渡り収益を生み出せる物件を選定できる可能性が高まります。

不動産投資は長期的に収益を生み出せる投資手法ですが、物件を選ぶ時点で将来的な収益に大きな差が生まれることになります。良質な物件を取得するために、この記事をご参考頂ければ幸いです。

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中村 昌弘

中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。