不動産相続の代償分割で不公平にならない代償金の決め方は？

続時に不動産を相続人のうち1人が引き継ぎ、他の相続人に金銭又は相応の財産を譲る方法を「代償分割」と呼びます。

不動産を処分したくない時、事業承継として不動産を相続するケースなどで利用されますが、相続人の間で不動産の価額をめぐって意見が別れた結果「代償金をいくらにするか決まらない」という問題が起こる事例があります。

本記事では代償分割のメリット・デメリット、不動産の代償分割を行う前の注意点、評価額を知るための手順、注意点をお伝えしていきます。

目次

1. 不動産相続の代償分割とは？
   1-1．不動産の代償分割を行う前に注意したい2つのポイント
   1-2．不動産相続で検討できるその他の分割方法
2. 相続不動産の評価方法と代償金の決め方
   2-1．不動産の取引価格を知るための手順
3. まとめ

1．不動産相続の代償分割とは？

代償分割とは、相続人のうち1人が代表して財産を相続し、残りの相続人には代償金（又は相応の資産）を支払うという方法です。

例えば相続人が3人で相続人のうち1人が評価額5,000万円の不動産を相続した場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に、1人2,500万円ずつの代償金又は2,500万円相当の財産を譲ることになります。

代償分割のメリットは不動産を処分せずに相続できること、事業用の不動産といった事業の後継者対策としては便利であることです。

一方で、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が無いと分割が難しい点、代償金をめぐってトラブルになる可能性がある事がデメリットとなります。

「不動産を現物のまま相続したいが、現物分割では公平に分割できない」「代表して相続したい人がいる」等の場面で、代償分割を選ぶ方が多く見られます。

1-1．不動産の代償分割を行う前に注意したい2つのポイント

不動産を代償分割する場合、事前に以下の点を確認しておきましょう。

• 不動産にローンが残っているか
• 所有者＝被相続人（亡くなった方）であるか

上記の2点は、不動産の登記事項証明書を取得するか、「登記情報提供サービス」のサイトや法務局で登記情報を閲覧する事で確認できます。

相続の際には手続きで登記事項証明書が必要となりますので、取得しておくことを検討しておきましょう。法務局の窓口か、登記・供託オンライン申請システムにより取得できます。

登記事項証明書又は登記情報で抵当権の設定がされている時にはローンが残っているか、ローンを完済したものの抵当権抹消手続きを行っていない可能性があります。

ローンの残債が多く、不動産の評価額を上回ってしまう時には「債務」となり相続人はマイナスの財産を引き継ぐことになってしまいます。遺産分割や相続税の計算にも影響を及ぼしますので、相続放棄も視野に入れて慎重に検討しましょう。

【関連記事】相続放棄のメリット・デメリットは？不動産活用・売却の手順も

なお、祖父母から相続した不動産の所有権移転登記（名義変更）を行っておらず、親が受け継ぎ亡くなってしまった時には「数次相続」となり登記手続きが通常より複雑になってしまいます。このような不動産の所有者が被相続人ではない時には、登記の際に別の手続きが必要となるため、注意しましょう。

1-2．不動産相続で検討できるその他の分割方法

相続においては代償分割の他に、現物分割・換価分割・共有分割があります。

現物分割

現物分割は現物のまま相続する方法で、例えば相続人が2人、相続不動産にマンションと戸建て物件が1件ずつあった際に1人はマンション、1人は戸建て物件を相続します。その他、土地を分筆して分ける方法もあります。

換価分割

換価分割は相続不動産を売却した代金を分割する方法です。現金化によって公平な相続となりやすい反面、売却を伴うため不動産を残すことができないというデメリットがあります。

共有分割

共有分割は各相続人の持ち分割合に応じた共有名義で相続する方法です。公平かつ不動産を残すことができる相続方法ですが、権利関係が複雑となり自由に売却することができなくなったり、次の相続でさらに名義が分かれてしまうなどのデメリットがあります。

2．相続不動産の評価方法と代償金の決め方

代償分割では他の相続人に代償金を支払う必要がありますが、代償金の価額をどのように定めるのかはケースバイケースです。しかし、不動産の場合には原則的に「取引価格（時価）」が評価の基準とされています。

財産の評価基準となる国税庁の「財産評価基本通達」によると、相続不動産の評価は基本的に時価でみなされると記載があります。加えて時価は「相続・遺贈により財産を取得した日」が基準とされていますが、「財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。

よって不動産の場合には「取引価格」が時価とみなされることになります。不動産の取引価格を調べる方法を確認しておきましょう。

2-1．不動産の取引価格を知るための手順

不動産の取引価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を調査します。不動産一括査定サイトなどを利用して、効率的に査定価格を調査してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、サイト上に物件情報を登録するだけで、提携している不動産会社へ同時に査定依頼をかけることができます。複数社の査定価格や査定の根拠をすぐに確認することができるので、効率的に査定依頼を進めたい時に便利です。

ただし、不動産一括査定サイトによって提携している会社が異なることや、中には悪質な不動産会社が紛れてしまっている可能性もあります。利用前には、提携している不動産会社について確認したり、査定価格だけでなく査定の根拠も合わせて確認することが大切です。

以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。これらのサイトでは、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っており、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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相続人同士でトラブルになりそうな場合には

不動産価格には不動産会社による査定額（時価）だけでなく、相続税の計算に用いられる固定資産税評価額や相続税評価額、国土交通省が公表する公示価格があります。

また、不動産会社による査定価格は売却を前提とした予想価格となり、査定を行った会社・担当者によって価格にバラつきが出てきます。価格の算出方法によって相続人の中で不公平感が生まれる可能性もあり、後のトラブルに繋がるケースもあります。

遺産分割協議で「どの評価額を採用するか」で意見が別れた時には、不動産鑑定士が算定した「鑑定評価額」を採用することも検討してみましょう。

鑑定評価額は不動産の経済的な価値や収益性、取引事例などから客観的な交換価値を表す価格で、不動産鑑定士が行った不動産鑑定は公的証明力や法的責任があります。鑑定結果の信ぴょう性は査定結果よりも高いと言えるでしょう。

ただし、鑑定を依頼する物件の規模によって数十万円の費用がかかりますので、コストがかかることを含めてよく話し合った上で鑑定を依頼しましょう。

【関連記事】不動産査定と不動産鑑定の違いは？メリット・デメリット、選び方も解説

まとめ

相続不動産の評価方法には様々な手段があります。原則として不動産は「時価」で評価されることになるため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格や査定の根拠を比較して、信頼性の高い価格を設定してみましょう。

ただし、不動産会社によって価格にバラつきが出るため、相続人間で不公平感が生まれ、後のトラブルになることも予想されます。不動産の価額をめぐって相続人同士でトラブルになりそうな場合には、鑑定事務所に鑑定を依頼し、鑑定評価額を「評価額」として代償金を決定することも検討してみましょう。

この記事を参考に不動産相続における代償金の決め方を知り、実際の場面に活かしていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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