土地活用、パートナー業者の選び方は？目的別に比較のポイントを解説

土地活用では、建物を建築したり、事業上のニーズを調査したりという作業が必要となるため、パートナー業者の力を借りることが必要になります。

パートナー業者の選ぶ際、土地活用の目的や方法によってどのようなポイントに注意したらよいのでしょうか。

この記事では、土地活用のパートナー業者の選び方について、目的別に比較のポイントを解説していきます。

目次

1. 土地活用の方法を決定する際の活用目的の重要性
2. 土地活用の目的別パートナー業者の選び方
   2-1．土地に適した活用法を一からアドバイスしてほしい
   2-2．初期投資を抑えて土地活用したい
   2-3．長期的な土地活用をしたい
   2-4．収益性の高い土地活用をしたい
   2-5．相続税対策になる土地活用をしたい
3. まとめ

1．土地活用の方法を決定する際の活用目的の重要性

土地活用の方法は、土地の立地や形状によって選択できる範囲が絞られますが、選択できる範囲から、土地活用の方法を決定する際には、土地をどのような目的で活用したいか、ということが重要になるといえるでしょう。それによって、パートナー業者を選ぶ際の判断ポイントも変わってきます。

また、土地活用の方法を相談するパートナー業者はそれぞれの方法によって異なることが多いため、方法に応じてパートナー業者を選ぶポイントを知っておくことも大切です。

そこで、土地活用の目的という視点から、土地活用の方法を比較し、かつパートナー業者も選ぶ際のポイントについてみていきます。

2．土地活用の目的別パートナー業者の選び方

土地活用は、土地活用の目的や方法によってパートナーの選び方も異なるため、まず、土地活用の目的や方法が定まっていないという場合は、目的や方法を決めるためのアドバイスをもらうとよいでしょう。

初期投資を抑えて土地活用をおこなう場合、特にコインパーキング経営では業者選びに注意が必要といえます。

長期的な土地活用をおこなう場合、賃貸経営では同種類の建物の建築実績、太陽光発電投資では発電設備・システムの施工品質を重視するとよいでしょう。

一方、収益性の高い土地活用を検討している場合、アパート経営などの賃貸経営が選択肢に上がります。建築計画に柔軟性があるかどうか、賃貸需要に明るいかどうか、が判断ポイントとして考えられます。

その他、高齢者向け住宅などの大規模施設経営では、十分なノウハウを持っているかどうかが重要になるでしょう。

2-1．土地に適した活用法を一からアドバイスしてほしい

土地活用の目的や方法が定まっておらず、その土地に適した土地活用の方法を一から総合的に比較検討したい、という場合もあります。

そのような場合は、まず、土地活用を総合的に客観的な視点からアドバイスする土地活用のコンサルティング会社に相談するとよいといえます。

ただし、土地活用のコンサルティング会社は、それぞれに得意分野があり、その分野に偏ったアドバイスになる可能性もあります。ウェブサイトなどで取り扱っている土地活用の分野を確認し、複数の分野のコンサルティングをおこなっている会社を検討するとよいでしょう。また、１社だけではなく、複数社からアドバイスを受けて、比較検討することも大切です。

最大7社から提案が受けられるHOME4Uの土地活用サービス

HOME4Uの土地活用サービスでは、マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することができます。

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2-2．初期投資を抑えて土地活用したい

初期投資を抑えて土地活用をしたい、という目的の場合、貸地や駐車場経営が考えられます。

貸地や駐車場経営では、建物を建築する必要がありません。不動産会社に、所有地を借りてくれる業者や個人を探し、賃貸借契約の締結を仲介してもらうことになります。

不動産会社がどのような借主との仲介取引の実績があるかがポイントとなるため、事業用や住宅用の定期借地契約、駐車場の賃貸借契約の仲介実績があるかどうかを確認しましょう。

コインパーキング経営における業者選びのポイント

駐車場経営のうち、コインパーキング経営であれば、コインパーキングの専門業者に相談することになります。コインパーキング経営においては、土地のオーナーとの契約に様々な形態があるので注意しましょう。

専門業者に一括貸しをして定額の賃料を受け取り、運営をすべて任せる形態や、コインパーキングの精算機やロック板を購入してオーナーが駐車料を受け取り、専門業者に管理費を支払う形態、あるいはオーナーと専門業者が売上を一定率で分配する形態、などがあります。

一括貸しや精算機などをレンタルするプランがあれば、初期投資を抑えることが可能でしょう。また、コインパーキング経営では、その地域の駐車ニーズの分析が重要になります。駐車ニーズの分析が精緻であるかどうかも、判断指標の一つになるといえるでしょう。

【関連記事】コインパーキング経営のリスクは？4つの失敗例から学ぶ事前の対策

2-3．長期的な土地活用をしたい

長期的に収益を得ることを目的とした土地活用の場合、土地の上に賃貸アパートや賃貸マンションを建築し、入居者を募集し賃貸経営することによって活用する方法があります。また立地条件によっては、太陽光発電投資も長期的な収益を見込める活用方法といえます。

賃貸経営における業者選びのポイント

賃貸経営では賃貸用建物を建設することになるため、どのような種類の建物を建設するかによって選ぶパートナーは変わってきます。比較的小規模の賃貸アパートでは、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などで建築実績がある場合が多いといえます。

他方、比較的規模の大きい賃貸マンションでは、ハウスメーカーやゼネコンなどが考えられます。

長期的な収益を見込むには、家賃収入をシミュレーションして資金計画を練ることが重要になってきます。周辺地域の家賃相場や、経年劣化による家賃下落・空室リスクを考慮した現実的な収支シミュレーションを提示してもらえるかどうか、も業者選びのポイントといえるでしょう。

【関連記事】アパート経営で注意したいアパートローンの返済リスク、初心者向けの対策も

太陽光発電投資における業者選びのポイント

太陽光発電投資には、土地のオーナーが土地活用の一環として、遊休地に太陽光発電設備を設置して売電をおこない、運営する方法があります。既存の遊休地に太陽光発電設備を設置する場合は、土地の購入資金が不要であり初期費用を抑えることが可能です。

太陽光発電投資の場合は、発電能力によって売電の収益が変わってくるため、業者の発電設備やシステムの施工品質を検証することが大切になります。

【関連記事】太陽光発電投資の利回りは？必要な初期費用や土地活用の注意点も

2-4．収益性の高い土地活用をしたい

土地活用で高収益を得たい場合、賃貸経営で収益性を高める方法や、コンビニ、商業施設、民泊などの大規模施設経営をおこなう方法が考えられます。

賃貸経営では用途地域の変更や賃貸需要のニーズ調査などの細かな作業が必要になります。建築費にアパートローンを利用する場合は、金融機関の融資事情にも詳しい業者選びが重要です。

コンビニや商業施設などの大規模施設経営をおこなう場合、相談先として、ハウスメーカーやゼネコン、デベロッパー、事業運営者などが挙げられます。

大規模施設経営は、テナントや顧客に合わせた設備や仕様、テナントが営業できるような維持管理が必要になります。初心者のオーナーが検討するにはややハードルの高い活用方法と言え、十分なノウハウを持った業者を選ぶことが大切といえるでしょう。

【関連記事】土地活用、サービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリットは？

2-5．相続税対策になる土地活用をしたい

相続税対策として土地活用をする場合、貸家建付地の相続税評価額を減額する取り扱いを利用したり、小規模宅地等の特例による貸付事業用宅地の評価減を利用したりすることが多いといえます。

更地から宅地への用途変更が行われる賃貸経営であれば相続税評価額の減額を受けられる可能性が高いと言えますが、適用には相続税法上の条件があります。

税法の取り扱いは複雑であり、頻繁に改正が行わることもあります。相続税対策として土地活用をおこなう場合には、相続税を専門分野とする税理士などの専門家に相談することを検討しましょう。

【関連記事】更地の固定資産税を土地活用で減額する方法は？5つの活用手段を紹介

まとめ

土地活用のパートナー業者選びは、土地活用の方法や目的によって、ある程度の比較や判断のポイントはありますが、その土地やオーナーの個別事情によって様々な問題が生じる可能性もあり、一つの業者のみを頼ることが難しいケースもあるでしょう。

問題が生じたときは、他の業者への相談を並行して比較検討したり、それぞれの分野の専門家の力を借りることも検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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