アパートの適正な売却価格は?査定前に知っておきたい相場の調べ方5つ

アパートを売りに出す際、売り出し価格は不動産会社による査定結果を参考にすることになります。しかし、不動産会社1社だけに売却査定を依頼し、その査定結果が適正価格ではなかった場合、相場よりも低い価格で売買契約が成立してしまう可能性があります。

このような状況を避けるため、オーナー自身がアパートの適正価格を知り、対策をしておく必要があります。そこでこの記事では、適正価格でアパートの売却を目指す方向けに、アパート売却価格の判断に役立つ相場の調べ方を5つ紹介します。

目次

  1. 1.売却を進める際は適正価格を知ることが重要
  2. 2.アパート売却価格の判断に役立つ5つの相場の調べ方
    2-1.複数の不動産会社に査定を依頼して調べる
    2-2.不動産一括査定サービスを活用して調べる
    2-3.収益還元法で利回りからアパートの相場を調べる
    2-4.原価法でアパートの積算価格を調べる
    2-5.不動産ポータルサイトで調べる
  3. 3.まとめ

1.アパートの売却を進める際は適正価格を知ることが重要

アパートの売り出し価格を、適正価格かどうか分からないまま不動産会社の査定結果に基づいて決定してしまうと、適正価格よりも低く売却してしまったり、相場と比べて価格が高くなってしまい売却が長期化してしまったりする可能性があります。

そのため売却価格の設定は不動産会社に一任せず、自分自身でも相場を調べて把握しておく必要があります。その方法を見ていきましょう。

2.アパート売却価格の判断に役立つ5つの相場の調べ方

アパート売却価格の判断に役立つ相場の調べ方として、以下の5つの方法が挙げられます。

  1. 複数の不動産会社に査定を依頼して調べる
  2. 不動産一括査定サービスを活用して調べる
  3. 収益還元法で利回りからアパートの相場を調べる
  4. 原価法でアパートの積算価格を調べる
  5. 不動産ポータルサイトで調べる

それぞれの相場の調べ方について詳しく解説します。

2-1.複数の不動産会社に査定を依頼して調べる

アパートの売却価格について1社だけに査定を依頼した場合、その不動産会社の査定結果の信憑性が高いかどうかを比較検討できず、正確な判断を行いにくくなります。そこで、複数の不動産会社に査定を依頼するという方法が挙げられます。

例えば、A社・B社・C社の3つの不動産会社に査定を依頼し、A社は8,000万円、B社は7,500万円、C社は7,800万円という査定結果が出たとします。各不動産会社が似たような査定結果を出しているため、7,500~8,000万円が相場である、と見立てられます。

一方で、A社は7,000万円、B社は7,800万円、C社は8,000万円と1社だけ査定結果に開きが生じた場合には、どの価格が相場なのかを自分で確認する必要があります。そのため、不動産会社に査定を依頼した際には、査定価格の根拠もあらかじめ各社に確認しておくと良いでしょう。

各不動産会社によって査定に反映するポイントや狙いは異なります。不動産会社1社の言うことだけを鵜呑みにせず、様々な情報を総合的に判断することが大切です。

2-2.不動産一括査定サービスを活用して調べる

複数の不動産会社に査定を依頼するという方法を選んだ場合は、それぞれの不動産会社にアパートの情報を提供しなければなりません。そのため、査定を依頼する不動産会社を増やすとそれだけ手間と時間がかかります。

このような手間を避けたい方は不動産一括査定サービスを活用して相場を調べることを検討してみましょう。一括査定とは、売却を予定しているアパートに関する情報を一度登録するだけで、複数の不動産会社から査定結果を得られるというサービスです。

主な不動産一括査定サービス

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国870店舗。利用者の96.7%が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 登録会社数700社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国900社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国1600社以上の不動産会社に依頼できる。
イエウール 株式会社Speee 全国1600社以上、悪徳企業は排除されているので安心。最大6社に無料で不動産の一括査定

複数の不動産会社に情報を渡しに行く手間を省くことができるため、効率良く相場を知ることができるうえ、売却活動の依頼も楽になります。また、おおよその相場だけ知りたい場合には匿名査定を利用して査定結果だけを知ることも可能です。

売却する強い意志がある場合は通常の査定方法でも問題ありませんが、相場を知ってから売却するか決めたいという場合には匿名査定の利用を検討してみるのも良いでしょう。

2-3.収益還元法で利回りからアパートの相場を調べる

収益還元法とは、アパート経営によって得られる年間の家賃収入の総額と還元利回りからアパートの適正価格を算出するという方法です。具体的な計算方法は以下の通りです。

不動産価格=年間の家賃収入の総額 ÷ 還元利回り

還元利回りとは、アパートを経営することによって得られる投資利回りのことです。還元利回りには地域や物件の構造・築年数によっておおよその相場があり、利回りから逆算することでも物件の相場を調べることが可能です。

仮に年間の家賃収入の総額が1,000万円で、周辺のアパートの還元利回りが5%だった場合、1,000万円÷5%=2億円が売却価格の目安となります。

アパートのような収益目的の物件の査定では、主に収益還元法が使われます。不動産会社の査定でも主に使われる方法なので、覚えておくと良いでしょう。

2-4.原価法でアパートの積算価格を調べる

原価法とは、同条件のアパートを手に入れる際に土地の取得と建物の建築に必要な価格を算出後に合算し、アパートの適正価格を調べるという方法です。この方法で算出された価格を積算価格と言います。

具体的な建物価格の計算方法は以下の通りです。

建物価格:単価 × 総面積 × 残存年数(耐用年数-築年数) ÷ 耐用年数

また、不動産物件の耐用年数は構造によって異なります。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:19~27年
  • 重量鉄骨:34年
  • RC(鉄筋コンクリート):47年

積算価格は土地と建物の総和と述べましたが、アパートが既成市街地にあり造成費用等の金額がわからないなど、土地の再調達原価を計算することが困難なケースもあります。この場合は取引事例比較法や、路線価額で求めた価格を利用します。

この積算価格が高いと金融機関の融資審査の際に高い担保評価がなされ、買主が融資を受けやすくなります。融資が受けやすい物件は買い手が付きやすく、相場より低い利回りでも売却できることがあります。こちらも先に解説した収益還元法と合わせて覚えておくと良いでしょう。

2-5.不動産ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイトとは、複数の不動産会社が登録して物件情報を掲載しているHOME’S、SUUMOなどのサイトのことです。これらの不動産ポータルサイトには、戸建住宅やマンションなどの売却価格だけでなく、アパートの売却価格も掲載されています。

売却を予定しているアパートの周辺に、築年数、構造、利回りなどの条件が類似するアパートが売りに出ている場合には、おおよその価格相場を知ることができます。ただし不動産ポータルサイトを活用して調べるという方法は、あくまでも類似物件のおおよその相場を知ることができるという程度にとどまります。アパートの正確な劣化状況、入居率、かかる諸経費などの個別要因が反映されているわけではありません。

より正確な相場が知りたい場合には、不動産会社の査定や、一括査定を活用するのが良いでしょう。事前にポータルサイトで相場を調べておくことで、不動産会社の査定に疑問が出て来た場合に質問してみる、という使い方も可能です。

3.まとめ

今回ご紹介したアパートの相場の調べ方は大きく分けて「複数の不動産会社の査定(一括査定)を活用して調べる」「自分でアパート価値を計算しポータルサイトなどで調べる」という2つに分類されます。

適正価格でアパートを売却するには、相場を知った上で査定結果を踏まえながらアパートの売却価格を決めることが大切です。これらの方法を組み合わせ、後悔のない売却を目指していきましょう。

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矢野翔一

矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。