不動産の生前贈与と相続、どちらが良い？相続税と贈与税を比較

相続予定の不動産を贈与した場合、相続税ではなく贈与税という税金が課税されます。相続予定の不動産を相続するか、生前贈与するかどちらを選ぶべきか検討している方も多いのではないでしょうか。

今回は、相続予定の不動産を相続する場合と生前贈与する場合を比較し、それぞれの税制メリットについて解説します。

目次

1. 生前贈与の2つの特徴
   1-1．生前贈与では「暦年贈与」が利用できる
   1-2．生前贈与は贈与したい人に資産を渡すことが可能
2. 相続の2つの特徴
   2-1．相続は基礎控除額が大きい
   2-2．税率が贈与よりも低い
3. 状況に応じて選択することが重要
4. まとめ

1．生前贈与の2つの特徴

生前贈与とは、両親や祖父母が亡くなる前に有している財産を譲渡することです。生前贈与の特徴として以下の2つが挙げられます。

1. 110万円までは非課税
2. 贈与したい人に渡すことが可能

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1．生前贈与では「暦年贈与」が利用できる

生前贈与では、暦年贈与という贈与方法を選択することが可能です。暦年贈与とは、1年の贈与のうち110万円までは贈与税を控除できるという制度を利用して、非課税で子や孫に財産を譲渡する方法です。

しかし、実物資産である不動産を暦年贈与の控除分だけ生前贈与することはややハードルが高いと言えます。例えば、1,000万円の不動産を「110万円分だけ贈与する（名義変更する）」ということは現実的な手段とはなりません。不動産の評価額によっては多額の贈与税が加算されてしまう可能性がある点に注意が必要となります。

暦年贈与を利用するのであれば、不動産を売却して分割しやすい現金に換えておくことも検討してみると良いでしょう。現金であれば、110万円の控除分だけ贈与を行うことが容易となります。

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ただし、不動産は相続税評価額と実際の売却価格に大きな差が生まれることも少なくありません。実際の売却価格（実勢価格）よりも相続税評価額がかなり低く設定されている場合、不動産のまま相続をした方が課税額を少なく抑えられる可能性が高くなります。

1-2．生前贈与は贈与したい人に資産を渡すことが可能

生前贈与と相続の大きな違いは、財産を渡す人の意思を優先できるという点です。相続でも遺言で意思を示すことはできますが、他の相続人間が遺言の内容に異議を申し立てた場合、その遺言通りの財産分与が行われない可能性があります。

しかし、贈与の場合、財産を渡す人の意思が確実に反映されるため、思い通りの財産分与を行うことが可能です。自分の思い通りの財産分与がしやすい点も、生前贈与の大きなメリットと言えるでしょう。

なお、生前に相続を行う方法としては、「相続時精算課税制度」を利用することも検討できます。

相続時精算課税は、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子・孫への財産の移転につき、生前贈与と相続を通算して課税する制度です。

相続時精算課税を選択した場合、その者から贈与される財産額から2,500万円までを控除し、超過した額に20％の贈与税額が課されます。2,500万円の控除枠を使い切るまで何回贈与しても利用できますが、相続時精算課税を選択した贈与者については、以降、贈与税の暦年課税は選択できません。

相続時精算課税を選択した贈与者が亡くなったときは、その贈与された財産を相続財産に加算して相続税額を計算し、既に納めた贈与税がある場合は精算されます。（※参照：国税庁「相続時精算課税の選択」）

2．相続の2つの特徴

不動産の相続には、贈与と比較して2つの特徴があります。

1. 基礎控除額が大きい
2. 税率が贈与よりも低い

それぞれの特徴について詳しく解説します。

2-1．相続は基礎控除額が大きい

2015年の相続税の改正によって、相続税の基礎控除は以下のように大きく減少しました。

• 改正前の基礎控除：5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数
• 改正後の基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人の数

*国税庁資料「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（平成27年1月1日施行）」参照

例えば、法定相続人の数が3人だった場合には、改正前では8,000万円の基礎控除が適用されますが、改正後は4,800万円と40％減少しました。

しかし、基礎控除が減少されたと言っても、3,000万円以上の基礎控除を受けられることになります。仮に、不動産を一括で生前贈与する場合の基礎控除は110万円なので、基礎控除の額に大きな差があることが分かります。

2-2．相続税は税率が贈与税よりも低い

贈与と相続は基礎控除だけでなく、控除後の税率にも違いがあります。それぞれ見てみましょう。

一般贈与税の税率（2020年2月時点）

• 200万円以下：10％
• 300万円以下：15％
• 400万円以下：20％
• 600万円以下：30％
• 1,000万円以下：40％
• 1,500万円以下：45％
• 3,000万円以下：50％
• 3,000万円超：55％

*国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」から引用

相続税の税率（2020年2月時点）

• 1,000万円以下：10％
• 3,000万円以下：15％
• 5,000万円以下：20％
• 1億円以下：30％
• 2億円以下：40％
• 3億円以下：45％
• 6億円以下：50％
• 6億円超：55％

*国税庁「相続税の税率」から引用

これらはいずれも基礎控除を引いて残った部分に対して適用される税率です。基礎控除を差し引いた価格が1,000万円だったとすると、贈与税は40％の税率が適用される一方で、相続税は10％の税率となります。

不動産を譲渡する場合、控除額の大きさや税率を比較すると贈与ではなく相続のメリットが多いと言えます。

3．状況に応じて選択することが重要

不動産を譲渡する場合、贈与よりも相続を選んだ方が多くのメリットを得ることが出来ます。相続財産が基礎控除内であれば、相続を選んで良いでしょう。

しかし、不動産を多数所有している場合や、その他の現金や証券などの資産が大きい場合には相続税よりも贈与税が安くなるケースがあります。贈与税の基礎控除は1年ごとに設定されるため、何年贈与を行うかで課税額が大きく変わるためです。

ただし、贈与の場合、長年にわたって毎年110万円以内の贈与を意図的に繰り返していると、「連年贈与」とみなされ、税務署から否認されてしまうケースもありますので注意が必要です。

資産の節税を行うためには、相続税と贈与税の特徴を理解し、それぞれの状況に合わせた適切な選択をする必要があると言えるでしょう。

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4．まとめ

2015年の相続税の改定によって、相続すべきか生前贈与すべきかを悩んでいる方は多いと思います。生前贈与を利用すれば、暦年課税によって年110万円までの贈与は非課税になりますが、一括贈与の場合には相続よりも税率が高くなるので注意が必要です。

しかし、それぞれの資産状況や家族構成、譲渡を行うタイミングによって実際の課税額は異なります。どちらを選ぶべきか悩んだ場合には、それぞれに適した税制度を利用することが大切です。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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