親の土地を名義変更する手順は？必要書類や費用、税金についても

不動産の名義変更は原則として現在の所有者と次の所有者が共同で行うこととなりますが、何らかの事情で本人が手続きを行えない時には委任状を作成することで、代わりに申請が可能になります。

本記事では、親の土地を代わりに名義変更する手順や必要書類、税金などについて解説していきます。贈与と相続のパターンそれぞれ手順を詳しく解説するので、ご参考ください。

目次

1. 親の土地は代わりに名義変更できる？
2. 親の土地を代わりに名義変更する手順
   2-1．名義人（所有者）を決める
   2-2．必要書類を集める
   2-3．委任状を作成する
   2-4．所有権移転登記を行う
3. 親の土地を代わりに名義変更する時の注意点
4. まとめ

1．親の土地は代わりに名義変更できる？

不動産の名義変更は委任状を作成し代理人となることで手続きを代わりに行うことができます。

土地の名義人を変更する際は主に贈与や相続、売買などの場面となります。なお、不動産の所有権は法務局で管理されているため、どのような場面であっても最終的には法務局に「所有権移転」の登記を行うことになります。

所有権移転登記は土地の所在地を管轄する法務局で行い、贈与の場合は贈与をする人とされる人が共同で手続きを行います。

2．親の土地を代わりに名義変更する手順

親の土地を代わりに名義変更する手順は以下の通りになります。

• 名義人（所有者）を決める
• 必要書類を集める
• 委任状を作成する
• 所有権移転登記を行う

2-1．名義人（所有者）を決める

贈与や相続などによって、新たに親の土地の所有者となる方を決めます。相続の場合は遺産分割協議や遺言書、民法で定められた相続人・相続分で決めていきます。

遺産分割協議で決定する時には、協議後に遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書・遺言書は、手続きの際に必要な書類となります。

2-2．必要書類を集める

必要書類を集めます。所有権移転の原因（贈与又は相続）で必要となる書類が異なります。

相続と贈与で共通して必要となる登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードする事が出来ます。

住民票は住民票が必要となる方の住所を管轄する役所で請求、交付されます。相続と贈与で必要書類が異なりますので、まずは贈与の場合から紹介していきます。

贈与による所有権移転の必要書類

以下は贈与により手続きを行う際に必要となる書類です。

• 登記申請書
• 土地・建物の贈与契約書の原本（贈与を証明する書類）
• 土地の登記識別情報（登記済証）
• 親の印鑑証明書
• 贈与を受ける人の住民票
• 登録免許税
• 固定資産評価証明書
• 委任状（代理人が申請する場合）

登記識別情報は法務局の窓口で証明書を請求するか、登記・供託オンラインシステムの専用ソフトや「登記識別情報に関する証明請求書」であればオンラインで請求する事ができます。

親の印鑑証明書は、管轄の役所で「印鑑登録証」を持参することで代わりに申請・取得できます。ただし、自治体によっては委任状が必要となる可能性があるため、申請に行く前に自治体のホームページを確認または電話で尋ねておきましょう。

固定資産評価証明書は東京都の場合、代理で請求する際には所定の委任状が必要となります。申請書と委任状、代理人の本人確認ができる運転免許証や健康保険証で請求が出来ます。

申請書と委任状はホームページからダウンロード、必要事項を記載してから税務署の窓口に提出又は郵送します。

登録免許税は所在地の市町村役場で管理している「固定資産課税台帳の価格×0.4％」を登記申請書に収入印紙を貼付することで納めます。

相続による所有権移転の必要書類

下記、相続による所有権移転登記で必要となる書類です。

• 登記申請書
• 親の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人となる方々の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 登録免許税
• 固定資産評価証明書
• 委任状（代理人が提出する場合）

遺産分割協議によって相続する場合には遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書を添付）が、遺言書によって相続する場合には遺言書が必要となります。

【関連記事】遺産分割協議書を作る手順は？相続の開始から相続財産の確認方法まで解説

なお、遺言書が、秘密証書遺言、または自筆証書遺言で法務局に保管されていない場合は検認調書（検認済証明書）が必要となります。

法務局で保管していない自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所による検認の手続きを受ける必要があるためです。この場合、家庭裁判所に申し立てを行い、検認後は「検認済証明書」の発行を請求しましょう。

1の登記申請書と4の住民票、5の登録免許税、6の固定資産評価証明書に関しては贈与の場合と同様となります。

なお、登録免許税については相続により所有権移転登記を行った土地が未登記の場合や価額が10万円以下である時には、一定の条件を満たした際に税金が免除されます。（※参照：国税庁「登録免許税の減免措置について」）

戸籍謄本は管轄の役所の窓口、自治体によっては郵送でも請求が可能です。

例えば、東京都の場合は、便箋やコピー用紙などを利用し、請求書と手数料（東京都は1通450円を郵便局で発行している「定額小為替証書」に替えて同封）、返信用封筒と必要に応じて本人確認書類の写し等を封筒に入れ送付します。

ただし、自治体によって郵送での請求可否、手数料や必要書類が異なる可能性があるため、詳しくは請求先の自治体に連絡してみましょう。遺産分割協議書は遺産分割協議の後に相続人全員が合意した時に書面を作成します。

1-3．委任状を作成する

代理申請を行うための委任状を作成します。決められたフォーマットはありませんが、代理人（代わりに申請を行う方）と委任者（代理を依頼した人）の住所・氏名、登記の内容や土地の情報など委任の内容が明確に分かるよう作成しましょう。

1-4．所有権移転登記を行う

所有権移転登記の手続きは、土地の所在地を管轄する法務局に直接出向く方法の他に、郵送、オンラインでも申請が可能です。

窓口に持参する場合には、法務局が開いている8：30～17：15の間に訪問しましょう。

郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載、書留郵便により送付しましょう。

オンラインによる登記申請の受付時間も同様に8：30～17：15までとなりますが、申請手続きは平日の8：30～21時まで可能です。（国民の祝日・休日、12月29日から1月3日までの年末年始を除く。）

法務省のホームページや登記供託オンラインシステムの案内を元に申請を行っていきましょう。

3．親の土地を代わりに名義変更する時の注意点

土地を親の代わりに名義変更される方の中には、親の土地を贈与される、相続を行う方もいます。その場合、贈与や相続の場面では贈与税・相続税がかかる可能性があり、注意が必要となります。

贈与の場合は1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかります。

相続の場合には土地を含めた相続財産全体が基礎控除額（3000万円＋（600万円×法定相続人の数））を超える場合に相続税がかかります。なお、配偶者控除といった相続人ごとの控除もあるので、必要に応じて税理士など専門家に依頼することも検討しましょう。

土地は路線価方式又は倍率方式によって評価されます。路線価方式は路線価が定められている地域の評価方法で、倍率方式は路線価が定められていない地域で固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

所在地の路線価や倍率は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。

【関連記事】不動産の生前贈与と相続、適用できる税制度は？比較して解説

まとめ

相続・贈与などの場面で親の土地を代わりに名義変更する際には、委任状が必要となります。委任状に定められたフォーマットはありませんが、代理人と委任者の氏名・住所や委任の内容、該当する不動産などを明確に記載する必要があります。

不動産の所有権移転の手続きでは様々な書類が必要になりますが、この記事を参考に相続・贈与の場面に合わせて必要書類を集めておきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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