意外とかかるマンション投資の費用。支出を賢く抑えて効率良く運用する方法は？

マンション投資では、家賃収入からローンの返済と管理費などの経費を払った残りが毎月手元に入りますが、経費の種類は多岐にわたります。購入する時点で仲介手数料や諸費用を支払うほか、運用をしている最中も修繕積立金や設備の修理代などの支払いが発生します。

そのような費用をなるべく抑えて効率よく運用するにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。この記事ではマンション投資をする際にかかる費用を確認した上で、できるだけ費用を抑えて運用できる方法と、費用を抑えられるサービスを展開している不動産会社をご紹介します。

目次

1. マンション投資を始める際にかかる費用
   1-1．仲介手数料
   1-2．頭金
   1-3．印紙代
   1-4．金融機関の保証料
   1-5．金融機関の事務手数料
   1-6．不動産取得税
   1-7．火災保険料
2. マンション運用を始めてからかかる費用
   2-1．管理費
   2-2．修繕積立金
   2-3．固定資産税と都市計画税
   2-4．設備の修理代など
3. 初期費用や運用費用を抑えるコツ
   3-1．頭金をゼロ円や10万円で始める
   3-2．仲介手数料をゼロ円で始める
   3-3．管理費数千円で様々な要望に応えてくれる会社
   3-4．一時的でも大きな出費になる空室リスクに対応できる会社
   3-5．収入を増やし効率を上げる
4. まとめ

1．マンション投資を始める際にかかる費用

マンション投資を始める際には、まず購入時に仲介手数料がかかりますが、その他にもいくつもの費用が発生します。どのような費用があるのかを確認してみましょう。

1-1．仲介手数料

マンションの購入時には、仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。金額は以下のように算出します（物件価格400万円超の場合）。

仲介手数料＝物件価格×3.3%＋6.6万円（税込）

例えば2,000万円の価格のマンションを売買した時の仲介手数料は以下のようになります。

2,000万円×3.3%＋6.6万円＝72.6万円（税込）

ただ、仲介手数料は上記の計算式で求めた数値が上限として決められていますが、下限はないため、不動産会社によってはこの金額より低かったり、サービスで無料になったりすることもあります。

1-2．頭金

頭金とは、マンション購入時に手元から出す、物件価格と融資金額の差額のお金のことです。例えば2,000万円の価格のマンションを購入する際に融資が1,800万円しか下りなかった場合、差額の200万円を頭金として入金することになります。

融資額はローンの審査によって決まりますので、物件の評価額や申込者の収入などによって頭金の額も違ってきます（自分で融資額・頭金の希望額を出すこともできます）。

1-3．印紙代

印紙代は売買契約書に貼る収入印紙を購入することで納付します。契約書に記載される物件価格によって収入印紙代も違ってきますので、事前に確認するようにしましょう。

1-4．金融機関の保証料

一般的に収益物件を購入する際はローンの保証人を付けず、代わりに金融機関が保証会社に依頼するための保証料を支払います。保証会社は契約者がローンの返済ができなくなった際に、代わりに金融機関に返済を行います。

ローンの返済期間にもよりますが、保証料は一般的に数十万円かかります。金融機関によって支払い方などが異なりますので、契約の際に確認することが大切です。

1-5．金融機関の事務手数料

ローンの手続きや保証会社とのやりとりなど、金融機関が行う事務作業に対する手数料も支払います。一般的に3万円くらいかかることが多くなります。

1-6．不動産取得税

不動産を取得した時に支払う税金です。不動産取得税は以下のように算出されます。

税額＝課税標準額×4%

課税標準額は物件価格とは異なりますので、勘違いしないようにしましょう。不動産取得税は不動産を購入する時点では支払いは発生せず、購入後数ヵ月してから支払用紙が届きます。物件を購入してから支払うまで期間が空きますので、忘れないようにしましょう。

1-7．火災保険料

火災保険は長期で加入することが多くなり、その期間や保険会社、補償内容によって保険料は異なります。一般的に年間数万円から10万円台くらいの保険料になります。ローンを組む際に同時に申し込むことが多くなりますが、中には自分で入らないといけないケースもありますので、その場合は忘れないようにしましょう。

1-8．登記費用

マンションの区分所有権や抵当権を登記するのにかかる費用のことです。登記費用は登録免許税と、司法書士に支払う報酬に分かれています。司法書士費用は司法書士によって違いますが、一般的に数万円程度となります。

2．マンションの運用を始めてからかかる費用

マンション投資では初期費用だけでなく、賃貸経営を始めてからも経費が発生します。どのような経費があるのかを確認してみましょう。

2-1．管理費

マンションの管理費には二種類あり、一つがマンションの共用部の管理や清掃などを行う管理会社に毎月支払う費用、もう一つが賃借人の募集や退去後の設備確認、その他専有部の管理業務を発注した場合に、その会社へ支払うものです。

前者は基本的にどのマンションでも毎月必ず支払いが生じ、毎月数万円単位の支出が生じます（物件により異なります）。また専有部の管理業務についても、毎月数千円～数万円程度の支払いが発生します。家賃収入がない場合は、オーナーが自分の貯金などから支払うこととなります。

2-2．修繕積立金

十数年に一度行われる大規模修繕のために必要な資金を毎月積み立てるものです。マンションによって積立金の額が異なります。また、大規模修繕の費用が不足する場合があり、その場合は別途一時金として費用が発生することもあります。

2-3．固定資産税と都市計画税

毎年1月1日時点での土地や家屋の所有者が支払う税金です。各市町村が徴収しますが、東京都の場合は都が徴収するようになっています。固定資産税と都市計画税は固定資産税評価額にそれぞれの税率をかけた額が納税額になります。毎年納付書が郵送されてきますので、納付書に基づいて納税を行います。

2-4．設備の修理代など

設備が壊れたり故障したりした場合、その修理費用を支払うことになります。ただし、電球の交換や障子紙の張替えなどの細かい修繕などは、一般的に賃借人が自分で修理をして費用を支払います。

3．初期費用や運用費用を抑えるコツ

初期費用と運用費用について、どのような費用が発生するのかを見てみました。費用の中には数十万円以上かかるものもありますので、少しでも費用が軽減できれば投資効率も上がります。どのようにすれば費用を抑えることができるのか見てみましょう。

3-1．頭金をゼロ円や10万円で始める

頭金は物件価格と融資額の差額のことを言います。例えば2,000万円の価格のマンションを購入する際に、ローン価格が1,800万円の場合は差額の200万円が頭金になります。

仮にローンを組む際にフルローンが組める場合や、フルローンに近い額の融資額が出る場合は、頭金の額がゼロ円、数十万円という少ない額で済むことがあります。不動産会社の中には、そういった条件でローンが組める物件を売りにして事業を行っている会社もあります。

頭金は数百万円必要になる場合もありますので、頭金がゼロ円や10万円になれば初期費用を抑えたいと思っている人には大きなメリットになります。頭金を抑えてマンション投資を始めたい場合は、そのような融資実績を持つ業者を探して取り組むと良いでしょう。

しかし、ローンには審査がありますので、審査結果によっては良い条件では組めないということもありますので、認識しておきましょう。

以下に頭金ゼロ円もしくは10万円くらいでマンション投資をスタートできる不動産会社を記載しておきます。

株式会社湘建

株式会社湘建は東京と神奈川で新築と中古ワンルームマンションを販売している会社です。わずらわしい交渉事などがあった場合、管理を行う同社に丸投げしても対応してくれる点などが高く評価されています。湘建での投資経験者の85％が頭金10万円でマンション投資をスタートしており、頭金を抑えたい場合に取引をしたい会社です。

リズム株式会社

リズム株式会社は東京23区の中古ワンルーム投資やリノベーション事業を行っている不動産会社です。インスペクションとリノベーションを合わせて行った物件は金融機関から高い評価を受け、業界初の貸付金利1.6%（優遇金利1.4%）を実現しています。

オーナーの4割以上が頭金10万円でマンション投資をスタートしており、その他にもローンを45年の返済期間で組めた実績があるなど、支出を抑えてマンション投資をしたい方から好評です。

3-2．仲介手数料をゼロ円で始める

頭金が必要なかったり、10万円で済んだりするといったように、仲介手数料ゼロ円でマンションを購入できるサービスを行っている不動産会社があります。

頭金の場合は、額が少ないほどローン価格が大きくなりますので、月々の返済額が上がるというデメリットがある一方、仲介手数料は少ない方が投資効率が良くなり、メリットのみを享受することができます。

3-3．管理費数千円で色々な要望に応えてくれる会社

管理費は管理会社によって異なります。どこも数千円で依頼できますが、その金額で幅広い管理業務を行ってくれる会社があります。そのような会社であれば、少ない管理費で他の不動産会社では依頼できない業務も行ってくれますので、初心者や管理のことがあまりわからないという人は、そういった会社を探して依頼すると良いでしょう。

仲介手数料ゼロ円でスタートでき、少額の管理費で様々な業務を依頼できる不動産会社を記載しておきます。

Renosy（GAテクノロジーズ）

自社が売主となる物件を多く提供するRenosy（GAテクノロジーズ社・東証マザーズ上場）は、仲介手数料ゼロ円が実現できるサービスの一つです。Renosyでは投資効率の良い中古マンションを中心に取り扱っており、月額1,000円台というリーズナブルな価格帯での管理業務や、頭金0円でのローン実績もある点が強みとなっています。

3-4．一時的でも大きな出費になる空室リスクに対応できる会社

空室になるとその間は家賃収入がありませんので、オーナーはストックされたキャッシュフローや自分の貯金からローンを返済しなければいけません。退去後の2，3ヵ月であれば購入当初のシミュレーションの想定内に納まるケースも多いのですが、空室期間が長期化した場合は、ローンの返済額が数十万円単位にのぼり大きな支出になるので注意が必要です。

投資用不動産の管理を行っている会社には、管理している部屋の入居率が99%を超える会社もあります。そういった管理会社であれば、退去した後でもすぐに賃借人が付く可能性が高く、空室期間が長期化する心配が減るでしょう。

ただし、空室率は多くの物件の平均を出したもので、個別の物件・部屋を見た場合には必ずしもその入居率を維持できるわけではありません。その点は認識して取り組むことが大切です。以下に入居率が99%以上ある会社を記載しておきます。

株式会社グローバル・リンク・マネジメント

株式会社グローバル・リンク・マネジメントは東京都内で物件の開発、販売、管理までワンストップでサービスを行っている上場会社です。管理している物件の入居率は99.67%（2019年2月時点）と質の高い管理体制を敷いています。

プロパティエージェント株式会社

プロパティエージェント株式会社は東京23区と横浜を中心に物件を取り扱う東証プライム上場グループ企業です。2018年にアイエヌジードットコムが行った顧客満足度調査では3年連続NO.1に選ばれました。管理する物件の入居率は99.59%（2024年1月末時点）を誇ります。

3-5．収入を増やし効率を上げる

投資効率を上げるためには、支出を減らすだけではなく、収入を増やすことも大切です。設定家賃を上げるのは、よほどの経済効果などがない限りは現実的ではありませんが、家賃を下げない、ということは不可能ではありません。

急いで入居者を募集したい場合には家賃を下げることがありますが、下げずに募集する方法などを検討することが大切です。例えば設備を新しいものに交換したり、家具や家電をサービスしたりすることで、入居者が付く可能性が上がる場合もあります。

また、募集する際に礼金をゼロ円にする募集の仕方もありますが、礼金も大切な収入ですので、できる限りゼロ円にせずに契約ができるように進めると良いでしょう。

まとめ

マンション投資をする際は、初期費用や運用中の経費がかかります。初めてマンション投資をするという方の中には、とても経費が多くかかると感じる方もいるでしょう。

頭金や仲介手数料は支払うことが慣例ですが、投資用不動産事業を行っている不動産会社の中には、仲介手数料がかからない物件を提供したり、頭金ゼロ円でもマンション投資を始めることができたりする会社もあります。初期費用や経費を少しでも削減したいという方は、そのような会社を探して取り組むと良いでしょう。

また投資効率を上げるには経費を削減するだけではなく、収入を増やしたり、減らさないようにしたりする努力も大切です。効率良く運用するために、経費と収入のどちらにも注意してマンション投資に取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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