新築マンション投資のメリット・デメリットは？初心者向けの注意点も

新築マンション投資（区分投資）は取得価格や利回りなど、様々な面において中古マンション投資と違いがあります。これらの違いにより、同じマンション投資であっても最終的なリターンやリスクに大きいな違いが出てくることも少なくありません。

そこで本記事では、新築マンション投資のメリット・デメリットを解説し、それを踏まえた上で注意点も解説していきます。新築マンション投資を検討している方は本記事を参考に、新築マンションの取得や不動産会社の選定にお役立てください。

目次

1. 新築マンション投資のメリット
   1-1．入居率が高くなりやすい
   1-2．金融機関からの融資を受けやすい
   1-3．減価償却の計上期間が長い
   1-4．修繕リスクが中古マンションよりも低い
2. 新築マンション投資のデメリット
   2-1．取得価格が高い
   2-2．利回りが低くなりやすい
   2-3．過去の実績がない
3. 初心者が気を付けるべき新築マンション投資の注意点
   3-1．減価償却費の計上を目的にしない
   3-2．早期売却すると大きな損失が出る可能性がある
4. まとめ

1．新築マンション投資のメリット

新築マンション投資の主なメリットは以下の通りです。

• 入居率が高くなりやすい
• 金融機関からの融資を受けやすい
• 減価償却の計上期間が長い
• 修繕リスクが中古マンションよりも低い

1-1．入居率が高くなりやすい

新築マンション投資は仕様・設備が新しいため、入居率が高くなりやすいというメリットがあります。例えば、新築マンションなら、カメラ付きインターホンやオートロック、インターネット環境、浴室乾燥機など、最新設備を導入するマンションも少なくありません。

また新築マンションは外観も室内もきれいで、内見者の印象が良くなる点も入居率が高くなる理由です。家賃とのバランス次第ではあるものの、入居率の高さは新築マンションの大きなメリットと言えます。

1-2．金融機関からの融資を受けやすい

新築マンションは金融機関からの担保評価が高いため、融資を受けやすいというメリットもあります。金融機関の融資審査の項目としては、収入額や勤続年数、年齢など借入者の情報以外に、物件の担保評価も重要視されています。

物件の担保評価では、不動産投資ローンの返済が滞った時に売却して債権回収ができるかどうか、という視点が用いられます。新築マンションは中古よりも築年数が浅く、経年劣化の影響も少ないため、担保評価が高くなります。

不動産投資において、融資審査に通りやすい物件は投資検討しやすく、売却時にも手続きがスムーズに進むことも少なくありません。融資審査で高い評価を得やすい点は、大きなメリットと言えるでしょう。

1-3．減価償却の計上期間が長い

不動産投資では、建物の取得費用を経費計上できる「減価償却費用」があります。減価償却期間は建物の構造ごとに定められており、マンションの構造がRC造（鉄筋コンクリート造）であれば、償却期間は47年となります。

中古マンションの場合、法定耐用年数から築年数を差し引いた残りの年数が計上可能な年数となります。築年数が浅いほど減価償却費用の計上期間が長くなるため、新築マンションは長期間に渡り減価償却費用を経費計上できるメリットがあります。

1-4．修繕リスクが中古マンションよりも低い

新築マンションは、修繕費用が中古より安価になりやすい点もメリットです。中古マンションの場合、室内の状況によっては修繕費用が高額になる可能性があり、予想していた収益を大きく下回るリスクがあります。

また、中古マンション投資では入居者がいる状況で購入するオーナーチェンジ物件であるケースも多くあります。

オーナーチェンジ物件である場合、入居中であることから購入時に室内の状況を確認できず、賃借人の退去時に室内をチェックしたら、「大がかりな修繕が必要だった」となる可能性もゼロではありません。

一方、新築マンションは事前に室内を確認でき、室内が劣化していない状況で物件を取得することになります。そのため、修繕発生時の費用は比較的安価となり、購入してすぐに高額な修繕費がかかるリスクが低い物件と言えます。

2．新築マンション投資のデメリット

前項のように新築マンション投資にはメリットがあるものの、以下のデメリットもあります。

• 取得価格が高い
• 利回りが低くなりやすい
• 過去の実績がない

2-1．取得価格が高い

新築マンション投資のデメリットは、取得価格が高い点です。上述したように、新築マンションは融資を受けやすい点はメリットですが、高額な借入になるほど毎月のローンの支払い額は増加します。

借入額が高額になり過ぎると、赤字になるリスクも高くなっていきます。特に、新築マンションは高い入居率が確保しやすい物件であることから、収支のシミュレーションも高い入居率をもとに作成されています。事前の予想よりも空室率が上がってしまった際、すぐにキャッシュフローがマイナスとなる可能性があります。

借入可能な金額という観点で借入額を決めるのではなく「空室時でも支払いに困らないか」「キャッシュフローが確保できるか」という観点を加味し、慎重に投資判断をしていくことが大切です。

2-2．利回りが低くなりやすい

新築マンション投資は、利回りが低くなりやすい点もデメリットです。利回りは「年間収益÷取得価格」という計算式で算出されるため、取得価格が高い新築マンションは中古マンションと比較して利回りが低くなる傾向にあります。

利回りが低いと毎月のキャッシュフローも確保しづらく、予期せぬ支出が発生すると赤字転換する可能性が高まります。投資検討時には、より精度の高い収支シミュレーションを行うことが重要です。

2-3．過去の実績がない

新築マンションは過去の運用実績がなく、賃貸需要が読みにくい点もデメリットです。運用実績がないと過去のデータがないため、「家賃が適性かどうか」「空室リスクはどのくらいあるか」という予測を裏付ける情報が少ないことになります。

このような背景があるため、新築マンションを取得するときは同じ物件タイプの販売実績があり、過去の実績が豊富な不動産投資会社の物件を購入することも、リスク回避の選択肢の一つと言えます。

【関連記事】上場している不動産投資会社7社の実績・評判まとめ

3．初心者が気を付けるべき新築マンション投資の注意点

ここまでで新築マンション投資のメリット・デメリットを解説しました。これらを踏まえた上で、投資初心者が注意しておきたい点を見て行きましょう。

3-1．減価償却費の計上を目的にしない

新築マンション投資は減価償却費用の計上期間が長く、長期間にわたって経費計上できるメリットがあります。

しかし、マンションの収益性が低いと減価償却による経費以上の損失が出てしまう可能性もあります。減価償却費の計上は新築マンション投資の副次的なメリットとして捉え、マンションの収益性に注目し、物件選びをすることが重要です。

3-2．早期売却すると大きな損失が出る可能性がある

新築マンションは物件価格に販売会社の営業利益が加えられており早期売却をした時にこの営業利益分の価格が確保できず、大きな損失が出てしまう可能性があります。

新築マンション投資を検討する際は、長期的に運用することを主軸に投資判断をすることが重要となります。購入後に運用が難しくなってしまった場合でも、早期売却の難易度が高いことに注意が必要です。

まとめ

このように新築マンション投資には、入居率が高かったり、融資を受けやすかったりというメリットがあります。一方、取得費用が高かったり、過去の実績がなかったりというデメリットもあります。

これらのメリット・デメリットを認識した上で、自身の投資目的に新築マンション投資が適しているか、慎重に検討することが大切です。

特に、精度の高い収支シミュレーションの作成は大切なポイントとなります。新築マンション販売の実績が豊富で、精度の高いシミュレーションをしてくれる不動産会社をパートナーに選ぶことも検討してみると良いでしょう。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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