アパート経営に適した土地の探し方は？土地なしから始める手順を解説

アパート経営のために資金の用意ができても、希望に沿うような物件が市場で販売されていないこともあります。このような場合には土地を探し、希望に合ったアパートを建築する投資方法があります。

しかし、アパート経営に適している土地を探すにはどのような方法があるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、土地探しからはじめて物件でアパート経営を始めるケースにスポットを当てます。土地を探す手順に加えて土地が見つかった後の手順についても触れていますので、ぜひご参考ください。

目次

1. アパートを新築する土地が決まるまでの流れ
   1-1．アパートのタイプを決める
   1-2．アパート経営に適した土地を探す
   1-3．土地の条件を検討する
   1-4．購入を申し込む
2. アパート経営の土地の購入が決定した後の流れ
   2-1．施工業者を選定する
   2-2．建築プランが決まり、工事が始まる
   2-3．入居者募集を開始する
   2-4．アパートの引き渡しが行われる
3. まとめ

1　アパートを新築する土地が決まるまでの流れ

アパート経営では、オーナーが描く理想のアパート像によって選ぶ土地も異なります。この項目では土地が決まるまでの流れを紹介していきますので、その点も考慮して確認してください。

1. アパートのタイプを決める
2. 土地を探す
3. 土地の条件を検討する
4. 購入を申し込む

それぞれについて、具体的に見ていきましょう。

1-1　アパートのタイプを決める

まず決めるのは、土地探しに大きな影響を及ぼすアパートのタイプです。例えば、単身者向けであれば最寄り駅から徒歩圏内であること、ファミリー向けであれば小学校や公園などが近くにあることなどの条件が考えられます。これらの賃貸事情を踏まえ、この段階で決めるべき大まかな項目は下記のような点となります。

• 部屋タイプ
• 立地条件
• 予算
• 階数
• 戸数
• 駐車場の有無

土地の大きさに合わせてアパートのタイプを決めることもありますが、土地探しから始めるのであれば希望のアパートが建てられる土地を探すこともできます。そのために、どのようなアパートを建てて経営したいのか、検討しておきましょう。

1-2　アパート経営に適した土地を探す

前項で決めたアパートが建てられる土地を探します。土地を探す方法は、主に下記の方法があります。

不動産ポータルサイトで検索する

希望のエリアや予算、広さなどがある程度決まっているのであれば、不動産ポータルサイトで条件を入力して検索します。条件に合った土地があれば一覧で表示されるので、取り扱っている不動産会社に連絡をして情報を取り寄せます。

不動産会社に相談する

エリアが決まっていれば、その地域で土地の売買を取り扱っている不動産会社に問い合わせをします。可能な限り多くの不動産会社に連絡をしましょう。不動産情報は取り扱う会社によって異なりますので、他社が持っていない情報を持っていることもあります。

希望に沿った土地が見つからない場合は、条件を伝えておき、条件に近い物件が販売されたときに知らせてもらうように伝えておくこともできます。この場合、市場に出る前に情報を提供してくれることもあります。

また、土地の紹介から建築、管理までをワンストップで紹介してくれる不動産会社もあります。例えば、アパート経営の事業を手掛ける「アイケンジャパン」では、新築アパートの企画・販売、土地活用コンサルティング、不動産仲介、建築の設計や施工、管理などをワンストップで提供しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応できる点も特徴的です。

【関連記事】アイケンジャパンのアパート経営、メリットやリスクは？オーナーの口コミを分析

現地に行って自分で探す

希望のエリアに自ら出かけて、土地を探す方法もあります。このときに、市場で販売していない空き地や空き家のある土地を見つける可能性があり、売却の予定はないか所有者に意思を直接確認する方法もあります。

所有者の情報を得るには、法務局で不動産登記情報を確認します。

1-3　土地の条件を検討する

土地がある程度絞り込めたら、希望する条件に合うのかさらに細かく検討します。希望するアパートが建てられるかどうかに加えて、下記の点も検討ポイントになります。

土地の用途地域

土地には使用するのに適した用途が13種類に分けられています。そのため、理想通りの土地でも希望に合ったアパートが建てられないこともあります。

工業専用地域以外は、アパートを建てられますが、近隣に大規模な工場や商業施設などが集積している地域ではアパート経営に向いていないことも考えられます。また、住居専用地域でも容積率や建坪率が設定されており、土地の広さによっては希望のアパートが建てられないことも考えられます。アパート建築会社に相談したり、役所で調べて確認しましょう。

接道義務・幅員

接道とは、アパートを立てる土地が面している道路部分のことを指しています。建築基準法第43条において、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められており、2メートル未満の土地では建物を建築することができません。

なお、建築基準法上の「道路」とは、道路幅4ｍ以上であることが原則となります。4m未満の場合は4m以上になるようセットバックを行うなどの対策が必要になり、その分の土地は建築に活かすことが出来なくなります。

古いアパートを解体して新しく建築を検討する場合、以前の法律では建てられた建物でも、上記のような理由によって再建築不可になっているケースもあるため注意しましょう。

周辺環境

土地を直接見に行って周辺の状況を調べることも土地を検討する際には大切です。例えば、目の前に大きなマンションが建っていて日当たりが悪かったり、隣の土地に空き家があるなど、入居者が集まりにくい環境の場合もあるからです。

近くの焼肉店の匂いが届く、焼き鳥屋の煙が敷地内に流れてくるなど、現場に行かなければ分からない情報も得ることができます。

土地のリスク

アパート経営には災害リスクがありますので、自然災害の被害を考慮した土地探しをする必要があります。理想の土地を見つけたとしても、災害リスクが高ければ慎重に判断するようにしましょう。

ハザードマップでは、自然災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度などの情報を確認することができます。国土交通省で公表しており、「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。

ガソリンスタンド、工場、クリーニング店など化学薬品を扱っていた可能性のある土地の場合は、土壌汚染によって入居者に健康被害を及ぼすことも考えられます。そのため不動産登記情報を入手し、土地がどのように利用されていたか調べることも検討してみるのも良いでしょう。

アパートを建てるのに適した地盤かどうか調査するのが地盤調査です。ただし費用がかかるため購入前には、土地を仲介する不動産会社に確認しましょう。

1-4　購入を申し込む

土地の購入を決めたら、仲介する不動産会社を通じて売主に買い付け証明書を提出します。この買付証明書をもとに、売主が売却するか判断します。

同時に、土地の購入代金の準備を行います。通常、不動産投資ローンは事前審査と本審査の2回の審査が行われます。この際、ローン契約者の属性や借入金の有無、資産の有無などを審査して、金融機関が融資可能か判断します。

土地の購入代金とアパートの建設費用の両方でローンを利用する場合は、両方の融資が可能かも提示してもらうことになります。

2　アパート経営の土地の購入が決定した後の流れ

土地の購入が決定した場合、そのあとは下記のように進むのが通常です。

1. 施工業者を選定する
2. 建築プランが決まり、工事が始まる
3. 入居者募集を開始する
4. アパートの引き渡しが行われる

それぞれについて見てみましょう。

2-1　施工業者を選定する

アパートを建てる業者は、アパートメーカー、アパート企画会社、工務店などがあります。それぞれに得意な構造や工法、さらにデザイン力なども異なりますので、希望に沿ったアパートを建ててくれる業者を選定しましょう。

業者を選ぶ際は、主に下記のことに注意して選ぶことになります。

• 対応できる構造・工法の種類
• アパート建築の豊富な実績
• 担当者との信頼関係
• 金融機関との関係性
• トラブル発生時の対応力、など

【関連記事】初めてのアパート経営、アパートメーカー選びの比較ポイントは？9つ解説

2-2　建築プランが決まり、工事が始まる

アパートオーナーの意向に合わせて、建築プランが設計されます。日当たりや眺望、敷地面積、建物の向きや位置などについて、最初に抱いた理想と実際に手に入れた土地とでは異なることもあります。改めて検討して、その土地に相応しい理想のアパートを伝えるようにしましょう。

希望通りのプランが出来上がったら、施工会社と工事請負契約を締結します。その後、施工会社はアパートの着工に移ります。

2-3　入居者募集を開始する

アパートの完成時期に合わせて入居者の募集を開始します。通常は完成の3カ月～6カ月前から募集を始めますので、自主管理か委託管理かどちらかを決めておく必要があります。

アパートメーカーの場合は管理部門を展開しているケースがあるため、建築と管理を合わせて依頼することもできます。その場合、入居者募集の開始、管理業務の委託までスムーズに進めることができます。

2-4　アパートの引き渡しが行われる

アパートが完成したら、建築完了検査を受けて問題がなければオーナーに引き渡しが行われます。通常はローンの実行と同じ日に行いますので、金融機関で決算をしてから施工会社からアパートが引き渡されます。

引き渡しが完了したら、賃貸用のアパートとしての経営が始まります。

まとめ

アパート経営を土地探しから始めるのであれば、よりイメージ通りの物件を建てられる可能性もあります。ただし東京都内など土地の供給が少ないエリアでは、土地探しが難航することも予想されます。柔軟な姿勢で土地を探すようにしましょう。

また、土地を販売する不動産会社やアパートメーカー、施工会社、管理会社など多くの不動産関係者と取り引きを行うことになります。初めてで分からないことがある場合は率直に質問するなどして不安を解消しながら、よりよいアパート経営をスタートさせましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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