売れないマンションの特徴とは？スムーズな売却への改善ポイント3つ

マンションの売却を予定している方の中には、売却後の買い替えや住み替えが控えており、少しでもスムーズに売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

なかなか売れないマンションをスムーズに売却するには、なぜ売却が長期化してしまうのか原因を踏まえた上で、どんな対策を練れば課題を解決できるのか把握しておくことが重要です。

この記事では、売れないマンションの特徴、スムーズな売却への改善ポイントについて解説します。

目次

1. 売れないマンションの特徴
   1-1．マンションの立地条件が良くない
   1-2．ランニングコストが他よりも高い
   1-3．マンション共用部分の管理が行き届いていない
2. スムーズなマンション売却への3つの改善ポイント
   2-1．マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
   2-2．ランニングコストが高い理由を説明する
   2-3．管理会社の変更を視野に入れる
3. 売れない場合は賃貸に転用するのも選択肢の1つ
4. まとめ

1．売れないマンションの特徴

共同住宅であるマンションは、戸建と比較して駅やスーパー、ドラッグストア、病院などの日常生活に欠かすことができない施設が近くに揃っているケースが多く、売却を有利に進めやすい物件である傾向があります。

しかし、全てのマンションが売却を有利に進めやすいというわけではないので注意が必要です。なかなか売れないマンションを少しでもスムーズに売却するためには、なぜ売れないのか原因を追究しながら対策を練る必要があります。

なかなか売れないマンションの特徴として、以下の3つが挙げられます。

• 立地条件が良くない
• 維持費が他よりも高い
• 管理が行き届いていない

それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

1-1．マンションの立地条件が良くない

マンションの中には主要道路沿いであるものの、駅やスーパーやドラッグストア、病院といった日常生活に欠かすことができない施設から離れている場合があります。

このように、建設時から周辺環境が変化してしまっていたり、人口減少によってエリアの過疎化が進むことで、購入時と比較して価格が下落してしまっている可能性があります。

中古マンションの周辺相場よりも高く売出価格を設定してしまうと、売却活動が長期化する傾向にあります。現時点での立地条件を確認し、見直す必要があるでしょう。

1-2．ランニングコストが他よりも高い

マンションでは管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生します。管理費とは、マンションの日常管理や維持に必要な費用です。

修繕積立金とは、12～15年に1回の頻度で行われる共用部分の大規模修繕に備えるための積立金です。

これらのランニングコストはマンションの規模によって異なりますが、備えている設備のグレードによっても異なります。

例えば、グレードの高いマンションには、共用部分にジムや大浴場が併設されている場合があります。

このようなマンションは、日々の管理や維持にかかる費用、大規模修繕にかかる費用も増えるため、ランニングコストが他のマンションより高くなってなかなか売れない可能性があるので注意が必要です。

1-3．マンション共用部分の管理が行き届いていない

マンションは、居住空間である専有部分と廊下やエントランスホールといった共用部分に分類されます。

マンション共用部分の管理や維持は、それを専門とするマンション管理会社に依頼するのが一般的です。しかし、管理会社によっては管理がしっかりと行き届いていない場合があります。例えば、エントランスホールが汚れている、修繕の提案が行われていないなどです。

そのようなマンションは内覧時の印象が悪くなるため、なかなか買い手が見つかりにくいでしょう。

2．スムーズなマンション売却への3つの改善ポイント

売れにくいマンションには上記のような特徴がありました。しかし、これらを踏まえた上で事前にしっかりと対策を練ることによって、スムーズに売却できる可能性が高くなります。特徴を踏まえた上で考えられる改善ポイントとして、以下の3つが挙げられます。

• マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
• 維持費が高い理由を説明する
• 管理会社の変更を視野に入れる

それぞれの改善ポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1．マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産売却を請け負う不動産会社では、それぞれ顧客層が異なるため、売却を得意とする物件のタイプも異なってきます。

例えば、1棟アパートや1棟マンションなどの大きな投資物件の売却を取り扱う不動産会社の場合、区分マンションのような小ぶりな物件を購入する顧客がおらず、販売力が低い可能性があります。

また、特定のエリア事情に詳しくない不動産会社に依頼した場合にも、表面的な立地条件から物件の魅力を買主にアピールできず、成約に至らないケースもあります。

そのため、売却が長期化してしまっている場合はその要因を確認し、不動産会社の変更を検討してみましょう。

中古マンション売却が得意な不動産会社を探す方法

中古マンション売却が得意な不動産会社を探すのであれば、不動産一括査定サービスの利用を検討してみましょう。

不動産一括査定サービスとは、物件情報を一度登録するだけで複数の不動産会社から無料査定を受けられるサービスのことです。

不動産一括査定サービスのサイトでは、売主の希望価格や条件を詳しく登録できるため、「マンション売却の実績が豊富な不動産会社に依頼したい」「希望価格で売却できない原因を探ってほしい」などの要望を記載することも可能です。

下記は主な不動産一括査定サービスの一覧です。それぞれサービスの特徴や登録されている不動産会社が異なるため、より多くの不動産会社にアプローチする際には複数のサイトに登録すると良いでしょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2-2．ランニングコストが高い理由を説明する

ランニングコストが高いということは、マンションを購入してからの負担が大きいことを意味するため、購入希望者にとってはマイナスポイントです。

しかしランニングコストが高い場合、どのような用途に使われているのか、仲介業者を通して買主にしっかり説明することが大切です。

例えば、ジムや大浴場がマンション内に設けられており、ランニングコストを引き上げている原因であれば、それをまずはしっかりと説明します。

その上で、もしジムに入会した場合の会費がいくら、銭湯に毎日行った場合の支出がいくらといった具体例を提示すれば、理解を得られやすくなります。

その他の修繕積立金や管理費などのコストについても、どのような用途に使われているのか、そのコストがどのようなメリットとなるのかを把握し、買主へ説明できることが大切です。

2-3．管理会社の変更を視野に入れる

管理が行き届いていないということは、マンションを売却する際のマイナスポイントです。マンションをスムーズに売却するには、買主の印象を良くする必要があるため、まずは管理会社に日常清掃や修繕などをしっかりと行ってもらうことを要求します。

管理会社に要求したにもかかわらず、改善が見られない場合には、管理会社の変更を視野に入れる必要があります。管理会社の変更は1人だけではできず、入居者全員で話し合いを行って了承を得なければなりません。

3．売れない場合は賃貸に転用するのも選択肢の1つ

マンションの売却が長期化してしまった場合、賃貸に転用するという方法も検討してみましょう。賃貸に転用して入居者が見つかると、毎月家賃収入を得られるため、家賃収入でランニングコストを補うことが可能です。

購入で需要が期待できない場合でも、賃貸で需要が期待できる可能性もあるので、賃貸を視野に入れるのも選択肢の1つと言えるでしょう。

【関連記事】空き家を借家にして売却する「オーナーチェンジ売却」のメリットと注意点

まとめ

マンションの中には立地条件が悪く、利便性も優れていないマンションもあります。そのようなマンションをスムーズに売却したい場合には、売れない原因を特定して、対策を練ってから売却に臨むことが重要です。

この記事には、売れないマンションの特徴とスムーズな売却への改善ポイントをまとめています。この記事に書かれている内容を確認し、ポイントを押さえながら売却を進めることで、スムーズな売却を目指してみましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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