ワンルームマンション投資を始める前に知っておきたい5つのリスクと対策

ワンルームマンション投資は毎月の家賃収入が安定的に入ってくるようになれば生活費の足しや老後の私的年金代わりにもなるため、将来を見据えた資産運用の一手段として注目されています。しかし、資産運用である以上はリスクを伴うため、あらかじめリスクをよく理解してから始める必要があります。

そこで今回は、ワンルームマンション投資におけるリスクと買う前の注意点について解説します。

目次

1. ワンルームマンションに投資する際に知っておくべきリスク5つ
   1-1．空室リスク
   1-2．家賃滞納リスク
   1-3．家賃下落リスク
   1-4．天災リスク
   1-5．金利上昇リスク
2. リスクを抑えるために注意すべき5つのポイント
   2-1．空室リスクへの対策
   2-2．家賃滞納リスクへの対策
   2-3．家賃下落リスクへの対策
   2-4．天災リスクへの対策
   2-5．金利上昇リスクへの対策
3. まとめ

1　ワンルームマンションに投資する際に知っておくべきリスク5つ

資産運用によって得られる利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2つがあります。キャピタルゲインは不動産を売却した際に得られる利益で、不動産価格が上昇を続けている時期に購入することができれは数百万円～数千万円と大きな金額の利益になることがありますが、逆に下がっている時期に購入すれば大きな損失が出るリスクもあります。

一方、インカムゲインは毎月・毎年の家賃収入などから得られる利益で、賃借人がいる限り安定して得られるものの、一度の利益が少ないのが特徴です。

ワンルームマンション投資では、他の種類の不動産が生むインカムゲインと比較すると利回りが高めなため、効率良く運用することが可能です。とは言っても、ワンルーム投資にもリスクは伴うので、以下の主な5つのリスクをしっかり管理しながら取り組むことが重要です。

1. 空室リスク
2. 家賃滞納リスク
3. 家賃下落リスク
4. 天災リスク
5. 金利上昇リスク

それぞれのリスクについて見ていきましょう。

1-1　空室リスク

代表的なリスクの1つは空室リスクです。ワンルームマンションは、長期的な家賃収入というインカムゲインが得られるのが特徴ですが、それはあくまでも入居者がいる時に限られます。

アパート投資のように複数の部屋を抱えていれば、空室が1室出た程度ではそこまで大きな問題にはなりませんが、ワンルームマンションで1室しか所有していない場合は家賃収入が全くない状態に陥ってしまいます。そのため、空室リスクが他の不動産投資と比較すると高い点には注意が必要と言えるでしょう。

1-2　家賃滞納リスク

2つ目は家賃滞納リスクです。部屋が埋まっていて入居者がいる状態でも、必ず家賃収入が得られると保証されているわけではありません。例えば、入居者がいる状態でも入居者が家賃を滞納していて支払ってくれない場合には家賃収入が得られません。

「滞納されたら追い出せばいいのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、滞納が1～2ヶ月程度の期間であれば、貸主の権利よりも借主の借りる権利が守られるため、そう簡単なことではありません。入居者が滞納常習犯の場合はキャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。

1-3　家賃下落リスク

また、家賃下落のリスクについても考える必要があります。ワンルームマンション投資では、物件購入時の家賃がずっと続くわけではありません。例えば、新築時と比較すると、築10年で5～10％程度、築20年で10～20%下落するという調査結果もあります。（参考：三井住友トラスト基礎研究所調査）。

購入時の家賃収入が続く前提で、その利回りをベースにして返済計画を立てている場合は家賃下落によってキャッシュフローが悪化し、返済計画に支障が生じる可能性があるので注意しましょう。

1-4　天災リスク

リスクの4つ目は天災リスクです。ワンルームマンション投資は他の資産運用とは異なり、金などと同様の現物資産への投資なので、最悪の場合は売却すればある程度の投資額を回収できるのがメリットです。しかし、現物資産への投資だけあり、火災や地震といった天災で建物が壊れてしまう可能性もあります。

その場合には、賃貸できる状態ではなくなって長期間家賃収入が得られないだけでなく、現物資産の一部または全部を失うことにもなります。そこからワンルームマンション投資を再開するには、大規模修繕が必要になって大きな出費を伴うことになってしまいます。

1-5　金利上昇リスク

ローン金利の上昇も知っておきたいリスクの一つです。ワンルームマンション投資は、現物資産への投資であるほか長期的な家賃収入が期待できるため、他の資産運用手段と異なり融資を受けられる可能性があることが特徴です。そのため自己資金が少なくても運用できる点がメリットとして挙げられます。

しかし、金融機関から融資が受けられても、完済まで同じ金利が続く固定金利の場合はともかく、市況などによって金利が変わる変動金利で融資を受けている場合には注意が必要です。金利が高くなった場合は、返済総額が大きくなって安定したワンルームマンション経営に支障が生じる可能性があるので注意しましょう。

2　リスクを抑えるために注意すべき5つのポイント

ワンルームマンション投資では、一度マンションを買ってしまうと後戻りは困難なので、これらのリスクをどうやって抑えるか考えてから買った方が良いと言えます。

リスクを抑えるために注意すべき点にはどのようなものがあるのでしょうか？それぞれのポイントについて見ていきましょう。

2-1　空室リスクへの対策

空室リスクへの対策には「サブリース契約を有効活用する」「立地条件の良い物件を買う」などが挙げられます。1つ目のサブリース契約とは、サブリース契約を手掛けている業者にワンルームマンションを貸して、業者が第三者に転貸するという方法です。

サブリース契約のメリットは、入居者がいない場合でも業者が借り続けてくれるため、家賃収入が安定して得られることです。しかし、一般的にサブリース契約は通常の家賃よりも10％程度低くなるため、直接賃貸するよりも収入が減ってしまうことがデメリットとして挙げられます。

2つ目の立地条件の良い物件とは、駅から徒歩5分以内であったり、ターミナル駅へのアクセスが良かったりするものです。そのような物件は高い賃貸需要が期待できるため、空室が生じにくいことがメリットとして挙げられます。

しかし、そのぶん価格が上がり利回りが低くなる可能性が高いため、本当に需要が期待できるのか、また利益は出せるのかをよく考えてから買うようにしましょう。

なお、都心・駅近・築浅のワンルームマンションであれば、よほど管理や建物などに問題がない限りは入居率は95%以上になることが多いため、サブリースなどを利用しなくても十分に空室リスクに対応することが可能です。不動産投資の基本は入居需要のある物件を選ぶことですので、サブリースに頼った賃貸経営とならないように気をつけたほうが良いでしょう。

2-2　家賃滞納リスクへの対策

家賃滞納リスクへの対策には「入居時のチェックをしっかりとする」「家賃保証をつける」などが挙げられます。例えば、入居時には入居者が過去に金銭問題を抱えていないか、保証人が頼りになるかなどを確認することが必要です。

ワンルームマンションの管理を管理会社に委託している場合、契約書にサインする程度で入居審査をしっかりしていないケースも考えられるため、家賃滞納リスクが高くなる可能性もあります。

2点目の家賃保証とは、入居者が家賃を滞納しても家賃収入が得られるように、保証会社の滞納保障を活用することです。保証会社を活用すれば、入居者が滞納した家賃は保証会社が代わりに払ってくれるのでキャッシュフローが悪化しづらくなります。しかし、保証会社の費用負担は基本的に入居者なので、入居者の負担が大きくなることに注意しましょう。

2-3　家賃下落リスクへの対策

家賃下落リスクには「中古ワンルームマンションを買う」「立地条件の良い物件を買う」などが対策として考えられます。前述の三井住友トラスト基礎研究所調査によると、家賃の下落率が最も大きいのは、新築マンションを購入してから最初の10年間であるため、築11年を超えるワンルームマンションを選んで購入することで家賃下落率を抑えることが可能です。

また、立地の良い物件を購入することも空室リスクへの対策ポイントです。立地条件の悪い物件の場合には家賃下落が顕著であるものの、立地条件が良い物件の場合には比較的緩やかという特徴があります。立地が良い物件は価格こそ高めなものの、その後の家賃下落リスクを軽減することにつながるでしょう。

2-4　天災リスクへの対策

火事や地震など天災リスクへの対策には「保険に加入する」「物件がしっかり改修されているか確認する」などが挙げられます。

不動産投資を行うにあたって、火災保険や地震保険への加入は重要です。火災保険は火災だけでなく、落雷・風水害といった様々な災害に対する補償に対応しています。なお、地震や地震に起因する災害を補償する地震保険は単独加入ができないので、火災保険とのセット加入になります。

また、築年数が経過している物件は天災リスクが高くなりますが、建物が適宜改修されていればそのリスクを軽減できます。例えば、1981年5月31日までに建築確認を受けた物件には旧耐震基準が適用されているため、地震による被災のリスクが高いと言えます。しかし、耐震補強されていれば地震のリスクを抑えられるため、保険への加入と改修履歴の確認は必須と言えるでしょう。

2-5　金利上昇リスクへの対策

「ローンを借り換える」「金融機関に金利引き下げを要求する」といったことで、金利上昇リスクをヘッジすることが必要です。「インベース」のような不動産投資ローンの借り換えサービスを利用すれば、他の金融機関で今よりも低金利なローンに借り換えができないかを無料でシミュレーションできますので、気になる方は利用されてみると良いでしょう。

また、固定金利でローンを契約している場合は、金融機関との交渉によって金利を引き下げてもらうことも必要です。金融機関にとって金利の引き下げは収入の減少につながりますが、高金利のままでは返済不能に陥るまたは借り換えられる可能性があるため、要求に応じてくれる可能性も十分にあると言えます。

不動産投資ローンで借りる金額は大きく、ゆえに金利上昇の影響も大きいので、金利上昇リスクへの対策は重要と言えるでしょう。

3 まとめ

ワンルームマンション投資は、長期的な家賃収入が期待できる・融資を受けることによって自己資金が少なくても始められるといった特徴があります。一方で投資額が大きくなるため、相応のリスクも伴います。

投資用ワンルームマンションを買う際は、1度買うと取り返しがつかないため、どのようなリスクを伴うのかあらかじめよく理解し、対策を練ってから買うようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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