土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイントは？探し方の手順も

土地の売却をしようとするとき、数多くの不動産会社の中から、何を基準にして不動産会社を選び売却の依頼をすればよいのか悩む方も多いのではないしょうか。

不動産会社によっては土地売却の経験が浅く、相場よりも安い価格で売却をしてしまうケースがあります。不動産会社選びに失敗して売却がうまくいかないと、損失も大きくなりかねません。

そこで本記事では、土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイントと、探し方の手順について解説していきます。土地売却の不動産会社選びに悩まれている方はご参考下さい。

目次

1. 土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイント
   1-1．専門性があり売却実績が豊富であること
   1-2．土地売却に関する提案力があること
   1-3．行政処分歴や、専任媒介の強制がないこと
2. 土地の売却に強い不動産会社の探し方の手順
   2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する
   2-2．検討対象となる不動産会社を絞り込む
   2-3．担当者の対応力も比較して検討する
3. 土地売却で確認したい6つの査定ポイント
4. まとめ

1．土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイント

土地の売却に強い不動産会社を選ぶにあたっては、不動産会社の立地、売却の提案力や実績などから不動産会社の営業力を見極めること、ネガティブな材料がないこと、などがポイントになります。

以下で、それぞれ詳細を説明していきます。

1-1．専門性があり売却実績が豊富であること

不動産の売却は、不動産会社によって得意不得意が分かれます。

例えば、賃貸の仲介と売却の媒介ではまったく分野が異なるため、賃貸管理の不動産会社に売却の仲介を依頼しても経験や実績が浅く、スムーズな売却活動が期待できない可能性があります。不動産売却を専門としているか、あるいは実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

また、不動産は土地以外にも、マンション、アパート、戸建、投資用物件など、数多くの種類があります。そのため、不動産売却を得意とする不動産会社であっても物件タイプによって得意・不得意の違いが出てきます。

まずは、戸建や土地の売却を得意としている会社を優先し売却依頼を検討してみましょう。複数の不動産会社が該当するのであれば、売却しようとしている土地と条件の似たような物件の売却実績やノウハウがあるかどうか、確認してみましょう。

1-2．土地売却に関する提案力があること

具体的な売却方法を提案する力があることも、土地売却に強い不動産会社を選ぶポイントとなります。不動産会社による売却方法の提案力を推察するポイントとして、「相場にあった適切な価格設定ができるか？」という点が重要です。

例えば、不動産の売り出し価格を査定してもらう際には、査定根拠について詳しくヒアリングしてみましょう。担当者に査定の根拠を説明してもらうことで、土地売買のノウハウや経験があるか、様々な売却方法の提案ができるかを確認することが出来ます。

この時、販売活動のなかで、価格を下げる可能性があるか、値下げをする場合はタイミングや下げ幅について明確な回答がもらえるかどうかも判断要素と言えます。

その他、どのような買主が候補になり得るのか、という点も確認してみましょう。土地売却の場合、土地の上に戸建を建築して販売しようとしている建売業者や、注文建築で家を建てられる土地を探している顧客を抱えるハウスメーカーなどの不動産関連業者が買主になることがあります。

提案力のある不動産会社であれば、そのような業者とのコネクションがあり、買主候補の提案や販売活動について具体的に提示してくれる可能性があります。

1-3．行政処分歴や、専任媒介の強制がないこと

行政処分歴など、ネガティブな材料がない不動産会社であることも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際の判断要素になります。直近5年以内に行政処分歴がないかどうかについて、国土交通省ネガティブ情報等検索システムで調べることができるので、チェックしてみましょう。

また、不動産会社の中には、一社にしか仲介依頼が出来なくなる専任媒介契約や専属専任媒介契約を強要するような業者が存在します。特に、専属専任媒介契約を締結すると、売主自らが買主候補を見付けた場合にも、媒介契約の契約期間中はその不動産会社を通さないと売却できなくなるので注意が必要です。

専任・専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な売却活動が期待できるメリットのある契約方法ですが、不動産会社の見極めができていない段階で売却の窓口を一社に絞ると、買主候補の範囲を狭めてしまうことにもつながる恐れがあります。

不動産会社と専任・専属専任媒介契約を締結する際は、複数の不動産会社を比較しながら、慎重に検討することが大切です。

2．土地の売却に強い不動産会社の探し方の手順

ここからは、土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイントを踏まえたうえで、実際にそのような不動産会社を探す際の手順について説明していきます。

2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって得意・不得意の分野が異なるため、まずは複数の不動産会社に土地の査定を依頼することを検討してみましょう。複数の不動産会社の査定結果や査定の根拠、対応力を総合的に判断しながら、それぞれの内容を比較することが大切です。

また、複数の不動産会社へ効率的に査定依頼をするには、「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトで物件情報を登録すると、提携している複数の不動産会社へ一括で無料の査定依頼ができ、効率よく査定結果を知ることが可能です。

下記は、主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している不動産一括査定サイトは悪質な不動産会社の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

一方、「あまり多くの不動産会社と連絡を取っている時間が無い」「まずは大手不動産会社1社へ査定を依頼してみたい」という場合には、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」が運営する「三井のリハウス」で査定を依頼することを検討されてみると良いでしょう。

三井のリハウスは大手不動産会社の中でも売却実績が非常に豊富な査定サービスです。例えば、全国における不動産仲介事業の売買仲介取扱件数は、累積で100万件を突破しています。

不動産一括査定サイトも、三井のリハウスも、査定価格を見てから売却するかどうかを選択することができるため、まずは価格を知りたいという場合にも気軽に利用できる点が特徴です。

2-2．検討対象となる不動産会社を絞り込む

次に、査定を受けた不動産会社から、媒介契約を締結する候補となる不動産会社をいくつか絞りこみます。複数の不動産会社が該当して迷った場合は、不動産会社の立地や専門性に注目してみましょう。

特に、売却しようとしている土地から近いエリアにある不動産会社は、周辺エリアの不動産事情に詳しい可能性があります。地域密着型の不動産会社は独自のネットワークによる顧客情報を持っているケースもあるため、問い合わせてみましょう。

【関連記事】不動産の無料査定、大手と地域密着の違いは？信頼できる会社の見分け方も

2-3．担当者の対応力も比較して検討する

最終的に土地の売却の媒介を依頼する不動産会社を選定する際は、担当者の対応力も検討対象にしてみましょう。

不動産会社によっては、査定を行った担当者がそのまま買主の仲介対応をすることがあります。担当者の対応力が買主への物件の印象につながることもあるため、顧客対応の良い担当者かどうかという視点も重要なポイントとなります。

また、実績やノウハウが豊富な担当者であれば独自の販売網を持っている場合もあります。

また、不動産売買は、大きな金額が動く取引となるため、売主と担当者との信頼関係は重要です。買主候補が複数現われた場合や、何らかのトラブルが起きたときに後悔しないために、信頼して販売活動を任すことができると感じられる担当者を選びたいといえます。

また、媒介契約には複数の不動産会社に仲介依頼ができる一般媒介契約という契約方法があります。複数の不動産会社で迷ってしまう場合は、まずは一般媒介契約を締結し、契約期間中に売却できなければ専任・専属媒介に切り替えるなど、工夫をしてみましょう。

【関連記事】不動産売却を依頼する際の媒介契約、一般・専任・専属専任どれが良い？

3．土地売却で確認したい6つの査定ポイント

土地の価格を決める土地査定では、主に以下の6つのポイントが重視されます。

• 土地の総合的な利便性
• 土地面積の広さ
• 土地の形状
• 前面道路の幅の広さ
• 前面道路に接面している箇所の数
• 埋設物や土壌汚染の有無

オーナー側で対応できることは多くありませんが、例えば、雑草や残置物などの処理をしておいたり、土地の権利関係が家族間で複雑化している場合は名義をまとめておいたりなど、次の買主が利用しやすいように準備することも検討されてみると良いでしょう。

二次相続など土地が不整形になっている場合には、土地の価格が大きく値下がりをしてしまっている可能性もあります。前面道路との接面状況が悪い場合には、建築基準法上で新しい建物を建てられなくなっているケースもあり、売却することが非常に難しくなっていることもあるのです。

その他、地方などの郊外エリアでは土地の境界を明示する「境界標（杭）」が無い場合もあります。土地の境界が不明瞭だと隣地とのトラブルに発展してしまうケースもあり、買い手から敬遠されることがあります。

境界標を設置するには不動産登記を行う必要があるため、登記に関する調査・測量の専門家である土地家屋調査士に相談・依頼を検討してみましょう。ただし、測量費と登記費用が発生してしまうため、やむを得ない場合には隣地の所有者と覚書を締結するなどして、境界を暫定的に定めるなどの対策を行うことも可能です。

これらのポイントに注意しながら、売主側でも対応できることがあるかどうか確認をされてみると良いでしょう。なお、専門的な知識を必要とする場面も多くあるため、依頼予定の不動産会社とも随時相談をしながら売却を進めて行くことが大切です。

まとめ

土地の売却に強い不動産会社を選ぶポイントとして、価格戦略や買主候補へのアプローチなど、売却の提案力などが重要になります。しかし、不動産は個別性も高く、実績が豊富な不動産会社でも具体的な提案が難しい場合も少なくありません。

仲介を依頼する不動産会社に悩む際は、実績や査定結果だけでなく、査定の根拠や担当者の対応力を総合的に比較してみたり、まずは一般媒介契約を締結するなど、工夫することも検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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