もう住まないマンションは「売る」「賃貸に出す」のどちらが得？手順やメリットの比較も

転勤や転職、家族構成の変化などでマンションの住み替えを検討している方もいらっしゃるでしょう。このとき、マンションを「売却する」「賃貸に出す」の2つの選択肢があります。

今回のコラムでは、住まなくなるマンションの「売却」と「賃貸」のどちらが良いのか、手順や費用、メリット・デメリットを比較しながら解説していきます。

目次

1. マンションを売却する場合
   1-1．マンションを売却する手順
   1-2．マンションを売却する際の費用
   1-3．マンションを売却するメリット
   1-4．マンションを売却するデメリット
2. マンションを賃貸に出す場合
   2-1．マンションを賃貸に出す手順
   2-2．マンションを賃貸に出す際の費用
   2-3．マンションを賃貸に出すメリット
   2-4．マンションを賃貸に出すデメリット
3. マンションを売るか賃貸に出すかの比較ポイント
4. まとめ

1　マンションを売却する場合

マンションが不要になった際に、考えられる最初の選択肢は売却です。マンションを売却する場合の手順や費用、メリット・デメリットについて解説していきます。

1-1　マンションを売却する手順

1. 査定してもらう不動産会社を選ぶ
2. 机上査定をしてもらい、結果を精査する
3. 訪問査定をしてもらう不動産会社を選ぶ
4. 訪問査定をしてもらう
5. 提出された査定価格を検討する
6. 売却活動をしてもらう不動産会社を選択する
7. 不動産会社と媒介契約の締結をする
8. 不動産会社が売却活動を開始する
9. 買主候補が見つかる
10. 不動産売買契約を締結する
11. 引き渡しを行う

マンションを売却するには、売り出し価格を決める必要があります。そのため、まずは不動産会社に査定を行ってもらいます。この時1社だけでなく複数社の不動産会社に査定を行ってもらい、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。

不動産会社の中には売却が不得意で査定価格を相場より低く見積もってしまったり、逆に相場よりも高値をつけて売却を促した後、減額交渉を行うような悪徳業者も存在しています。査定依頼ではこのような業者を排除するためにも、複数社の比較が重要になるのです。

複数の不動産会社を比較する際は、不動産一括査定サイトが便利です。以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

査定をしてもらってから売却活動が開始されるまでは、2週間から4週間程度が目安です。その後、買主候補が見つかるまでは1〜3カ月程度、引き渡しまではさらに1〜2カ月程度となります。つまり、マンションの売却に向けて活動を始めてから、引き渡しが済むまでは早くて3カ月程度、遅い場合は6カ月以上かかると考えておくと良いでしょう。

1-2　マンションを売却する際の費用

印紙税

マンションの売却が決まった場合、不動産売買契約書を買主と締結します。この際、収入印紙を貼付することで、不動産売買契約書は正式な課税文書になります。不動産売買契約書は第1号文書にあたり、貼付する収入印紙の額は下記の通りになっています。

※引用：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

マンションを売却するには契約書を締結する必要があります。1万円以下であれば非課税ですが、50万円以下では200円、100万円以下では500円の印紙税が発生します。そのためマンションを売却するほとんどのケースで、印紙税が発生することになります。

仲介手数料

仲介業務を不動産会社に依頼した場合は、仲介手数料が発生することになります。宅地建物取引業法で上限額が決まっており、下記の計算式で求めることができます。

仲介手数料の上限額＝売却金額×3.3％＋6.6万円（税込）

例えば、成約価格が3,000万円の場合は、仲介手数料の上限は1,056,000円（税別960,000円）になります。

住宅ローンの繰り上げ返済に関する事務手数料

住宅ローンの残債がある場合、売却代金でローンを完済するために金融機関で繰り上げ返済の手続きを行う必要があります。この際、金額に応じて事務手数料が発生します。事務手数料の金額は金融機関によって異なりますが、5,000円〜30,000円程度が相場です。

抵当権抹消費用（登録免許税、司法書士への報酬）

住宅ローンを利用している場合、該当するマンションに金融機関が抵当権を設定しています。売却した場合はこの抵当権を抹消する手続きを行う必要があり、その際に発生するのが登録免許税です。

登録免許税は不動産1物件につき1,000円となっており、マンションの場合は土地の持ち分もありますので、2,000円となります。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、20,000円〜50,000円程度の報酬が発生することになります。

そのほかの費用

マンションを売却した後に譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得には、所有期間が5年未満の短期譲渡所得と、5年以上所有の長期譲渡所得があり、下記の通り税率が異なります。

• 短期譲渡所得税（5年未満所有）＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
• 長期譲渡所得税（5年以上所有）＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

※参照：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

このほか、リフォームやハウスクリーニングをして売却する場合はその費用もかかります。

1-3　マンションを売却するメリット

マンションを売却するメリットとして、代表的な4つについて解説していきます。

まとまった現金が一度に手に入る

マンションの状態にもよりますが、マンションを売却すると数百万円から数千万円の資金が一度に手に入るケースもあります。住宅ローンの残債に充ててなお資金が残る場合には、新しいマンションの頭金、事業資金、生活資金などに活用することができます。

資産価値が高いうちに売却できる

マンションは経年劣化によって建物部分の資産価値が下がるため、居住年数が長くなるほど資産価値は下がり、同時に成約価格も低くなっていきます。住み替えのタイミングで売却を行うことで、成約価格が下落する前に現金化できる可能性があります。また買主候補が見つけやすく、売却までスムーズに進むことにも期待が持てます。

譲渡所得特別控除、買い替え特例などが使える

マンションを売却した際に譲渡所得があると譲渡所得税が課税されますが、3,000万円の特別控除（マイホームを売ったときの特例）を利用することができます。収益物件には適用されないため、住み替え時に賃貸に出さずに売却する際のメリットと言えます。

また、住み替えの際に売却価格よりも新しい住居の購入価格の方が低い場合、譲渡所得税を将来に繰り延べできるという買い替え特例も検討することができます。（特定のマイホームを買い換えたときの特例）

なお、これらの特例は併用が出来ないため注意が必要です。

【関連記事】マンションを売却したら税金はいつ払う？納税の時期・税額について解説

1-4　マンションを売却するデメリット

次は、マンションを売却するデメリットです。代表的な3つのデメリットについて解説していきます。

いつ買主が見つかるかわからない

マンションの売却は買主と売主の相対取引になるため、買主がすぐに見つかるという確約はありません。つまり買主が現れないと、売却できないという状態が続いてしまうのです。引っ越しや住み替えのためすぐに売却したいといった場合には、「いつ売却できるかわからない」といったような不安な気持ちを抱えてしまう可能性もあります。

なお、株式会社MFSが提供するオンライン不動産投資サービスの「INVASE（インベース）」では、そのまま同じ物件に居住しながら次の物件をじっくり探すことができるダイレクトリースバックの提供を開始しています。ダイレクトリースバックでは、個人投資家へのエンドユーザーへの仲介売却になるため高値売却が狙いやすく、残債の与信枠を回復させることができるメリットがあります。

【関連記事】INVASE（インベース）のダイレクトリースバックの仕組みは？セミナー・懇親会の内容も

想定通りの価格で売却できない可能性がある

買主がいつ見つかるのかわからないのと同様に、いくらで売却できるかわからないのもマンション売却のデメリットです。中古マンションには定価がないため、相場に準じた販売価格を設定しますが、売却しにくい状況では価格設定を下げて早期の売却を目指すこともあります。また買主候補から、価格交渉を受けることも考えられます。そのため想定通りの価格で売却できない可能性があるのです。

手元にお金が残らないケースもある

マンションを売却する際には仲介を担当した不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。そのほか、契約に関わる印紙税や、登記に関わる登録免許税といった税金も発生し、さらに住宅ローンの残債がある場合は完済する必要があります。つまり、売却することによってまとまったお金を手にすることはできますが、費用の支払いや住宅ローンの返済などで手元にお金が残らないというケースも考えられるのです。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も

2　マンションを賃貸に出す場合

マンションが不要になった際に考えられるもう一つの選択肢は賃貸に出すことです。同様に、手順や費用、メリット・デメリットについて確認しましょう。

2-1　マンションを賃貸に出す手順

1. 住宅ローンの金融機関への相談・確認
2. 管理会社と契約する
3. 家賃の設定を行う
4. 仲介業務を委託する
5. 入居者の募集を開始する
6. 借主候補が見つかる
7. 不動産投資ローンへの借り換えを行う
8. 不動産賃貸借契約を締結する

マンションを賃貸に出す場合、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談して住宅ローンのまま賃貸経営ができるのか確認しましょう。原則、賃貸物件に住宅ローンを利用することが出来ないためです。無断で賃貸を行ってしまうと一括返済を求められるリスクがあるため、必ず確認を行いましょう。

住宅ローンが多く残っている場合ややむを得ない事情などが無い場合には住宅ローンが利用できず、不動産投資ローンへの借り換えが必要になるケースが大半です。この場合には借り換えによる手数料が発生します。

管理会社と契約しない場合は、オーナー自身で家賃の設定を行い、仲介業者と仲介業務に関する契約を締結します。仲介業務に関する契約は、「媒介契約」と「代理契約」の2種類があります。代理契約は入居者の選定まで不動産会社が行いますが、媒介契約では入居者の選定はオーナーが行います。

賃貸に出すケースでは、物件の状態によってリフォームが必要になることもあります。その場合、入居者の募集を開始するまでに1カ月程度の期間が必要になります。その後、スムーズに行けば1〜2週間程度で入居者の募集が開始され、入居者が決定すると家賃収入が得られるようになります。

2-2　マンションを賃貸に出す際の費用

売却する場合と比較して、マンションを賃貸に出す際には費用はほとんどかからないのが特徴です。ハウスクリーニングやリフォームを行う場合はその費用が発生しますが、そのほかは入居者が決まった後になります。

代表的なのが仲介手数料です。入居者が決まったら、家賃の1カ月分の仲介手数料が発生することになります。ただし、現在は広告料というシステムがあり、仲介手数料の他に家賃の1〜2カ月分を仲介業者に支払うこともあります（仲介手数料が含まれる場合もあり）。その後、入居が開始されると、管理業務を管理会社に委託している場合は、家賃の5％程度の管理手数料が必要になります。

また、マンションを賃貸に出すということは所有権を保有していることですから、入居者の有無に関わらず、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの維持コストが発生します。このほか、賃貸経営によって収入を得た場合は、毎年2月〜3月に確定申告を行い、所得金額に応じて所得税を納めることになります。

2-3　マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出す場合のメリットについて、代表的な4つを紹介していきます。

家賃収入を見込める

マンションを賃貸に出して入居者が見つかれば、毎月家賃収入が得られます。切り替えたローンの返済に充てることもできますし、ローンの返済がなければ家賃収入をそのまま生活資金にすることができます。

売却する場合は一度にまとまったお金が手に入りますが、賃貸に出す場合は毎月同じ金額を手にすることになります。この点が大きな違いです。

賃貸経営にかかる費用を経費として計上できる

マンションを賃貸に出すということは、賃貸経営という事業を開始することになります。そのため、賃貸経営に関わる費用を必要経費として計上することができます。課税所得が減ることになれば、その分、税額も抑えられることになります。

賃貸経営にかかる費用には主に下記のようなものがあります。

• リフォームや原状回復費用
• 住宅設備のメンテナンス費用
• 管理手数料
• ローンの利息・保証料
• 固定資産税や都市計画税などの税金、など

ただし、ローンの返済額は経費にはなりません。その代わり、物件の購入費用を耐用年数に応じて経費に算入する、減価償却ができる可能性があります。

住居が必要になった場合に再び使用できる

例えば、支社への転勤で遠方に引っ越す場合、数年後に再び本社に戻ってくるということもあります。そのとき、マンションを賃貸に出していれば新しい住宅を購入する必要がなく、住宅の売買にかかる仲介手数料などが不要です。このように、いつか戻ってくる可能性がある場合は、賃貸に出しておき、再び住み始める方が経済的なメリットがあると考えられます。

ただし、普通借家の賃貸契約では居住中の入居者が希望する限り住み続けることが可能になります。いずれ戻る可能性が高い場合には、居住期間を設定できる「定期借家」の賃貸契約を締結することを検討しておくと良いでしょう。

2-4　マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すにはデメリットもあります。代表的な3つのデメリットについて解説していきます。

ダブルローンになる可能性がある

マンションを賃貸に出すということは、所有権を保有している状態です。そのため、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税といった維持コストを払い続けることになります。

住宅ローンが完済していない場合は、不動産投資ローンへの借り換えを行い、こちらの返済も続きます。新しい住宅のローン返済や維持コスト（あるいは家賃）もあるため、ダブルローン（二重ローン）になる可能性もあります。場合によっては、新しい住宅のローンが組めないこともあります。

空室リスクなどさまざまなリスクがある

賃貸経営には、家賃滞納リスクや資産価値下落リスク、家賃下落リスクといったリスクがいくつかあります。そのうち最も避けたいリスクは空室です。賃貸経営の主要な収入は家賃ですから、空室になると収入は途絶えてしまいます。空室になっても維持コストはかかるため、手持ちの資金から支払うことになります。

特に、賃貸に出してすぐは空室状態が続くことが想定されます。売却する場合と同様に、「いつまで空室が続くかわからない」といった不安を抱える可能性もあります。

確定申告が必要になる

マンションを賃貸に出すということは、事業として賃貸経営を行うということです。つまり、得られた家賃収入を帳簿に記帳するなどして適切に経理業務を行い、確定申告をする必要もあるのです。経理業務をしたことが無い方にとって、時間的かつ精神的な負担が大きいと感じられるケースも多いでしょう。

【関連記事】不動産投資に強い税理士を探すポイントは？相場や相談方法も

3．マンションを売るか賃貸に出すかの比較ポイント

マンションを売るか賃貸に出すかで迷う場合には、まず不動産査定を行い、売却した場合の価格を調査しておくと良いでしょう。売却の検討段階から査定価格を知っておくことで、売却した場合の金銭的メリットと賃貸に出した時のメリットを比較することができるためです。

「1-1．マンションを売却する手順」で紹介した不動産一括査定サイトは、売却に迷っている場合にも利用することが出来ます。まずは不動産価格を知りたい、価格によって売却を検討していきたいという方は活用してみましょう。

おおよその不動産価格を調査したら、次に管理会社や仲介会社へ相談して家賃相場や入居率などを調べていきます。ここから長期的に見込める家賃収入を検証し、周辺の利回り相場なども考慮しながら投資判断を行っていくと良いでしょう。

このように、マンションを賃貸に出す場合にはマンション投資の知識やノウハウが必要になります。ローンの返済額が大きい場合にはリスクも高まるため、情報収集を行いながら、慎重に検討を進めて行くことが大切です。

まとめ

引っ越しや住み替えなどで住んでいるマンションが不要になった際、「売却する」「賃貸に出す」という2つの選択肢があります。どちらを選んでも一長一短があり、オーナーが何を優先するかによって判断も異なってくるものです。

今回のコラムでは手順や費用、メリット・デメリットの視点で、マンションの売却と賃貸を解説しました。この記事を参考に、売却か賃貸に出すかの判断を慎重に行っていきましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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