不動産の相続、兄弟がいるときの財産分与の方法は？トラブル回避の注意点も

相続財産の中でも不動産は分割が難しく、トラブルが起こりやすい資産です。不動産相続で兄弟がいる場合、トラブルが起きないように注意が必要です。

不動産には、現物・換価・代償・共有という4つの分割方法があり、それぞれメリット・デメリットが存在します。兄弟がいる際には、他の遺産や相続人の状況などを考慮しながら話し合い、相続人全員が合意する方法で分与を行うことが大切です。

本記事では、不動産の分割方法、兄弟がいる時の不動産相続の手順、トラブルを回避するための注意点を解説していきます。

目次

1. 不動産の分割方法とは
   1-1．現物分割
   1-2．換価分割
   1-3．代償分割
   1-4．共有分割
2. 兄弟がいるときの不動産相続の手順とは
   2-1．相続人全員で話し合い、評価額を決定する
   2-2．不動産の価格の決定方法について共有しておく
   2-3．不動産の分与割合・方法を決める
   2-4．手続きを行う
3. 不動産にローンが残っている場合
4. まとめ

1．不動産の分割方法とは

不動産には以下の4つの分割方法があります。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

1-1．現物分割

不動産をそのまま各相続人に分配する方法です。例えば、被相続人（亡くなられた方）が自宅と別荘を保有しており、相続人が2人であるケースでは、1人は自宅、1人は別荘を相続する、というような分与の方法が現物分割にあたります。

ただし、不動産はその資産性を評価する方法が多岐に渡り、時価を明確にすることが難しい資産です。現物分割は、売却の手間がかからないというメリットがある一方、公平な分配が難しいというデメリットもあります。

1-2．換価分割

不動産を売却し、売却代金を各相続人の相続割合に従って分与する方法が換価分割です。

相続不動産が1つである際には換価分割を行う事例が多くなりますが、実家といった相続人に愛着のある不動産である場合には売却が困難になる事もあります。

換価分割は売却の手間と費用がかかるというデメリットがありますが、公平に分けやすいためトラブルが起こりにくい分割方法です。

なお、売却時に一定の利益が生じた際には譲渡所得税を支払う義務が生じます。ただし、不動産が被相続人の居住用家屋・敷地であり、2023年12月31日までの間に売却、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例を適用できる可能性があります。（※参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

1-3．代償分割

代償分割は相続人のうち1人が代表して不動産を相続し、相続した不動産相当の現金又は財産を他の相続人に譲る方法です。代表して相続する方にまとまった資金や財産が無いと代償分割を行う事は難しくなります。

被相続人が事業を行っており、後継者が相続人となり事業用の不動産を受け継ぐ場合には適した分割方法と言えるでしょう。

1-4．共有分割

不動産を各相続人の持ち分割合に応じて分割し、名義は共同にする方法が共有分割です。公平に分けやすく売却の手間や費用がかからない、不動産を手放さずに済むというメリットがあります。

一方、共有分割を行うと不動産が共有名義となり、売却や賃貸などの場面で名義人全員の合意が必要となることで、その後の活用が難しくなるケースが少なくありません。

相続後に相続人の1人が亡くなった場合、共有名義の不動産は所有権を持つ方が増え、より共同の管理が難しくなってしまうというデメリットもあります。

2．兄弟がいるときの不動産相続の手順とは

相続財産の中に不動産があり、兄弟がいる場合にはまず不動産の価値を把握した後に分割方法を決め手続きを行いましょう。

手順は以下の通りになります。

1. 相続人全員で話し合い、評価額を決定する
2. 不動産の価格の決定方法について共有しておく
3. 不動産の分与割合・方法を決める
4. 手続きを行う

2-1．相続人全員で話し合い、評価額を決定する

遺産分割における不動産の評価額は、遺産分割協議で相続人全員が話し合い合意した方法で決定する事になります。

主に不動産会社による無料査定、又は不動産鑑定士に依頼し鑑定評価額を算定してもらうという2つの方法があります。

不動産会社の無料査定では、売却を想定した価格を調査することになります。不動産会社によっては相場よりも高い査定金額を提示し売却を促すケースもあるため、複数の不動産会社の査定価格を比較し、慎重に検討することが大切です。

複数の不動産会社へ査定を依頼する際は、物件情報を一度登録すると同時に査定依頼ができる不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。下記は全国エリアに対応しており、悪徳不動産会社の排除を積極的に行っている不動産査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

また、評価方法で意見がまとまらない、トラブルになりそうな場合には、費用はかかりますが、不動産鑑定士に鑑定を依頼するという選択肢があります。

鑑定士による鑑定は不動産の経済的な価値を地理的状況や法規制、市場経済などあらゆる要因をふまえ客観的に評価したもので、鑑定評価書は法律に基づいた書式で作成されます。そのため調停や裁判などいざという時の証拠力が高い方法です。

ただし、不動産鑑定には数万円～数十万円の費用が掛かるケースも少なくありません。鑑定を検討する際は、鑑定費用をどのように捻出するのか、相談をしておきましょう。

2-2．不動産の価格の決定方法について共有しておく

不動産を相続する際の相続税評価額と、実際に売却した時の実勢価格（時価額）には差が出てきてしまいます。そのため、上記の遺産分割の場面で決定した価額と税金の計算の基となる価額、売却価格が異なり、相続人の誰かが疑問を感じてしまう可能性があります。

不動産会社の無料査定で分かる価格は実勢価格（時価）となります。一方で相続税は基本的に、建物が固定資産税評価額（時価の約7割）、土地は路線価方式（時価の約8割）又は倍率方式によって評価された価額を基に算定されます。

これらの違いがあることを兄弟間で認識し合い、どのように不動産の資産性を調査しているのか常に情報共有しておくことが重要です。

2-3．不動産の分与割合・方法を決める

評価額を決めた後、相続人全員で不動産の分与割合・方法を決定します。

例えば相続不動産が1つしかない場合には代償・換価分割、複数の不動産・遺産が存在する時には現物分割など、ケースバイケースで分割方法を決めていきましょう。

相続人同士の関係や不動産の所在地なども重要なポイントとなります。不動産を売りたくない時には現物分割・代償分割・共有分割、不動産の価値が低く相続後の固定資産税の負担が大きい時は換価分割など、相続人全員の意思を尊重しながら話し合いを進めていきましょう。

2-4．手続きを行う

不動産を相続する場合には、所有権移転登記の手続きを行います。法務局の窓口に行く・書類を郵送・オンライン申請の3つの方法から選ぶことが可能です。

【関連記事】不動産相続に必要な手続き・費用・税金は？名義変更前の注意点も

3．不動産にローンが残っている場合

不動産にローンが残っている場合には、ローンの残債と売却予想価格を比較してみましょう。

ローンの残債が売却予想価格を下回る場合（アンダーローン）、不動産に価値がある状態で相続した方は「売却予想価格－ローン残債」分の価額を相続したものとみなされます。

ローン残債が売却予想価格を上回った場合には「オーバーローン」状態であり、資産価値はマイナスとなります。

「売却予想価格－ローン残債＝オーバーローンの価額」がどれくらいになるかを把握しておきましょう。オーバーローンの価額が他の遺産より多くなってしまう際には、相続により負債を抱えてしまう事になります。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も

その他の相続財産を加算しても負債が多くなる場合には、相続を放棄する「相続放棄」を検討してみましょう。

相続放棄は相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う事で相続財産全てを放棄する方法です。不動産以外の遺産も放棄することになり、基本的に取り消しが不可能であるため慎重に判断しましょう。

【関連記事】相続放棄のメリット・デメリットは？不動産活用・売却の手順も

4．まとめ

不動産に関わらず、相続では相続人全員が話し合い合意することが重要となります。兄弟を含めた相続人とよく話し合い、全員が納得できる分割方法・割合を決定していきましょう。

この記事を参考に不動産の分与方法や手順、注意点を理解し実際の相続の場面で活用していきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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