不動産投資にはどんな種類がある？6つの違いやメリット・デメリットを比較

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と表現されることも多く、不動産を担保として金融機関のレバッレッジを使えることから、資産運用の手段として検討している方も少なくありません。

しかし、不動産投資には複数の種類があるうえに、メリット・デメリットやリスクはそれぞれ異なります。資産運用に失敗しないためには、自らの目的や理想に沿った投資を選ぶことが重要です。この記事では、不動産投資の種類について細分化して解説します。

目次

1. 不動産投資、6つの種類別メリット・デメリット
   1-1．区分マンション
   1-2．一棟アパート・マンション
   1-3．一戸建て
   1-4．民泊運営
   1-5．シェアハウス
   1-6．REIT
2. まとめ

1．不動産投資、6つの種類別メリット・デメリット

不動産投資の種類とともに、それぞれのメリットや注意すべきリスクなどについて解説します。不動産投資が検討できる下記6つのタイプについて見て行きましょう。

1-1．区分マンション

区分マンション投資とは、ワンルームマンションやファミリー向けマンションに投資する手法のことを指します。ワンルームとファミリー向けとでは、同じマンションであっても特徴が異なる点に要注意です。

ワンルームマンション

ワンルームマンションの場合は、住戸の広さが25㎡などの専有面積で入居者が入るため、物件価格がそれほど高くない点がメリットです。

ただし、新築物件の場合は特に利回りが低くなることもあります。部屋が広くない特徴から家賃をそれほど高額に設定できないためです。

また、ワンルームマンションは特に、立地が良くないと空室リスクが大きくなります。入居者のターゲットが単身者のサラリーマンや大学生などになり、これらの入居者は交通利便性や生活利便性の高い立地を好むためです。

ファミリー向けマンション

ファミリー向けマンションの場合は、子持ち世帯の入居を考慮すると、駅からの距離やスーパーの有無に加えて学校や病院などまでの距離も物件選びのポイントになります。

単身者と比較して入居期間が長くなるメリットの反面、流動性が低いために入居付けに苦戦する傾向がある点に注意が必要です。ファミリー向けの場合も、ワンルームとは異なる視点で立地にこだわり、物件を選ぶことが重要となります。

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1-2．一棟アパート・マンション

アパートやマンションを一棟丸ごと所有して運用する手法です。区分マンションよりも物件価格が高いため、多額の初期費用を要する点が一棟もの投資のデメリットですが、投資規模が大きくなることでより多くの収益を得やすい点はメリットとなります。

その他、複数の部屋を並行して運用することになるため、例えば1つの住戸で空室が発生しても、他の住戸の収益で穴埋めできる点は一棟もの投資のメリットと言えます。区分マンション投資の場合は、複数の住戸を同時所有していないと、空室が発生した場合は収益が入ってきません。

また、木造アパートはRC造の建物と比較すると法定耐用年数が短いため、築古物件ではローン審査が厳しくなります。ローンの利用可否は物件の売却難易度に関わってくることから、木造物件の場合は物件の売却まで見越した計画を立てておくことが重要です。

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1-3．一戸建て

区分マンション投資や一棟もの投資の場合は集合住宅を購入することになりますが、一戸建て住宅を購入して運用する投資手法もあります。

一戸建て投資のメリットは、全体的に投資用物件が多くないことから、入居者の取り合いになりにくい点です。投資用の区分マンションやアパートは流通量が多いため、運用している投資家も少なくありません。エリアによっては、物件の供給過多でなかなか入居者を入れられないこともあります。

そのほか、一戸建ての住宅は土地とセットで購入することも多く、区分マンションと比較すると特に、資産価値が高くなる点もメリットです。

一方で、一戸建てに住むのは子持ちのファミリー世帯が多く、分譲住宅との競争になりやすい点に注意を要します。低金利が続いている2021年時点では、住宅ローン金利も低いため「家賃を払うよりもローンを使って家を買いたい」と考える人も少なくありません。

一戸建てに投資する場合は、周辺の家賃相場・家賃推移の調査や、空室率を高めに設定した収支シミュレーションをしておくなど、物件を選ぶ時点での空室対策も重要になります。

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1-4．民泊運営

区分マンションや一戸建てなどの住宅を宿泊施設として運営することで、家賃ではなく宿泊料収入を稼ぐ方法が民泊運営です。例えば、空き家を安く購入できれば、リノベーションによって民泊施設にすることも検討できます。

物件次第で賃貸運用よりも初期費用を抑えられる点が民泊運営のメリットです。その一方で、区分マンションの場合は特に、管理組合によって民泊運営が禁じられていることもあります。民泊運営を目的として区分マンションを購入・転貸するのであれば、事前に可否の確認が必要です。

そのほか、日本で民泊事業が浸透してきた背景には、外国人旅行者による大きなニーズがありましたが、2021年8月時点では日本国内でコロナウイルス感染症が収束していないため、外国人と日本人とを問わず、旅行者が減っている点には要注意です。

1-5．シェアハウス

シェアハウス運営とは、1つの住戸内に複数の入居者を集めて運用する投資手法です。1住戸に対して複数の入居者から家賃を集金するため、初期費用を抑えながら空室リスクを分散できる点がメリットと言えます。

また、入居者の人数と家賃設定によっては、通常の賃貸運用よりも高利回りの運用が可能です。

その一方で、区分マンションの場合は、民泊と同じく管理組合によってシェアハウス運用が禁止されている場合もあります。そのほか、入居者同士のトラブルにも要注意です。

シェアハウスを運用する場合は、通常の賃貸運用とは違う視点も持って入居者を審査するなど、トラブル防止の対策が必要になります。

1-6．REIT

REITとはReal Estate Investment Trustの略であり、投資信託の一種です。投資家は不動産証券を購入することで、不動産を購入・運用する運用会社に資金を提供し、運用益の分配を受けます。

REITに投資するメリットは、実物不動産投資と比較して初期費用が少なく済む点です。REITには1口1万円など少額で取引されているものも多く、金融機関で証券口座を開設すればすぐに投資できます。

また、証券市場を通じて売買するため、実物不動産と比較すると短期間で売却可能です。流動性が高い点もREITに投資するメリットと言えます。

その一方で、実物不動産の投資と違ってREITの購入には金融機関の不動産投資ローンを利用できない点はデメリットとなります。市場の影響を受け、急な基準価額の変動がおきるリスクがあることにも注意が必要です。

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まとめ

不動産投資には様々な種類がありますが、メリットや必要な初期費用はそれぞれ異なります。

不動産投資を検討する場合は、目的や目標が具体的であるほど、投資に失敗するリスクは低くなります。どの程度の利益が欲しいのか、どのリスクを抑制したいのかなど、投資目的や目標について具体的に考え、そのうえで物件タイプを選定してみると良いでしょう。

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