離婚後のマンション、住む・売却はどう判断する？ポイント解説

現物資産であるマンションは財産分与の難しい資産の一つです。離婚後、マンションにどちらかが住み続けるか、売却するかの判断で悩む方は少なくありません。

マンションをどのように財産分与し、住み続けるか・売却するか、を決めていくには、ローンの残債や不動産の名義、物件の利便性など、判断基準となるポイントが存在します。

本記事では、離婚後のマンションの「住む・売却」を判断するポイント、財産分与の前に確認しておきたい点について詳しく解説していきます。離婚によるマンションの財産分与について悩む方はご参考下さい。

目次

1. 財産分与の前に確認しておきたいこと
   1-1．マンションが財産分与の対象となるかを確認する
   1-2．不動産の売却価格とローンの残債を比較
2. マンションに住み続けるか売却するか、判断のポイント4つ
   2-1．アンダーローンかオーバーローンか
   2-2．不動産の名義やローンの契約者
   2-3．離婚後の環境の変化
   2-4．離婚後にトラブルが起こる可能性
3. 離婚後のマンションは優先順位を決めて判断する
4. まとめ

1．財産分与の前に確認しておきたいこと

「離婚後にマンションをどう取り扱うか」を決める前に、まずは財産分与の対象可否を確認しておきましょう。財産分与の対象とならない場合には、所有権を持っている方が判断する事になります。

またマンションの資産価値を判断するために、ローンが残っている時にはローンの残債と売却価格を比較する事も重要となります。

1-1．マンションが財産分与の対象となるかを確認する

離婚において分与の対象となる財産は夫婦が婚姻中に築いた財産となり、結婚前から持っていた資産や親から相続したものは財産分与の対象外となります。

一方でマンションの頭金を親から出してもらった、一部を親が所有しているなどのケースでは「親と共有名義である」とみなされます。マンションの総価額から親が所有している部分の価額を差し引き、残りを夫婦の財産として分与する形になります。

1-2．不動産の売却価格とローンの残債を比較

売却価格の相場よりローンの残債が上回っている時はオーバーローン、ローンの残債が売却価格を下回る場合はアンダーローンとなります。

オーバーローンはマンションの資産価値がマイナスであり、アンダーローンでは資産価値がプラスとなります。オーバーローン物件は実質的な資産価値がないため、財産分与の対象とはならない点に注意が必要です。

まずは売却価格とローンの残債を把握し比較する事が重要となります。住宅ローンが残っているマンションは売却時の相場の価格を把握し、ローンの残債と比較することで資産価値を確認しておきましょう。

不動産の売却価格は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較することが重要です。複数社へ効率的に査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみると良いでしょう。

不動産一括査定サイトは、サービスによって提携している不動産会社や得意とするエリア・物件タイプが異なります。無料で利用できるため、複数サービスの利用も検討しながら、登録するサイトを選んでみましょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

なお、査定結果の連絡や物件情報のヒアリングはメールや電話で行われます。協議中の相手方に売却査定していることを知られたくない場合は、連絡が来ても問題が無い情報を登録したり、備考欄に連絡可能な時間帯を記入するなどの工夫をしておきましょう。

価格査定により売却価格の相場が分かったところで、ローンの残債と比較します。ローンの残債は金融機関から送付される残高証明書や、金融機関の窓口で確認する事ができます。

2．マンションに住み続けるか売却するか、判断のポイント4つ

離婚後におけるマンションをどう取り扱うか、判断ポイントを4つご紹介します。

経済的な面ではアンダーローンとオーバーローンが重要となり、手続きにおいては不動産の名義人や住宅ローンの契約者がポイントとなります。職場や子供の学校に近いといった環境面、後々トラブルが起こる可能性も考慮しておきましょう。

2-1．アンダーローンかオーバーローンか

離婚時の財産分与において、対象の不動産がアンダーローンであるか、オーバーローンであるかという点は重要なポイントとなります。ローンの状況によって物件の取り扱い手順が変わるため、それぞれのケースを見て行きましょう。

アンダーローンの場合

前述したように、アンダーローン状態では資産価値がプラスの状態となります。マンションを売却した代金でローンを完済し残りは分与する、又はどちらかが住み続ける事を検討しましょう。

住み続ける際にはローンの支払いをどちらが行うか、2人で負担する場合割合はどうするか等の条件も話し合います。

オーバーローンの場合

オーバーローン状態では、マンションの資産価値がマイナスとなります。そのため、原則として財産分与の対象とはならず、名義をもつ所有者が管理することになります。

売却を検討するのであれば、金融機関へ相談のうえ、「任意売却」という売却方法を選べる可能性があります。任意売却は条件付きで不動産の抵当権を解除できる売却方法で、オーバーローン物件の売却において通常の売却方法よりも後の負担が少ない傾向にあります。

【関連記事】任意売却を依頼する不動産会社の選び方は？任意売却の特徴と流れも解説

住み続ける際には不動産名義やローン契約者を確認し、離婚後のローンの支払いについて話し合いましょう。なお、オーバーローン状態のマンションは、どちらかが住み続けたほうが経済的な損失が少なく済む傾向があります。

2-2．不動産の名義やローンの契約者

続いて、不動産の所有権、ローンの契約者は誰になっているかを確認しましょう。ローンの契約を変更しなかった場合、ローンの不払いによるトラブルに発展する可能性があるためです。

例えば、夫婦が連帯債務でローンを契約し、離婚後は妻が住み続けて夫が全額返済を行う約束をしたケースを見てみましょう。

たとえ夫が支払う約束をしていても、ローンの滞納が起きると、連帯債務者である妻に督促があります。支払いを行わないと最終的に妻は立ち退きを要求され、マンションが競売にかけられてしまいます。

なお、ローンが夫の単独名義の場合でも、最終的に立ち退きを要求されるのは妻となります。そのため、マンションの名義人と住み続ける方が違う場合にも、名義変更をしておくことが重要です。

ただし、離婚によるローンの契約変更は世帯収入が減る可能性が高く、融資審査に通らない可能性があります。

また、ローン契約の際にはほとんどの場合「名義変更を行うには金融機関の承諾が必要」という文言が入っています。許可なく変更した時には契約違反として一括返済を求められる可能性があるため、金融機関へ名義変更が可能であるかどうか事前の相談を行いましょう。

2-3．離婚後の環境の変化

マンションがどちらかの職場に近いという場合や、子供の学校・幼稚園等に近く転校させたくないといった場合には、手放さず住み続けることを検討する方も多いでしょう。

このような、これまでの生活における環境変化を避けたり、住環境の利便性を考えることも、住み続けるか売却するかを判断するうえで重要なポイントとなり得ます。

金銭面だけでなく、離婚後の生活面においても相手方と話し合うことで、後のトラブルを回避することに繋がります。ただし、ローンがある場合には返済が可能であるか、慎重に検討することが大切です。

2-4．離婚後にトラブルが起こる可能性

ローンの残債がある場合、どちらかが家に住み続ける際にはトラブルが起きる可能性があります。例えば、家を譲った側がローンの返済を約束したものの支払いが滞る、ローンの契約変更が出来ずに、元配偶者に督促の連絡が来る等の可能性が考えられます。

家は売却することで後のトラブルが起こる可能性は少なくなり、契約変更・名義変更といった手続きに関する問題もクリアになります。

ただし、売却する際も売却価格や査定方法で意見が合わない可能性があるうえ、売却代金だけではローンが完済できない時にはどちらが支払うかといった問題が発生します。

これらの判断はマンションの資産価値、ローンの残債、離婚後の収入、離婚後の生活環境の変化などから総合的に判断するポイントとなります。どのようなポイントがトラブルに発展する可能性が高いか精査し、優先順位を決めて話し合うことが大切です。

3．離婚後のマンションは優先順位を決めて判断する

不動産は高額の資産となり得るため、上記4つに挙げたアンダーローン・オーバーローンといった経済的な側面、名義・契約変更の可否、マンションの利便性、離婚後のトラブル回避など多角的な視点で検討し、総合的に判断することが大切です。

スムーズに決定するためには、最初に優先順位を話し合っておくと良いでしょう。例えば、「経済的な面を最優先する」という方は、オーバーローン状態の際はどちらかが家に住み続け、アンダーローン状態では売却又は住み続けるかを検討できます。

お互いの優先順位を話し合い、家の処遇が決定した際には公証役場で「離婚給付等契約公正証書」を作成しておきましょう。

約束したことを公正証書として残すことで、「強制執行」の項に「契約を破った時には強制執行が可能」であることを公的に証明することができます。例えば相手がローンの返済を行わなかった時に、裁判をすることなく財産の一部を差し押さえが出来る可能性があります。

ただし、強制執行は「強制執行」の項に要件を記載することで初めて執行が可能であり、公正証書を作成したからといって必ずしも強制執行できるという訳ではない点に注意しましょう。

【関連記事】協議離婚による不動産名義の変更、公正証書を作成するメリットや手順は？
【関連記事】夫婦の離婚、不動産を損せず財産分与する方法は？3つの分割方法を解説

4．まとめ

離婚後のマンションの取り扱いは、オーバーローンとアンダーローン、マンションの名義人とローンの契約者は誰になっているか、どちらかの実家や職場、子供の学校に近いなど、様々な観点から総合的に判断しましょう。

2人で話し合う際には優先順位を決めることで、スムーズに判断できる可能性が高くなります。なお、双方の意見が相反してしまう場合には、弁護士を間に入れて協議することも検討してみると良いでしょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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