アパートの解体費用はいくら？相場や利用できる補助金もまとめて紹介

賃貸アパートを経営しているオーナーの中には、アパートの経年劣化による解体について悩んでいる人も多いと思います。

解体費用は先に支払う必要があるため、スムーズに解体に取り掛かるためにも、どのくらい解体費用がかかるのか、抑える方法がないのかを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、アパートの解体費用はいくらなのか、相場や利用できる補助金などについて解説します。

目次

1. アパートの解体費用
   1-1．構造別解体費用の目安
   1-2．アパート解体費用の内訳
   1-3．解体費用に影響を与える要因
2. アパートの解体工事で利用できる補助金
   2-1．都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
   2-2．老朽危険家屋解体撤去補助金
   2-3．建て替え建設費補助金
3. アパート解体費用の捻出が難しい場合
4. まとめ

1．アパートの解体費用

賃貸経営を行っているアパートの老朽化が進行した場合、解体を視野に入れる必要があります。しかし、解体費用が手元に準備できていない場合、スムーズに解体に取り掛かかれないため、解体費用がどのくらいかかるのかおおよその相場を把握しておくことが大切です。

アパートの解体費用について詳しく説明していきます。

1-1．構造別解体費用の目安

アパートの解体費用は、構造によって異なります。

プレハブや木造の場合は簡易な構造をしているため、解体費用がそこまで高くありません。
しかし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートを解体することになった場合には複雑な構造で作業量が増える、特殊な重機を使用することも多く、木造と比べると解体費用が割高になる傾向があります。

1坪あたりの構造別解体費用の目安は以下の通りです。

• プレハブ造：3～4万円
• 木造：4～5万円
• 鉄骨造：5～6万円
• RC造：7～8万円

仮に上記の目安の解体費用がかかるとすると、木造2階建て、延べ床面積が80坪のアパートを解体する場合には320～400万円程度の費用となります。実際には立地条件や物件規模、解体を依頼する解体業者により費用が異なるため、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。

1-2．アパート解体費用の内訳

解体費用の内訳は以下の通りです。

• 仮設工事費用
• 解体費用
• 廃棄物処理費用
• 人件費
• 整地費用

仮設工事費用とは、解体に必要な足場や仮設トイレの設置、粉塵の飛散や騒音を防ぐための養生にかかる費用です。1平方メートルあたり500～1,000円程度かかります。

解体費用は内装や外装の仕様によって大きく異なります。特殊な内装や外装のアパートは、解体期間が長くなることで解体費用が割高になるので一概にいくらとは言い切れません。

廃棄物処理費用とは、解体により発生した廃材を処理する際にかかる費用です。解体費用の半分を占めます。1立方メートルあたり1万5,000円～3万円に運搬費が加算されます。

人件費は1人あたり1万円～1万5,000円程度、整地費用は解体後の土地をどの程度まで整地するかで異なりますが、荒仕上げで1平方メートルあたり300～600円程度です。

解体費用を少しでも抑えたい人は、内訳から削減できる費目がないか検討してみましょう。

1-3．解体費用に影響を与える要因

以下のようなケースでは解体費用が高額になる傾向があります。

• 住宅密集地である
• 道路の幅が狭い
• アスベストの有無

住宅密集地の場合には、周囲に配慮しながら作業を進めるため、仮設工事費用が割高になる傾向があります。また、道路の幅が狭い場合には、重機を運び入れることができず手作業が増えることにより全体的な費用が増えがちです。

アスベストが使用されていた場合も飛散させないための対策、処分費用が高額になります。

特殊な条件が揃っている場合、解体費用が高額になるので上記に該当していないか事前に確認しておきましょう。

2．アパートの解体工事で利用できる補助金

自治体は劣化の進行する空き家を減らすために解体工事に利用できるさまざまな補助金を用意しています。

アパートの解体工事で利用できる主な補助金は以下の3つです。

• 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
• 老朽危険家屋解体撤去補助金
• 建て替え建設費補助金

各補助金について詳しく解説していきます。

2-1．都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金とは、長期間放置されている空き家を都市の景観を守る、倒壊の危険性を排除するために解体費用を補助する制度です。

解体工事の終了後、各自治体の定めている景観形成基準を満たす必要があります。

上記の条件を満たした場合、解体費用の5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、福岡市の場合、景観形成地区の都市景観形成建築物などの復元、保存を図るための改築、修繕などに2分の1以内（限度額あり）の補助が受けられます。

※参照：福岡市「都市景観形成建築物等保全整備補助金について」

2-2．老朽危険家屋解体撤去補助金

自治体の中には、老朽化による危険性が高い、耐震性に問題がある建物の場合、解体費用を補助してくれるところもあります。

補助金の額や支給要件は自治体によって異なります。

支給要件に該当していた場合、解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、神戸市の場合、昭和56年5月以前に着工された家屋で現在は空き家（一部腐朽、破損がある）になっている、居住中・腐朽や破損がない空き家で幅員2m未満の道路のみに接するまたは60平方メートル未満の土地上の家屋の解体に対して補助金が適用されます。

補助金の額は3分の1以内かつ上限60万円（最大100万円）です。

※参照：神戸市「老朽空家等解体補助制度の申請受付」

2-3．建て替え建設費補助金

建て替え建築費補助金とは、建物の耐震性の向上を目的とした建て替えを推進するための補助金です。

こちらも解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されますが、他と大きく異なるのは建て替えを前提としている点です。そのため、建て替えを予定していない場合には利用できません。

例えば、中野区の場合、耐用年数の3分の2を超過している老朽建築物の建て替えを行う個人・法人に費用の一部を補助しています。

建て替え後の建築物の要件を満たしさえすれば、解体除却・整地費、仮住居費、建築設計・工事監理費の補助を受けられます（限度額あり）。

※参照：中野区「老朽建築物の建替え等の不燃化特区補助制度」

自治体の中には、上記のような解体や建て替えのための補助金制度を設けていない、制度を設けていても支給要件が厳しく支給されない可能性もあるので注意してください。

全額自己負担となった場合、多くの支出を伴うことになるため、解体工事に取り掛かる前に必ず利用できる補助金制度がないか確認しておきましょう。

3．アパート解体費用の捻出が難しい場合

ここまでアパートの解体費用・利用できる補助金の事例についてご紹介してきました。アパートの規模や利用できる補助金制度によって、負担額が大きく変わってきます。

アパート解体費用の捻出が難しい場合には、アパートの売却も検討してみましょう。また、売却が決まっていない段階から不動産査定を受けておくことで、解体費用を捻出してまで保有し続けるべきかどうか、建て替えを行った場合に投資資金の回収がいつになるのか、売却価格と比較しながら投資判断する際にも役立ちます。

まずは複数の不動産会社から査定を受け、売却した場合の価格について調査をしておくと良いでしょう。例えば、不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度登録するだけで複数社へ無料査定を依頼でき、効率的に売却時の価格を調べることができます。

不動産一括査定サイトに登録している不動産会社への支払いは、不動産売却が成立した時の売却手数料のみです。また、査定を受けた後に売却依頼するかどうかを判断できるという点も、解体に迷うときに利用するメリットと言えるでしょう。

利用の注意点としては、悪徳業者が紛れている可能性があることです。あえて高く査定価格を見積もり、売却を促される可能性もあるため、査定結果を比較する際は査定価格だけでなく、査定の根拠や担当者の対応内容についても比較するようにしましょう。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここで取り上げているサイトは、悪徳業者の排除を積極的に行い、アパートのような収益不動産に対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

経年劣化で経営の継続が困難になったアパートは、解体によって更地にしてから売却する、解体して建て直して経営を再開するなど、対策を講じなくてはなりません。

しかし、いずれの場合も解体費用を準備できなければ速やかに解体に取り掛かれないため、解体費用がどのくらいなのか事前に相場を把握しておく必要があります。

解体費用は建物の構造、規模、立地条件、アスベストの有無など、さまざまな要因によって変化するので一概に言い切れませんが、数百万円～数千万円かかります。

スムーズに解体工事に取り掛かる、少しでも費用負担を抑えるためにも、解体費用の相場や利用できる補助金制度を確認しておきましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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