投資用マンションを高く売却するには?価格維持のコツと良い不動産会社の選び方

投資用マンションを売却する際は、価格の査定をはじめとして募集広告の告知や仲介、買主との交渉などを不動産会社に依頼し、売却活動のほとんどの実務を不動産会社が行う形となります。

高く売却できるかどうかも不動産会社のやる気や交渉力などにかかってきますので、依頼する不動産会社を選ぶ際は慎重に選択することが大切です。どういった点を見れば、良い不動産会社を見分けることができるのでしょうか。

この記事では投資用マンションを売却する際に、価格を下げないコツと、力になってくれそうな不動産会社を選ぶ際に見るポイントをご紹介します。

目次

  1. マンションの価格はどうやって決まるか
    1-1.不動産会社が査定を行う
    1-2.価格には家賃や立地が関係する
    1-3.最終的には買主との交渉で決まる
  2. 物件価格を高く維持するポイント
    2-1.管理状態を良くしておく
    2-2.原状回復は周到に行う
    2-3.リノベーションで価格アップ
  3. マンションの売却時に価格を下げないポイント
    3-1.相場価格を把握しておく
    3-2.普段の運用の中で家賃を安易に下げない
    3-3.内覧には必ず立ち会う
  4. 不動産会社を選ぶ時のポイント
    4-1.取扱物件が多いこと
    4-2.提携している金融機関が多い
    4-3.やる気を感じる不動産会社や担当者を選ぶ
  5. まとめ

1.マンションの価格はどうやって決まるか

マンションを少しでも高く売却する上で重要なのは、最初の売り出し価格をどう設定し、最終的な売却目標価格をいくらに着地させるかという点です。まず、価格はどのようにして決まっているのかを確認しておきましょう。

1-1.不動産会社が査定を行う

マンションを売却する際は、まず不動産会社が査定を行って、もとになる価格を設定します。査定は机上で色々な情報をもとに行われる簡易査定と、実際に物件を見に行って行われる訪問査定の2回に分けて行われます。

適正な価格を出すために、一般的に査定は複数の不動産会社に依頼を出します。査定価格は各社全く同じというものではなく、不動産会社によって価格が異なります。このような流れで出した価格をもとに、売主が希望の価格を選んで売りに出します。

1-2.価格には家賃や立地が関係する

簡易査定を行う際の計算方法には、原価法と収益還元法、取引事例比較法という3種類の計算方法があります。投資用マンションの場合は主に収益還元法で計算をします。収益還元法は家賃収入をもとに物件価格を算出する方法です。そのため、家賃が価格に大きく影響してきます。

訪問査定の際は物件の状態だけでなく、駅からの実際の距離や周辺の環境を見て価格を査定します。立地が良いほど長期にわたり賃借人が付き収益を得られる可能性が高くなりますので、査定価格も高くなります。このように査定価格には家賃や立地が深く関わってきます。

1-3.最終的には買主との交渉で決まる

売りに出す価格が決まったら、募集広告を出して買主からの問い合わせを待ちます。問い合わせがあった後、不動産会社が内覧対応をして、希望者に購入意思があれば契約に進んでいきます。

しかし、買主が価格交渉をしてきた場合は、査定した価格で売却できない可能性もあります。このように最終的な価格は、査定価格ではなく買主との交渉によって決められます。

2.物件価格を高く維持するポイント

マンションは築年数が経過すると、経年劣化により価格が下落します。しかし、マンションの管理状態などによって下落率は異なります。なるべく価格を下げないためにはどのような点に注意すれば良いのかを見てみましょう。

2-1.管理状態を良くしておく

物件価格を落とさないためには管理状態を良くしておくことが大切です。傷や汚れの中には修復できないものがあります。そういった損傷が目立つ物件は価格を低く見積もられる可能性が高くなりますので、普段の管理業務で傷や汚れが小さいうちに該当箇所を直すことがとても重要になってきます。

管理体制を厳しい目で見て、小さな傷や汚れでも普段からきちんと修復できるようにしておきましょう。

2-2.原状回復は周到に行う

入居者が入れ替わる際は、室内の設備や床、壁などは必ず修復しましょう。あまり汚れていないからと放っておくと、後でかえって高くつく可能性があります。内容にはよりますが、壁紙などは変えてもそれほど高額なものではありませんので、原状回復は周到に行うようにしましょう。

2-3.リノベーションで価格アップ

できるだけ高い価格でマンションを売却したい場合、リノベーションをすることで価格が上がる可能性があります。リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もありますので、築古物件の場合は検討してみましょう。

ただし、リノベーションは高額な費用がかかることもありますので、賃貸ニーズをもとに元が取れるかどうかを細かくシミュレーションして行うことが大切です。

3.売却時に価格を下げないポイント

マンションの売却時になるべく価格を下げないようにするためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。確認してみましょう。

3-1.相場価格を把握しておく

実際に物件を売却する価格は、最終的には買主との交渉で決まることには触れました。そのことから、売主の姿勢としては、買主との交渉で安易に価格を下げないことが求められます。

そのためには、事前に相場価格を把握しておくことが重要になってきます。相場を知っておけば、相場と大きくかけ離れた価格で交渉された場合に、安易に承諾することがなくなります。相場を知るためには、不動産会社数社に相場をたずねてみたり、大手サイトで類似条件の売出し物件を検索したり、周辺エリアの過去の取引事例を確認したりすることが有効です。

3-2.普段の運用の中で家賃を安易に下げない

投資用マンションの価格は家賃収入が計算のもとになることには触れました。家賃が低いとそれだけ物件価格も低くなることが考えられます。このことから普段の運用の中で、家賃を安易に下げないことが大切だと言えます。

マンションが空室になった場合、家賃を下げた方が賃借人は付きやすくなりますが、他に空室を埋める方法はないかを検討して、できる限り家賃を下げない努力をすることが大切です。

3-3.内覧には必ず立ち会う

不動産会社は、募集広告を出して買主から問い合わせが入ったら、内覧の案内を行います。その内覧の際には買主も必ず立ち会うようにしましょう。買主になる人と直接会話をすることで、話を進めやすくなります。

また実際に会い、話をしておくことで、価格交渉をされた場合に値引きをしてまで売りたい人なのかどうかの判断が付きやすくなります。その他の重要な判断を間違わないためにも、内覧には必ず立ち会って、買主と顔を合わせておくことが大切です。

4.不動産会社を選ぶ時のポイント

では売却の際に積極的に協力してくれる不動産会社は、どのような点に注視して見つければ良いのでしょうか。この章では物件を高く売却してくれる可能性がある不動産会社の探し方についてご紹介します。

4-1.取扱物件が多いこと

取扱物件が多いと、それだけ取引している不動産会社や顧客が多い可能性が高くなります。より多くの不動産会社や顧客とつながりがあれば、売却をしたいといった時に、紹介経由で売却できる可能性が高くなります。

4-2.提携している金融機関が多い

提携している金融機関が多ければ、その不動産会社で物件を購入する買主の融資条件が良くなる可能性が高くなりますので、売主にとってもメリットがあります。また、競合している物件があった場合、融資条件が良い物件の方が選ばれる可能性は高まります。

融資条件にバリエーションを多く持たせて買主が現れやすい状態にするためにも、なるべく提携している金融機関が多い不動産会社を探すようにしましょう。

4-3.やる気を感じる不動産会社や担当者を選ぶ

売却がうまくいくかどうかは、担当者のやる気が大きく影響してきます。査定価格が高かったり(相場からかけ離れている場合は除く)、電話やメールのレスポンスが早かったり、積極的に販売のための打ち合わせをしたりする不動産会社や担当者は、売却をする気持ちが強いことが考えられます。また、買主に対しても同じように積極的にアプローチをすることも予想されます。

担当者にやる気があるのは、様々な物事が円滑に運ぶことにもつながりますので、少しでも条件良く早く売却をしたい場合は、やる気を感じる担当者に任せてみるのも一つのコツと言えるでしょう。

まとめ

投資用マンションを売却する際に、価格を下げないコツと、売却に有利な不動産会社の選び方についてご紹介しました。

最終的な価格は買主との交渉で決まりますので、マンションをなるべく高く売却するためには、買主にメリットを感じてもらうことが大切です。そのためには、普段から物件管理を細かくして物件の品質を維持したり、多くの金融機関と提携している不動産会社に依頼をしたりすることが重要になってきます。

そのようなことは売却前の少ない時間の中ではなかなかできるものではありませんので、なるべく早い時期からきちんと準備して取り組むことが大切です。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。