融資を利用しやすい土地活用の方法は？不動産投資・事業ローンの比較も

土地活用には様々な手法がありますが、金融機関の融資を利用してレバレッジをかけ効率の良い活用方法を検討する方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、土地活用の方法によっては金融機関の評価が得られず、融資が検討出来ない手法も含まれています。金融機関の融資が検討しやすい土地活用法とはどのような方法なのでしょうか。

本記事では、金融機関の融資における審査基準の観点から、比較的融資を利用しやすいと言える土地活用法について解説します。

目次

1. 不動産投資ローンか事業ローンか
   1-1．不動産投資ローンの審査基準
   1-2．事業ローンの審査基準
2. 不動産投資ローンが利用可能な土地活用
   2-1．アパート経営・マンション経営
   2-2．賃貸戸建経営
3. 事業ローンでも比較的融資が受けやすい土地活用
4. まとめ

1．不動産投資ローンか事業ローンか

土地活用における金融機関の融資は「不動産投資ローン」か「事業ローン」なのかで審査基準が異なります。これらのうち、実物不動産を担保設定できるため、不動産投資ローンの方が審査基準は低い傾向があります。

土地活用では、土地の上に、収益を生み出せる建物や装置などを建築・設置し、事業をおこなって収益を得ます。事業ローンであれば、その事業自体の収益性を審査し、月々の返済原資をその事業収益から充当できるかどうか、を重視して融資審査をおこないます。

これに対して、不動産投資ローンでは不動産賃貸業としての収益性だけでなく、不動産の担保性、個人の属性などを総合考慮して融資がおこなわれます。事業としての収益性も評価対象となりますが、他の評価が良ければ審査に通る可能性を高めることが可能です。

以下、不動産投資ローンと事業ローンの審査基準について比較します。

1-1．不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンでは、対象不動産の収益性と担保性のほか、融資希望者の属性が審査対象となります。

対象不動産の収益性と担保性については、収益還元法と積算法と言われる評価方法が用いられますが、特に積算法の評価を重視する金融機関が多い傾向があります。

積算法は、不動産を土地と建物に分け、それぞれの現在価格を合計して評価する方法です。土地については路線価、建物については再調達価格を用いて算定します。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計して評価します。

このほか、家賃収入からローン返済できない場合の返済原資として、融資希望者の給与収入や年齢、勤続年数、勤め先企業の業績等の属性が考慮されます。

【関連記事】不動産投資ローンを組むメリット・デメリットは？金利を下げるコツも

1-2．事業ローンの審査基準

事業ローンは、事業の「安全性」、「収益性」、「成長性」などを財務諸表や事業計画書などから測定して審査をおこないます。特に、入口審査としての「安全性」は厳しく審査され、財務諸表を下に返済能力・返済財源、担保力、信用力などを判断します。

「安全性」の審査をクリアすると、事業計画を下に将来の事業の「収益性」や「成長性」を審査し、具体的な融資金額や利息などの融資条件を決めていくという流れになります。

創業融資などの公的支援に沿った融資を除けば、事業ローンは、「安全性」を証明できる実績を上げて、かつ、将来の「収益性」や「成長性」についても合理的な根拠があるようでなければ、審査を通過することは難しい、といえるでしょう。

2．不動産投資ローンが利用可能な土地活用

以下では融資を受けやすい土地活用の方法として、不動産投資ローンを利用できる2つの土地活用を紹介します。

なお、民泊やコインパーキング、コインランドリー、店舗経営などの土地活用は、不動産投資ローンの枠ではなく、事業ローンの枠での審査となるケースが多く、融資を利用する難易度は上がるといえます。

2-1．アパート経営・マンション経営

賃貸需要が見込めるエリアである必要がありますが、アパート経営であれば、不動産投資ローンを利用して始めることができます。マンション経営の場合、広めの土地であることも条件になります。

路線価が安く担保評価が低い土地であっても、土地活用として賃貸アパート・マンション経営をするのであれば、主な初期投資は建物の建築費用となり、投資コストに対する収益性は高くなる傾向があります。

土地と建物両方を対象として不動産投資ローンを組むことと比較して、不動産投資ローンを組みやすいといえます。

ただし、大規模な賃貸アパートを建築する場合、融資額では足りずに多額の自己資金が必要となるケースもあります。また、融資が下りたとしても、想定した入居率が保てないまま事業自体が失敗してしまうリスクについても慎重に検証することが大切です。実際に賃貸アパートを建築する前に、該当エリアで賃貸需要が見込めるかどうか調査をすることから始めてみましょう。

例えば、「アイケンジャパン」という新築アパート経営の不動産会社では、対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットはアパート造りの基準を物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、入居率99.7％（2021年12月時点）の実績を実現しています。このような実績の豊富なアパート経営会社へ事前に相談し、アパート経営に適したエリアかどうかといった相談や入居者のターゲットの想定、融資可能額や金利条件、収支シミュレーションなど詳細の情報収集を進めておくことも有効な手段となります。

なお、アイケンジャパンが定期的に開催しているセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができます。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能で、参加後には同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは体系的に学んでみたいという方は検討されてみると良いでしょう。

【関連記事】アイケンジャパンの評判・口コミ・資料請求

2-2．賃貸戸建経営

賃貸戸建経営も、近年、土地活用の一つとして認知度が高まっており、手ごろな施工プランを用意している建設会社もあります。

賃貸アパート経営より収益性は落ちるものの、初期投資費用を抑えられることから、不動産投資ローンも利用しやすいでしょう。賃貸戸建の供給は少ないことから、家賃も高めに設定しやすく、土地の形状や立地などの条件がうまく揃えば、収益性が高くなることもあります。

【関連記事】賃貸に向いている戸建てとは？判断基準やポイントを投資家が解説

3．事業ローンでも比較的融資を受けやすい土地活用

事業ローンを利用することになり、不動産投資ローンより審査は厳しくなりますが、比較的融資を受けやすいといえるのが、太陽光発電投資です。

太陽光発電投資は、20年は固定価格での買取が保証された売電収入があり、一定期間において定額のキャッシュフローが見込めるため、金融機関から評価される傾向があります。

さらに、土地活用の事業として認知されている手法であることから、金融機関のなかには太陽光発電投資向けのローン商品を用意していることがあります。ローン商品がある金融機関では、太陽光発電投資事業への融資実績があるということになり、比較的融資が受けやすい土地活用方法と言えるでしょう。

ただし、太陽光発電の買取制度の買取価格は下落傾向にある点には注意が必要です。太陽光発電を検討する際は固定買取価格だけを重視するのではなく、設備投資にかかる費用や発電量の予測など、その他の面から多角的に判断することが重要になります。

【関連記事】太陽光発電投資のメリットとデメリットは？2020年以降のFIT制度も解説

太陽光発電だけでなく、その他の土地活用方法と並行して比較したい場合は「HOME4U」の土地活用サービスも利用を検討してみましょう。こちらのサービスでは最大7社まで土地活用の収益プランを比較可能なうえ、自分が選んだ企業以外から連絡がくることは一切ありません。

金融機関の融資評価を優先するのではなく、まずは土地のエリア特性に適した活用方法を検討することは重要です。まずはどのような土地活用方法が適しているのか土地診断を受け、様々な活用方法から適した事業内容を比較検討してみましょう。

【関連記事】HOME4U（土地活用）の評判・概要

まとめ

金融機関の融資を利用しやすい土地活用は、不動産投資ローンを利用できる賃貸アパート・マンション経営や、賃貸戸建経営であるといえます。

事業ローンは不動産投資ローンよりも審査基準が厳しいですが、固定買取制度により定期的なキャッシュフローが見込める太陽光発電投資であれば、比較的融資は利用しやすいといえるでしょう。

ただし、金融機関の融資利用を優先して土地に適していない活用方法を検討してしまうと、思わぬ事業リスクを被ることもあります。まずは所有している土地の特性を理解し、適した活用方法を検討することから始めてみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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