相続放棄のメリット・デメリットは？不動産活用・売却の手順も

被相続人（亡くなられた方）が住んでいた又は保有していた不動産を売却する事が難しい場合、処分をする手間や時間をかけたくない時には「相続放棄」により財産の相続を放棄することができます。

相続放棄は遺産を引き継ぎたくない時には有効な手段ですが、被相続人の財産のすべてを放棄しなければならないため、遺産の総額によっては放棄しない方が良いケースも存在します。

今回は相続放棄のメリットとデメリット、相続放棄ができなくなるケース、不動産を相続した時の活用方法や売却の手順についてお伝えしていきます。

目次

1. 相続放棄とは
2. 相続放棄のメリット・デメリット
   2-1．相続放棄のメリット
   2-2．相続放棄のデメリット
3. 相続放棄ができなくなるケース
4. 相続放棄ができない場合は「活用」と「売却」も検討する
   4-1．相続不動産を活用する手順
   4-2．不動産売却の手順
5. まとめ

1．相続放棄とは

相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始（亡くなったことを知った日）から3ヶ月以内に申立てを行います。

なお、財産を調査しても3ヶ月以内に相続の承認・放棄の判断となる資料が見つからない時には、期間延長の申立てを行い受理されることで期間を延ばす事が可能です。

被相続人の財産を相続することを「単純承認」と呼び、マイナスの財産をプラスの財産の範囲内で引き継ぐ方法を「限定承認」と言います。

限定承認を行う際には相続放棄と同様に3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がありますが、相続放棄が相続人1人でも申し立てられるのに対し、限定承認は相続人全員が共同で申し立てなければならないという違いがあります。

2．相続放棄のメリット・デメリット

相続放棄を行うメリット・デメリットについて見てきましょう。

2-1．相続放棄のメリット

相続放棄のメリットは、被相続人の遺産に債務・借金がある場合に引き継がなくて済むという点です。

不動産の売却価格よりローン残債が多い状態（オーバーローン）では資産価値はマイナス、ローン残債が不動産の売却価格を下回る（アンダーローン）では資産価値がプラスとなります。

オーバーローンの物件を相続すると、物件の価格よりも残債が多いため、金銭的な損失のある相続となります。相続放棄はこのようなマイナスの資産を相続せずに済むメリットがあります。

なお、相続を放棄した者は民法上始めから「相続人ではなかった」とみなされるため、相続人全員が参加する遺産分割協議に同席する必要はありません。

2-2．相続放棄のデメリット

マイナスの資産を相続せずに済むメリットのある相続放棄ですが、デメリットとしては、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点が挙げられます。

特に、不動産の相続ではローンが残っている物件といった債務と財産がセットになっているケースが多いため、不動産の実勢価格（売買取引に用いられる価格）とローン残債を比較し慎重に検討する必要があります。

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生します。全員の相続放棄の結果として空き家が発生してしまった場合、空き家の管理義務が残ることになるため注意が必要です。

また、相続放棄により自身が「相続人ではない」とみなされる事で、他の相続人の相続順位や相続分が変わり、トラブルが起こる可能性があります。一度申立てを行うと取り消しが出来ないという点にも注意しましょう。

【関連記事】親が亡くなった後の遺産相続の手順は？現金・不動産・証券、それぞれ解説

3．相続放棄ができなくなるケース

民法第921条では、相続放棄を行っていない段階において以下のようなことを行うと、単純承認（相続を承諾）を行ったとみなされる規定があります。

• 財産を処分した
• 相続放棄の期限である3ヶ月を過ぎた
• 背信行為をした

財産を処分した

相続人が相続財産の一部またはすべてを処分したケースに該当します。被相続人の債務を弁済した、預金を使った等の行為で「相続を承認した」とみなされますので、注意しましょう。

ただし自宅の修繕を行った、ローンが引き落とされたというケースでは処分に当たらないとされています。

相続放棄の期限である3ヶ月を過ぎた

相続放棄の期限内である3ヶ月を過ぎてしまった時には、自動的に単純承認となります。申立を行うことで相続放棄の期間を延長できる可能性があるため、期間を延ばしたい場合には家庭裁判所に申立ての手続きを行いましょう。

背信行為をした

相続放棄・限定承認を行った後に財産を隠した、個人で消費したなどは背信行為に当たり、相続を承認することになります。

4．相続放棄ができない場合は「活用」と「売却」も検討する

相続放棄はマイナスの資産を相続せずに済むメリットのある手段ですが、すでに相続を完了している場合には利用できず、プラスの資産までも相続できなかったり、全員が相続放棄をしてしまった場合には管理義務が残ってしまうデメリットがあります。

そこで、相続放棄が利用できない場合の対策として、相続不動産の活用方法や、売却についても検討してみましょう。

不動産は、賃貸住宅への転用や建物を解体した後駐車場・コインランドリー経営などを行うなどの活用方法が存在します。

売却を行う際は、複数の不動産会社に査定を依頼することで売却価格を上げられる可能性があります。それぞれの手順について詳しく見て行きましょう。

4-1．相続不動産を活用する手順

不動産の活用は、主に①賃貸住宅に転用、②解体して土地活用、③解体して新しい建物を建てる、3つの方法があります。

賃貸住宅に転用する場合、住宅ローンが残っている物件には注意が必要です。賃貸経営を行う物件には住宅ローンより金利の高い「投資用ローン」を組む必要があり、金融機関に許可なく転用した時にはローンの一括返済を求められる可能性があります。

また、エリアの賃貸需要や物件の条件によっては借り手が見つからない可能性もあります。賃貸経営を検討する際は、ローンの契約状況やニーズの調査を慎重に行うことが重要です。

その他、築年数の古い物件や郊外の物件は、建物を解体して土地活用したほうが良いケースもあります。資材置き場や駐車場経営などは少ない初期費用で運営できますが、賃貸と同様にエリアでの需要を調査してから行いましょう。

建物を解体してコインランドリーやレンタル倉庫、老人ホームを建設・経営するという手段もあります。比較的に大きな初期費用がかかるというデメリットがありますが、更地として活用するより大きなリターンを得られる可能性があります。

どの活用手段を選択する場合でも、相続不動産の状況によって「どのような活用が検討できるのか」、「収益の見込みがあるのか」という視点で調査をすることが重要なポイントとなります。複数業者へこれらの調査を依頼し、シミュレーションを比較したうえで活用を検討してみましょう。

HOME4U（土地活用サービス）

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の土地活用サービスが検討に役立ちます。

HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

4-2．不動産売却の手順

不動産を売却する際は、まず複数の不動産会社に不動産査定を申し込みましょう。複数社へ査定を依頼することで、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較することができ、より良い条件で不動産を売却できる可能性が高まるためです。

複数の不動産会社へ査定を依頼するのであれば、「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトを利用することで、1社ずつ問い合わせる手間を省き、効率的に査定結果を比較することができます。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳な不動産会社の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産一括査定では、まず机上査定（簡易査定）が行われます。査定額や担当者の対応などから数社に不動産会社を絞ってみましょう。

また、多くの不動産会社では、「訪問査定」に対応しています。訪問査定は実際に物件や周辺環境を見てもらった上で査定する方法で、建物の詳しい条件を織り込んだ査定額が提示されます。机上査定を依頼した不動産会社の中から訪問査定を依頼する会社を選んでみましょう。

ただし、不動産査定の価格は「売却の見込み額」であり、確実に売却できる価格ではない点に注意が必要です。不動産会社によっては、相場よりも高い価格を提示して売却依頼を受けようとする悪質なケースもあるため、価格だけでなく査定の根拠や担当者の対応力も比較するようにしましょう。

【関連記事】はじめての不動産売却、手順や流れは？不動産会社の選び方も

まとめ

相続放棄は被相続人の財産すべてを放棄することになり、取り消しができないため慎重に検討した上で申立てを行いましょう。

相続開始から3ヶ月以内に財産を処分してしまった、放棄の申立てを行わなかった時には相続放棄が出来なくなってしまいますので注意が必要です。

相続を放棄しない・できない場合は、相続不動産の活用や売却を検討してみましょう。活用前には事前の調査を行い、売却では複数社の査定を受けることがポイントです。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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