不動産の売却で利益は出せる？売却後に後悔しない7つのポイント

不動産を希望価格で売却するためには、不動産の管理状態や売却のタイミングが重要な要素になってきます。また、不動産単体の査定評価だけでなく立地なども価格には影響してきます。その他に、どのような点に注意して売却すれば、より多くの売却益を得ることができるのでしょうか。

この記事では、不動産を売却して利益を出すために考慮しておきたい大切なポイントを、7つご紹介します。

目次

1. 不動産売却の戦略は購入時から検討することが大切
   1-1．物件の立地は入居者が部屋を決める際の重要項目
   1-2．購入した物件の家賃設定は慎重に行う
2. 不動産の運用中は管理状態にも注意する
3. 不動産売却の流れを知り、戦略を立てる
   3-1．不動産売却の一般的な流れ
   3-2．不動産の売出価格と売却価格の違い
4. 空室を埋めて入居率を高めておく
   4-1．物件の家賃を周辺相場と合わせて空室を埋める
   4-2．物件の周辺環境から入居者のターゲットを絞る
5. 金融機関の状況に合わせて売却活動を進める
   5-1．金融機関の融資額から売却価格を設定する
   5-2．不動産ローンの残債と売却益を試算する
6. 売却のタイミングを逃さないために目標額を設定する
7. 売却を依頼する不動産会社の選び方
   7-1．不動産売却だけでなく、仲介実績が多い不動産会社を選ぶ
   7-2．不動産一括査定サイトを利用する
8. まとめ

1．不動産売却の戦略は購入時から検討することが大切

不動産売却で売却益（キャピタルゲイン）を狙うには、購入時の物件選びが重要です。不動産の購入時にはどのような点がポイントになってくるのでしょうか。確認してみましょう。

1-1．物件の立地は入居者が部屋を決める際の重要項目

不動産の立地は入居者が部屋を選ぶ際にどれくらい重要視されているのでしょうか。以下の表はリクルート住まいカンパニーが発表した資料から引用したものです。こちらの表では賃貸契約した人が部屋を探す際に、決め手にした項目とやむを得ずあきらめた項目を確認するこができます。

＊リクルート住まいカンパニープレスリリース「2018年度 賃貸契約者動向調査」から引用

調査結果から家賃に次いで、路線や駅からの距離、通勤時間などの立地が部屋を決める際の重要な項目だということが確認できます。特に「路線・駅やエリア」は部屋を決める際に重要視されていることが分かります。

このような入居者の希望は物件の入居率に影響を与えます。立地条件は購入後には変更できないポイントなので、購入前に慎重に検討する必要があります。

1-2．購入した物件の家賃設定は慎重に行う

収益物件の売却では、家賃収入が売却の際の査定価格に影響します。家賃が査定価格に影響する理由について見てみましょう。

査定価格を机上で査定する場合、計算方法には原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類があります。投資用の不動産の場合は一般的に収益還元法が用いられます。下記は収益還元法の計算式です。

物件価格＝（年間家賃収入‐経費）÷還元利回り（周辺相場から設定）

収益還元法を使って物件価格を算出する場合は、家賃収入が多く、周辺の還元利回り相場が高いほど物件価格も比例して高く査定されることが確認できます。

このように家賃は売却の際の査定価格に影響します。家賃は入居率のバランスをとりながら、慎重に設定する必要があります。

2．不動産の運用中は管理状態にも注意する

不動産の売却を考える上では、管理状態にも注意しなければいけません。不動産の管理が入居率に影響を与えるためです。特にマンション投資の場合には、所有する部屋だけでなく、物件全体の管理にも目を配るのが良いでしょう。

マンション投資の場合、室内の管理だけでなくマンション全体の管理状態も入居率に影響してきます。エントランスやポスト周辺が汚れていたり、損壊していたりすれば、入居率が下がる可能性が高くなります。入居率が下がれば収益が下がり、物件の売出価格も低く査定されることが多くなります。

このように、物件管理は所有する部屋だけでなく、物件全体の管理に目を配ることが入居率を保つために重要です。

3．不動産売却の流れを知り、戦略を立てる

不動産売却の際はどのような流れになるのかを確認してみましょう。

3-1．不動産売却の一般的な流れ

不動産売却は、一般的に下記の流れで行います。

1. 不動産会社に査定依頼
2. 物件の売出価格を設定
3. 媒介契約の締結（売り出し開始）
4. 買主からの問い合わせ
5. 売却価格や引き渡し日、その他条件の調整
6. 売買契約
7. 引き渡し

上記の不動産売却の流れからわかる通り、不動産の査定依頼をした後にも様々な手続きや判断が必要になります。スムーズな売却活動を行うために、全体の流れを把握しておくことも重要です。

3-2．不動産の売出価格と売却価格の違い

不動産の売出価格は、物件の査定査定金額をもとに設定されます。不動産の売却では、この売出価格と実際の売却価格に大きな差が出ることがあります。買主側からの指値（減額）交渉により、売出価格から減額されるケースがあるためです。

希望価格で不動産を売却するためには売出価格と売却価格の違いを理解し、売出価格を現実的な売却額から少し高めに設定するなど、指値交渉に備えておくことが大切です。

4．空室を埋めて入居率を高めておく

投資物件の入居率を高い水準で保っておくことは、売却時の査定でも重要な指標です。空室を埋めるために、どのような点に注意すべきか確認しましょう。

4-1．物件の家賃を周辺相場と合わせて空室を埋める

空室が多い場合、家賃の高さが空室の原因になっていることがあります。同条件の物件と比べて相場より家賃が高ければ、入居率の低下につながります。そのため、家賃相場は必ず確認するようにしましょう。

また、相場より家賃が低すぎると収益性が下がり、物件の査定価格が低くなります。入居率と家賃設定はバランスを取りながら検討することが大切です。

4-2．物件の周辺環境から入居者のターゲットを絞る

空室になる要因として入居者のターゲットが絞れていない、ということも考えられます。例えば、周辺に大学などがないのに学生向けの内装やデザインになっていたり、大学が多い地域で社会人向けの内装にしている、という場合は、入居率が悪くなる可能性があるでしょう。

以下の図は、リクルート住まいカンパニーがプレスリリースした資料から引用したものです。こちらの調査では、一人暮らしの性別や年齢、職業によって今後住み替える場合に、6畳+バストイレ一緒と6畳+シャワーブース+トイレのタイプではどちらが好まれているかを確認することができます。

＊リクルート住まいカンパニープレスリリース「2018年度 賃貸契約者動向調査」から引用

こちらの表から単身者の年代別を見ると10代、20代ではバスタブがなくても、シャワーブースとトイレが別になっているタイプを必ず選びたいという層が19.1%あるのに対し、40代以上は10.8%に減少。逆にバストイレ一緒でバスタブがあるタイプを選ぶ人が24.0%と、40歳代では最も多い割合を占めていることがわかります。

このように、年齢や性別によって選びたい物件のタイプが異なることが確認できます。空室を減らすには、周辺環境を調査し、入居者のターゲットを絞り込んで内装を考えたり、募集をしたりすることが重要になってきます。

5．金融機関の状況に合わせて売却活動を進める

物件の価格と買主の準備できる資金が相違すると、売却が長期化してしまう可能性が高まります。物件の価格や融資額について、どのように判断すれば良いのかを見てみましょう。

5-1．金融機関の融資額から売却価格を設定する

不動産を購入する買主は、金融機関の融資を受けるのが一般的です。そのため、不動産を1,800万円で売却したいと思っても、金融機関の評価により1,000万円が融資上限となった場合、買主は融資以外に800万円以上の資金を準備することになります。

このように売りに出す価格と金融機関の融資する金額が大きく異なると、買主が資金を準備できず、物件の売却は長期化する傾向にあります。計画的に売却を進めるために、売却予定の不動産が金融機関でどのような評価をされるのかを確認しておくことが大切です。

5-2．不動産ローンの残債と売却益を試算する

金融機関の抵当に入っている不動産を売却するには、売却時にローンの残債を完済しなければいけません。そのため、売却する価格から残債を完済できるかどうか、仲介手数料や税金などを支払えるか、試算しながら物件の希望売却価格を設定することが大切です。

6．売却のタイミングを逃さないために目標額を設定する

売却のタイミングを逃さないためには、利益の目標額を決めて、その金額に達したら売却を実行するという決断も必要になります。不動産の売却には買主側の融資状況によって2～3ヶ月の期間がかかることがあるうえ、金融機関の融資条件が変更されるなど、売却が途中で崩れてしまう可能性もあります。このような売却期間の長期化を避けるために、売却の目標額を定めておき、できるだけ素早い売却の決断をすることも大切です。

7．売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産売却の際は仲介する不動産会社の選び方も重要です。どのような点に注意して不動産会社を選べば良いのかを見てみましょう。

7-1．不動産売却だけでなく、仲介実績が多い不動産会社を選ぶ

不動産会社の中には、仲介手数料だけでなく買取再販による売却益をメインにした会社があります。不動産の買取は早く現金化できるというメリットがありますが、不動産会社の利益が入るため、仲介よりも売却価格が下がってしまうデメリットがあります。

できるだけ高く不動産を売却し、利益を得るためには不動産仲介をメインとした会社を選ぶ方が良いでしょう。不動産会社を選ぶ際は、仲介実績を確認したり、複数社の担当者と話をしたりして判断するようにしましょう。

7-2．不動産一括査定サイトを利用する

複数の不動産会社に手軽に査定を依頼する方法として、不動産一括査定サイトを利用するという方法を検討するのも良いでしょう。複数の会社とやり取りを進めながら、効率的に信用できる不動産会社を探すことが可能です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

不動産を売却する際に、利益を出すための7つのポイントについて解説しました。不動産の売却益得るためには売却の時点だけではなく、購入時や運用時、賃借人の募集時など、それぞれの段階で対策を講じることが大切です。
また、自分自身で対策することに加えて、信用できる不動産会社と協力することも重要になります。自身の運用フェーズに合わせて、後悔しない不動産売却を目指しましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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