不動産売却を依頼する際の媒介契約、一般・専任・専属専任どれが良い?

不動産を売却したい場合は不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行ってもらう必要があります。宅地建物取引業法では、媒介契約として以下三つの契約形態を定めており、それぞれが特徴を持っています。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

では、自分が実際に不動産を売るとき、三つの媒介契約からどれを選べば良いのでしょうか。それぞれの特徴やメリットをお伝えしていきます。

目次

  1. 不動産売却時における媒介契約の内容の違いとは
    1-1.一般媒介契約の内容
    1-2.専任媒介契約の内容
    1-3.専属専任媒介契約の内容
  2. それぞれの媒介契約のメリットとデメリット
    2-1.一般媒介契約のメリットとデメリット
    2-2.専任媒介契約のメリットとデメリット
    2-3.専属専任媒介契約のメリットとデメリット
  3. 売りたい物件や目的によって媒介契約を変えていく
    3-1.売れにくい物件は専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶ
    3-2.売りやすい物件は一般媒介契約を選ぶ
  4. まとめ

1.不動産売却時における媒介契約の内容の違いとは

まず、この3種類の媒介契約の違いについて、内容面から確認していきましょう。

1-1.一般媒介契約の内容

一般媒介契約は売主側にとって最も制限の少ない契約内容です。複数の不動産会社に売却活動を依頼できますし、また、自分で不動産を買ってくれる人を直に探すこともできます。一般媒介契約の契約期間は契約を結んだ日から3ヶ月間となっていますが、途中で契約の解除が可能です。

不動産業者は、業界内の情報ネットワークである指定流通機構(レインズ)に、物件に関する情報を掲載する義務を負いませんし、売主に売却活動の進捗に関する定期的な報告を行わなくても良いことになっています。一方で、物件を売りたい立場の売主は、他の不動産会社に売却を依頼することを明らかにする必要がありません。

そのため、一般媒介契約は売主にとっても、不動産会社にとっても、自由な売却活動に入れる契約となっています。

1-2.専任媒介契約の内容

専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社、売主双方に制限がかけられます。 専任媒介契約を結んだ場合、売却活動を行えるのは、専任媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。ただし、売主が自分で個人的に不動産を購入してくれる人を探して契約することは可能です。

また、媒介契約を結んだ日から7日(一週間)以内に、不動産会社はレインズに物件の情報を掲載しなくてはいけません。そして、14日毎に(二週間おきに)1度ずつ、売主に対して売却活動の状況を報告する義務があります。こちらも契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時には広告費などが請求される可能性があります。

1-3.専属専任媒介契約の内容

売主側の売却活動に最も制限が加わるのが、専属専任媒介契約です。 専属専任媒介契約を結んだ場合、売却の依頼が可能な不動産会社は、その媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。売主が自分で売先を探すこともできません。

そのかわり、不動産会社は契約から7日(一週間)以内にレインズに物件情報を掲載する必要がありますし、売却状況についても7日(おなじく一週間)に一度、報告の義務があります。契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時のペナルティは専任媒介契約と同じです。

2.それぞれの媒介契約のメリットとデメリット

では、それぞれの媒介契約におけるメリットとデメリットを確認していきます。

2-1.一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、多くの不動産会社に売却活動に入ってもらえることです。様々な会社に売却を依頼すれば、所有物件の情報が広く行き渡ることになり、不動産を購入したい多くの人の目に留まることになります。

また、仲介に入る不動産会社同士が競争を起こすことで、早期に売却できる可能性が高くなります。ただし、複数の会社と競争しながら売却活動を行った場合、不動産会社にとってリスクにつながることもあります。

例えばA不動産会社が懸命に売却活動を行い、買ってくれそうな人を見つけたとします。しかし、先にB不動産会社で購入者が決まってしまった場合、A不動産会社には1円も入ってきません。

売主にとってはデメリットがなく、メリットだけのように思えますが、不動産会社側のデメリットは大きいのです。そのため、不動産会社は基本的に、一般媒介契約よりも専任媒介契約を望むことが多いのです。また、一般媒介契約では、不動産会社が本気で売却活動に取り組まない可能性があります。

2-2.専任媒介契約のメリットとデメリット

次は専任媒介契約のメリットとデメリットです。 専任媒介契約を結ぶと、基本的には媒介契約先の不動産会社にしか売却を依頼することができません。契約を結んだ不動産会社も、そのぶん本気になって売却活動に入ることが期待されます。

専任媒介契約を結んだ不動産会社にとっては、他の不動産会社に売上が取られる心配がないため、広告などにコストをかけた販促活動を行うことができるのです。そのため、街頭に広告を掲示したり、営業マンがオープンルームを開催したりなど、コストをかけた質の良い売却活動も期待できます。

確実に物件を売却したい場合は、専任媒介契約を結ぶことも検討すると良いでしょう。

デメリットとしては契約と売上が他の会社に取られる心配がないので、不動産会社が自分達の都合で売却の時期を操作することがあります。例えば決算に合わせて売上を上げたいときはすぐに売却するのではなく、時間をおいてから売却活動に入り、仲介手数料を得ようとするなどです。

また、不動産の仲介手数料の両手取り、つまり、売主と買主双方から仲介手数料を得るように動くケースもあります。買主が自社を通じて物件を探すように誘導するため、あえて情報の露出を抑えたり、他の会社経由で購入を希望する人に対し、「この物件はすでに売約済みです」と、嘘の情報を流したりするケースも存在します。

不動産会社が安心しすぎないように、売主は定期的に情報提供を求め、また、どのような売却活動を行っているのかについて確認する必要があります。

2-3.専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約の場合、不動産会社にとってメリットは大きいのですが、売主側にとっては自分で売り先を探すことができないため、デメリットが大きくなってしまいます。 そのため、積極的に活用されることはあまり多くありません。

ただし、専属専任媒介契約を結べば、不動産会社は売上を確保できる可能性が高くなります。そのため専任媒介契約以上に本腰を入れて売却活動に取り組むことも期待できるでしょう。

一方、専任媒介契約で述べたように、仲介手数料の両手取りを狙ったいわゆる「囲い込み」が行われる可能性も考えられるため、売却手法や実績に定評のある不動産会社を選ぶことが重要と言えます。

3.売りたい物件や目的によって媒介契約を変えていく

では、実際に上記の契約の中で、どれを選ぶべきなのでしょうか。 それは売りたい物件の種類によっても変わってきます。

3-1.売れにくい物件は専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶ

郊外にある戸建てや築古物件など、すぐに購入者が見つかりにくいような物件では、専任媒介契約および専属専任媒介契約を結ぶ手段が考えられます。

不動産会社にとっても、こういった欲しい人が少ないであろう物件を売るのは簡単ではありません。定期的に内覧を行ったり、時にはホームステージングや室内クリーニングを入れたりするなど、丁寧な売却活動を心がける必要があります。そのため、時間もコストもかかってしまいます。

もしこれが一般媒介契約であれば、他の会社に売上を持っていかれる可能性があるので、そうした販促活動に対する不動産会社のリスクが高くなってしまうのです。一般媒介契約でこういった物件を売るとしても、不動産会社は物件情報サイトに掲載するだけに留まるなど、簡単な販促しか行なわないことがあります。

しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結べば、不動産会社にとって売上を確保できる可能性がかなり高くなるので、時間とコストをかけて念入りに売却活動を行うことも可能になります。手間をかけてでも物件を売りたいのであれば、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ方が望ましい場合があります。

3-2.売りやすい物件は一般媒介契約

都心にあるマンションなど、買主が見つかりやすい物件の売却では、一般媒介契約を結ぶのが良いと言えます。不動産会社としてもそれほど手間をかけずに買主を見つけることができる期待があるので、迅速かつ積極的に売却活動に入る傾向にあります。

そして、複数の買主が見つかれば、どの買主を選べば自分にとってメリットが大きいのか、比較・検討しながら最適な買主を見つけることができます。不動産会社同士の競争心を煽ることもできるので、売主にとっても良い結果を生むでしょう。

また、一般媒介契約なら複数の不動産会社に売却を依頼できるため、複数の会社に価格査定を依頼し査定額を比較することで、売り出し時点から効率良く売却活動をすることもできます。『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すれば、効率良く複数の不動産会社に査定依頼を行うことが可能です。

4.まとめ

宅地建物取引業法では、3種類の媒介契約があります。どれを選べば良いのかについては、自分が売りたい物件の種類によって違ってきます。

どの不動産会社を使ってもすぐに売れそうな物件は、制約が少ない一般媒介契約を、じっくりと売らなければなかなか買い手が見つからないような物件は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を利用することを考えてみましょう。

それぞれの媒介契約は、それぞれに応じた制約を伴います。まずは各媒介契約の内容と制約について正確に知り、どの媒介契約を選ぶべきなのかを考えてみてください。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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