空き家を借家にして売却する「オーナーチェンジ売却」のメリットと注意点

空き家の売却を検討している方の中には、なかなか買主が見つからずに困っている方も多いのではないでしょうか？

比較的に希望価格での売却が難しいとされる空き家ですが、売却方法の1つにオーナーチェンジ売却という選択肢があります。どのようなメリットと注意点があるのでしょうか？

この記事では、オーナーチェンジ売却のメリットと注意点について解説します。

目次

1. オーナーチェンジ売却とは
2. オーナーチェンジ売却の3つのメリット
   2-1．買主が見つかりやすい
   2-2．高く売却できる可能性がある
   2-3．買主が見つからなくても家賃収入が得られる
3. オーナーチェンジ売却の2つの注意点
   3-1．譲渡所得税が発生する可能性がある
   3-2．景気の影響を受けやすい
4. まとめ

1．オーナーチェンジ売却とは

居住用住宅として空き家を売却しようとしても、なかなか買主が見つからない場合があります。売出期間中にも固定資産税や都市計画税がかかるため、無駄な支出が増えてしまいます。

それらの無駄な支出を少しでも減らすために、早く不動産を売却したいと考えている人も多いのではないでしょうか？そこで検討したい選択肢の一つにオーナーチェンジ物件として売却するという方法があります。

オーナーチェンジ売却とは、不動産を居住用不動産として売却せずに、空き家を借家に転用してから売却することです。

居住用不動産としての需要が少ない物件でも、賃貸用不動産としての需要が期待できる可能性があります。

居住用不動産を賃貸用不動産に転用して売却することには、どのようなメリットと注意点があるのでしょうか？

2．オーナーチェンジ売却の3つのメリット

オーナーチェンジ売却のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

1. 買主が見つかりやすい
2. 高く売却できる可能性が高い
3. 買主が見つからなくても家賃収入が得られる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．買主が見つかりやすい

空き家を賃貸用不動産に転用して売り出すと買主が見つかりやすくなるメリットがあります。

居住用不動産として売却する場合、その不動産のエリアに住む人に向けて売り出すことになりますが、オーナーチェンジの投資物件として売り出す場合は全国の不動産投資家が対象となるためです。

また、オーナーチェンジ売却では、売却前に住んでいた入居者をそのまま引き継ぐことができるため、すぐに家賃収入を得ることが可能です。

不動産投資で家賃収入を得たい人の需要が期待できるため、買主が見つかりやすいと言えるでしょう。

2-2．高く売却できる可能性がある

居住用不動産として売却する場合は、駅からの距離、土地の形状、周辺環境、日照や通風、築年数、建物の劣化状況、過去の取引事例などを踏まえながら査定を行っていきます。

一方、賃貸用不動産として売却する場合は、上記の査定方法に加えて「収益還元法」という査定方法が用いられます。収益還元法とは、賃貸用不動産からどのくらいの収入が期待できるのかを査定結果に反映する査定方法です。

そのため、築年数の経過による劣化が目立ち、査定結果が低かった居住用不動産でも賃貸用不動産として売却することで、より高い価格で売却できる可能性があります。

2-3．買主が見つからなくても家賃収入が得られる

オーナーチェンジ売却であっても希望する売却価格によって、通常の居住用不動産の売却と同様に買主がなかなか見つからない可能性があります。

しかし、賃貸用不動産の場合には入居者さえいれば家賃収入が得られるため、空き家を維持する費用の支出を補うことが可能です。

なかなか買主が見つかるまでに時間がかかっても、賃貸用不動産に転用することでその間の家賃収入が得られるメリットがあります。

3．オーナーチェンジ売却の2つの注意点

居住用不動産がなかなか売れない場合、オーナーチェンジ売却に切り替えることによって売却を有利に進められることを解説しました。

しかし、オーナーチェンジ売却には、以下の2つの注意点があります。

1. 譲渡所得税が発生する可能性がある
2. 景気の影響を受けやすい

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

3-1．譲渡所得税が発生する可能性がある

居住用不動産を売却した場合、「3,000万円の特別控除」を適用できる可能性があります。

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した時に利益があっても3,000万円までは所得税がかからない税制度です。（国税庁「マイホームを売ったときの特例」を参照）

他の特例との併用はできず一定の条件を満たす必要はありますが、売却利益が3,000万円を超えた場合は特例が適用できるか検討しておきたい制度です。

しかし、賃貸用不動産に転用した場合はこの3,000万円の特別控除は適用できません。そのため、不動産売却によって生まれた売却益に対し、譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間による税率の違いは以下の通りです。

＊国税庁のホームページから引用（2020年4月時点）

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が約2倍異なります。所有期間は売却した時点ではなく、不動産を売却した年の1月1日を基準に算出するので注意しましょう。

3-2．景気の影響を受けやすい

居住用不動産を賃貸用不動産に転用した場合には、賃貸用不動産を探している人に需要が限定されてしまいます。賃貸用不動産を購入する場合は、低金利の住宅ローンを利用できないため、金利の高い不動産ローンを契約することになります。

そのため、金融機関の融資状況や、投資家の資金状況によって需要が大きく左右されてしまう点はデメリットと言えるでしょう。

このように、投資不動産として売却すると景気の影響を受けやすくなります。オーナーチェンジ売却を選択した場合でも必ず居住用不動産よりもすぐ買主が見つかる、高く売却できる、というわけではない点に注意しましょう。

まとめ

居住用不動産として買主を探していても、なかなか思ったように買主が見つからない場合には、居住用不動産を賃貸用不動産に転用して売却する「オーナーチェンジ売却」を検討してみましょう。

オーナーチェンジ売却は、買主が見つかりやすくなり、より高く売却できる可能性があるメリットがありますが、譲渡所得税が発生する可能性がある、景気の影響を受けやすいデメリットには注意が必要です。

また、投資用不動産としての転用方法が分からず、どのような方法をとるべきか悩んだ場合には専門家である不動産会社に相談してみましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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