不動産相続の手順は？名義変更（相続登記）や相続税の納付まで詳しく解説

不動産を所有している方が亡くなり、相続の可能性がある時にはどのような手順で相続を行うのでしょうか？

相続は、被相続人が亡くなったことを知った日から相続開始となり、遺言書の有無や相続人や法定相続人を確認、相続の対象となる財産を調査・把握します。

その他、相続を放棄する場合は3ヶ月以内に申し立てる、遺言書がある場合には家庭裁判所の検認を受けるなどのルールがあります。このように期限が設けられている項目もあるため、それぞれ順に対応していくことが大切です。

そこで本記事では不動産相続の流れや費用、不動産の分割方法4つをお伝えしていきます。不動産相続の手順や方法についてお悩みの方はご参考下さい。

目次

1. 不動産相続の手順と費用・税金について
   1-1．相続の開始（亡くなったことを知った日から）
   1-2．遺言書の有無を確認
   1-3．相続人と法定相続人の確認
   1-4．相続の対象となる財産を調査・把握・評価
   1-5．財産を相続するか、放棄するかを決定（3ヶ月以内）
   1-6．被相続人の所得税の申告と納付（準確定申告・4ヶ月以内）
   1-7．遺産分割協議
   1-8．所有権移転の手続きを行い、遺産を分配・登記
   1-9．申告書の作成・納付（10ヶ月以内）
2. 不動産の分割方法について
3. まとめ

1．不動産相続の手順と費用・税金について

不動産相続の始まりから相続税を納めるまでの一連の流れ・手順を、相続にかかる費用や税金と共に解説していきます。

1-1．相続の開始（亡くなったことを知った日から）

原則として相続は、被相続人（亡くなられた方）が亡くなったことを知った日から開始となります。7日以内に死亡届を被相続人が亡くなられた場所・本籍地又は届出人の所在地の役所に提出します。

1-2．遺言書の有無を確認

被相続人が法的に有効な遺言書を残しているかどうかを確認します。

相続の分割は相続人同士の話し合いや、法律で定められている順位で行うことができますが、法的に有効な遺言書がある場合は原則として遺言書に従って遺産相続を行うことになります。そのため、遺言書を見つけた場合もまずは法的な有効性を確認しましょう。

遺言書には自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言があります。それぞれの違いを見て行きましょう。

自筆証書遺言

自筆証書遺言は被相続人が遺言書の全文・日付及び氏名を自身で記入し、押印する事で法的に有効となります。財産の目録は各頁に署名押印を行っていれば、自筆ではなくても構いません。

なお、2020年7月から、自筆証書遺言は法務局で保管する事が可能となりましたので、法務局に遺言が保管されている可能性があります。法務局に残されていないか、確認をしておきましょう。（参照：政府広報オンライン「自筆証書遺言書保管制度とは？」）

秘密証書遺言

秘密証書遺言は遺言の中身を公開しないまま公証役場に行き、証人2人と公証人立ち合いの元で署名押印、封書を行い被相続人に返却されます。自筆証書遺言と同様に、遺言書の全文と日付、氏名が自身で書かれ、押印されていることが要件となります。

公正証書遺言

公正証書遺言は公証役場で公証人立ち合いの元作成する遺言であり、公証役場で保管されます。法律の専門家である公証人が作成・確認を行いますので不備が起こる可能性は最も低い方法となります。

公正証書遺言以外は開封せずに家庭裁判所で「検認」を受ける必要がありますが、法務局で保管されている自筆証書遺言は検認の必要はありません。

なお、家庭裁判所での検認は遺言書の偽造・変造を防止するための手続きで、有効性を確認するものではありません。法的な有効性の判断が難しい場合には、行政書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。遺言書が無い場合は、相続人同士の話し合いや法律に従って遺産を配分する流れとなります。

1-3．相続人と法定相続人の確認

続いて相続により財産を取得する人を確認します。相続により財産を取得する人は「相続人」や「法定相続人」と呼ばれ、相続人は相続財産を取得した人、法定相続人とは法律で定められている相続人を指します。

たとえ法律で定められた相続人ではなくても、法的に有効な遺言書があり相続人が指名されている時には遺言書に従って遺産を分配します。

遺言書が無い又は法的に無効である場合、相続人の間で遺産分割の協議を行い全員の合意を得て相続人が決定します。また、合意が出来なかった際には法律に基づき「法定相続人」に対し下記の順位で相続されます。

• 常に相続人となる：配偶者
• 第1順位：子供（子供が亡くなっている場合には孫）
• 第2順位：父母や祖父母など直系尊属（前の世代で直接の関係）第1順位の人がいないとき相続人になる
• 第3順位：兄弟姉妹（亡くなっている時は、甥や姪が相続人）第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人となる

1-4．相続の対象となる財産を調査・把握・評価

被相続人が遺した財産を調査します。預貯金や不動産、有価証券といったプラスの財産に加え、債務や借金といったマイナスの資産、骨とう品や車、ゴルフ会員権など「お金に換算できるもの」全てが相続の対象となります。

不動産の評価額は土地と建物で異なり、相続の場合は以下のようになっています。

土地：路線価方式又は倍率方式

路線価は路線（道路）に面する宅地の1㎡当たりの価額（路線価）を基に計算した金額で評価し、倍率方式は路線価の定められていない地域において、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算した金額で評価します。

一定の条件を満たした場合、「小規模宅地等の特例」という制度により評価額を減額する事が可能です。

【関連記事】「小規模宅地等の特例」で相続税はいくらまで減額される？適用条件も解説

建物：固定資産税評価額

総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、自治体の長が価格を決定します。固定資産税評価額は建物の所在地を管轄する役所の固定資産課税台帳に登録されています。

1-5．財産を相続するか、放棄するかを決定（3ヶ月以内）

遺産を把握した結果、相続を放棄したい場合には家庭裁判所に申し立てる事で相続放棄を行う事が可能です。相続放棄は被相続人のプラスの財産を含む全てを放棄することになりますので、慎重に検討しましょう。

不動産相続では、まず不動産の価格を査定しておきましょう。不動産売却の予定がない場合でも、遺産分割の際に不動産の実勢価格（実際に売買が行われる価格）で話し合いを進めることで、後のトラブルを回避することにもつながります。また、ローンの残債がある場合には査定額と比較しておきましょう。

下記は複数の不動産会社へ査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産一括査定サイトは複数の不動産会社から効率的に査定を受けることができるため、相場に合った価格を知りたいときに役立てることが出来ます。各不動産会社から査定価格を提示された時は査定の根拠も合わせて確認し、現実的な売却価格であるかどうかも検討しておきましょう。

なお、被相続人の債務がどのくらいあるか分からない時には、相続で得た財産を限度として債務を引き継ぐ「限定承認」という方法も存在します。

相続放棄・限定承認は相続開始から3ヶ月以内と定められていますが、相続財産の状況を調査しても承認や放棄を判断する資料が得られない場合には、期間の延長の申立てを行い、期間を伸ばすことができます。

【関連記事】空き家を相続するか・相続放棄するかはどう判断すべき？ポイントを解説

1-6．被相続人の所得税の申告と納付（準確定申告・4ヶ月以内）

所得税は1/1～12/31の所得に応じて計算を行いますが、年の途中に亡くなった場合、相続人が、1月1日から死亡した日までの所得金額と税額を計算し、申告と納税を行う必要があります。（準確定申告）

準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に行うことが義務付けられています。

※参照：国税庁「納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)」

1-7．遺産分割協議

遺言書が無い場合や遺言書が法的に無効である時には、相続人全員で遺産分割協議を行います。

法律では相続を分割するまで、遺産は自動的に相続人全員全員の共有財産となりますが、誰がどのように財産を相続するかを決定する必要があります。そのための話し合いが「遺産分割協議」です。

相続人全員の合意した「遺産分割協議書」を作成し全員で署名・捺印を行います。以下は法定相続分となりますが、全員の合意があれば法定相続分と異なる分割の仕方も可能となります。

相続人同士で1人でも同意が得られなかった時には不成立となり、さらに話し合いを続け、それでもまとまらない時には家庭裁判所に調停を申し立てます。

調停で合意した際には調停調書を作成し分割しますが、調停でも全員が合意できない時には裁判官による審判で決定します。審判に不服がある場合には高等裁判所へ、さらに不服がある場合は最高裁判所へ抗告となります。

遺産分割でトラブルになりそうな時は、弁護士や専門家への相談を検討しましょう。

1-8．所有権移転の手続きを行い、遺産を分配・登記

不動産の相続人や分割方法・割合が決定した所で、法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

登記申請書に必要事項を記入し、相続人全員の住民票の写し、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等、相続人となる方々の現在の戸籍謄本、固定資産評価証明書を添付します。

遺産分割協議により移転登記を行う際には、遺産分割協議書、遺言書により分割を行う際には遺言書と検認調書（自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合）も必要となります。

登録免許税は相続の場合「不動産の価額×0.4％」となりますが、被相続人が不動産の登記を行っていないケース、少額の土地では一定の条件を満たした場合、税金が免除になります。

なお、不動産の価額は、相続した不動産の自治体が管理している固定資産課税台帳の評価額の合計となります。

司法書士に代行を依頼する事も可能ですが、数万円の報酬がかかります。事務所によって報酬額が異なりますので、複数の事務所に見積もりを依頼、比較・検討した上で依頼しましょう。代行を依頼するケースでは、登記の際に代理委任状が必要となります。

1-9．相続税の申告書の作成・納付（10ヶ月以内）

相続税申告書の作成と相続税の納付は共に相続開始の翌日から10ヶ月以内となっています。

相続税は金銭により全額納付を行いますが、税金の納付が困難である場合は申告書提出時に期限を延ばす延納の申請を行い、審査に通った場合には期間の延長が可能となります。

延納に対する利子税が課され、延納期間と延納の利子は遺産の合計額のうちに占める不動産等の価額の割合によって異なります。延納が困難である時には「困難な金額」を限度として、一定の要件を満たした上で「物納」として相続財産による納付を行うことができます。

なお、相続税の計算は個人でも可能ですが、相続税には基礎控除があり、控除分を申告することで相続税の減額が可能です。なお、不動産相続では前述した「小規模宅地の特例」などの特例を適用できるケースもあるため、申告時に漏れのないように注意する必要があります。

税申告に不安や疑問がある場合は税理士に相談のうえ、申告漏れがないように気を付けましょう。

【関連記事】相続した不動産を損せず売却する方法は？FPが解説する4つのポイント

2．不動産の遺産分割の方法について

不動産の分割方法には、①現物②換価③代償④共有の4つがあります。

現物分割は不動産をそのまま各相続人に分配する方法で、換価は不動産を売却して金銭に換えて分配します。

代償分割は相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人に金銭や物で分ける方法、共有は複数の相続人が持ち分割合に応じて共同で登記を行う方法です。

換価分割は公平に分与しやすいですが、相続人が不動産に愛着があるなどで売却を反対していたりすると、実行することが難しくなります。一方、現物分割は売却する必要がありませんが、後の売却や運用が困難になるリスクがあります。このように、それぞれの分割方法にはメリット・デメリットが存在します。

遺産分割協議で、相続人が「何を優先し、どう分配したら全員が納得できるか」を基準に4つの方法を選ぶ事が重要となります。

【関連記事】不動産の相続、共有名義にするメリット・デメリットは？他の方法との比較も

まとめ

相続は基本的に遺言書がある場合は法的に有効であることを確認した上で、遺言の内容に従い分配されます。

遺言書が無い場合は遺産分割協議を行いますが、不動産は分割することが難しい財産であることから、後のトラブルになりやすい財産と言えます。

相続人全員が納得できるよう、現物・換価・代償・共有の4つの方法を検討しながら話し合いを行いましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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