離婚時にローンが残っている家はどうすればいい？4つのパターンに分けて解説

結婚中に住んでいた家にローンが残っていて離婚をする場合、家はどうやって分与するのでしょうか？

結論としてはローンの残債がある状態でも離婚は可能です。ただしローンの残債が売却価格の相場を上回る「オーバーローン」状態の家、どちらかが住み続けるケースで住み続ける方とローンの契約者の名義が異なる場合には注意が必要となります。

本記事では、離婚時に家にローンが残っている際に確認すべきポイント、想定される4つのケース別の財産分与の方法・注意点を解説していきます。

目次

1. 離婚時にローンが残っている家はどうすればいい？確認ポイント2つ
   1-1．ローンの残債と売却予想価格を比較する
   1-2．ローン・住宅の名義変更の問題
2. 離婚時に家のローンが残っている場合の対策4パターン
   2-1．アンダーローンでどちらかが家に住み続ける場合
   2-2．アンダーローンで家を売却したい場合
   2-3．オーバーローンでどちらかが家に住み続ける場合
   2-4．オーバーローンで家を売却したい場合
3. 離婚時に家にローンが残っている際の注意点
4. まとめ

1．住宅ローンが残っていても離婚できる？確認ポイント2つ

離婚の際に住宅ローンが残っている家がある場合には、下記2点について確認しておきましょう。

1. ローンの残債と家の売却予想価格を比較し物件の資産価値を把握する
2. ローン・住宅の名義変更の必要性や変更可否

1-1．ローンの残債と売却予想価格を比較する

ローンが残っている家がある際は、住宅ローンの残債と自宅の売却予想価格を比較してみましょう。

住宅ローンの残債は、金融機関から年に1回送付される残高証明書で確認できます。ただし残高証明書は年に1回の発行ですので、送付され数ヶ月経過している時は直近の返済額が反映されていません。正確な価額が知りたい方は金融機関に直接尋ねてみましょう。

自宅の予想売却価格は、不動産会社に不動産を査定してもらう事で把握できます。最初は複数の会社に査定をしてもらった後、数社に絞り訪問査定を依頼しましょう。下記はインターネット上で複数社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

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家の予想売却価格とローン残債を比較した結果、住宅ローンの残債＜自宅の予想売却価格になった場合は、「アンダーローン」で、物件に資産として価値がある状態です。

一方で住宅ローンの残債＞自宅の予想売却価格である時には「オーバーローン」であり、物件の資産価値はマイナスの状態です。

• 住宅ローンの残債＜家の予想売却価格＝アンダーローン
• 住宅ローンの残債＞家の予想売却価格＝オーバーローン

アンダーローンかオーバーローンであるかどうかは、今後の家の取り扱いを決める上での重要なポイントの1つとなるため、必ず確認しておきましょう。

1-2．ローン・住宅の名義変更の問題

ローンが残っている家にどちらかが住み続ける場合、住み続ける方とローン契約者・家の所有者（名義人）が異なっていると、後のトラブルにつながるおそれがあります。住宅ローンの契約内容に沿って、名義変更を行いましょう。

しかし、住み続ける方がローンの審査に落ちてしまった時には、ローンの契約変更に加え家の名義変更も困難となる事例もあります。夫婦で連帯保証人・連帯債務となっており、離婚によりどちらかが外れる場合も同様になります。

住み続ける方の与信に問題がありローン審査に通らないのであれば、親戚に連帯保証人になってもらう、不動産以外に資産がある場合は担保として提供する事などでローン審査に通る可能性があります。

それでもローン審査に通らない場合は名義を変更せずに2人でローン返済などについて取り決め、内容を離婚給付等契約公正証書 に残しておくという方法も検討してみると良いでしょう。

2．離婚時に家のローンが残っている場合の対策4パターン

離婚時に家のローンが残っている際は、家の資産価値と離婚後の家の取り扱いなどで財産分与の手順や手続きが変わってきます。

今回は下記の4つのケース別で解説していきます。

• アンダーローンでどちらかが家に住み続ける場合
• アンダーローンで家を売却したい場合
• オーバーローンでどちらかが家に住み続ける場合
• オーバーローンで家を売却したい場合

2-1．アンダーローンでどちらかが家に住み続ける場合

アンダーローンでどちらかが住み続ける場合には、「自宅の予想売却価格－住宅ローンの残債＝自宅の価額」が財産分与の対象となります。

公平に分与したい時には、住み続ける側が自宅の価額の半分を相手に金銭で支払う又は価額相応の財産を譲ります。

なお住み続ける方と、物件のローン契約者や所有者の名義が異なる場合には名義変更が必要となります。

ローンの返済については金融機関とシミュレーションを行った後で、2人で返済額や方法などを取り決めておきましょう。シミュレーションで返済が困難である場合には、売却を視野に入れて検討してみましょう。

2-2．アンダーローンで家を売却したい場合

アンダーローンで家を売却する場合には、不動産会社に仲介を依頼し家を売却します。売却期間が約3～5ヶ月程度かかることをおさえておきましょう。

急いで売却したい方は不動産会社に物件を買い取ってもらうことで約1～2ヶ月で売却が可能になりますが、仲介による売却より価格が3割程度低くなってしまうデメリットがあります。

売却後は売却代金でローンを完済し、残りのお金を2人で取り決めた割合に従って分与します。

2-3．オーバーローンでどちらかが家に住み続ける場合

オーバーローンの家にどちらかが住み続ける時には、アンダーローンの時と同様に金融機関の担当者と返済シミュレーションを行います。

シミュレーションで返済が不可能と判断された際には任意売却を行うことを検討しましょう。返済可能であると判断できる時には、ローンに関して返済額や期間・方法などを話し合い決めていきます。

返済が困難であるものの、事情があり家に住み続けたい方には「リースバック」という方法もあります。リースバックとは、業者に家を売却した後賃貸借契約を締結し家賃を払いながら家に住み続ける仕組みです。協力してくれる親戚がいる場合には、親戚とリースバック契約を結ぶケースもあります。

引っ越しの必要が無いうえ、リースバック契約の内容によっては家を買い戻せる可能性がありますが、家賃が周辺相場より高くなってしまう、売却価格が低い傾向にあるなどのデメリットもありますので慎重に検討しましょう。

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2-4．オーバーローンで家を売却したい場合

オーバーローンで家を売却する時には、大きく分けて下記2つの方法があります。

• 不動産会社の仲介により売却した後、残債を一括返済する
• 任意売却を行う

オーバーローンの家は売却した後もローンが残り返済が続きますので、「売却後に返済できるか」がポイントになります。金融機関と返済シミュレーションを行い、完済が可能である際には売却、残りのローンの返済額などを取り決めておきましょう。

一括返済が困難である場合には任意売却を検討することになります。任意売却とは金融機関に承諾を得て売却可否と売却価格を決定し、家を売却、不動産を差し押さえる権利である「抵当権」を外してもらう方法です。

通常の不動産仲介による売却と同程度の価格で売却が可能となり、売却後はローンの毎月の返済額を減らしてもらい期間を長くするといった措置を取ってもらえることがあります。

オーバーローンの家は「債務超過」の状態であり、アンダーローンの物件より所有者にとって後に不利益が生じる、トラブルが起こる可能性が高くなってしまいます。住み続ける方とローンの契約者・家の所有者（名義人）が異なる時の問題を含めて、2人でよく話し合い慎重に判断しましょう。

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3．離婚時に家にローンが残っている際の注意点

離婚の際にローンが残っている家がある場合には、「相手がローンを支払う約束をしていたのに返済が滞っている」といったトラブルが起こることがあります。

ローンや家の問題に関わらず、離婚時に2人で決めた約束が破られた、環境の変化により守れなくなったという事例が存在します。

公証役場で「離婚給付等契約公正証書」を作成し、離婚の合意や財産分与、養育費など2人で決めた内容を公文書として残しておくことで後のトラブルを防げる可能性があります。

「強制執行認諾」の項に「契約が不履行である場合には強制執行に服する旨を承諾する」と記載をしておくことで、いざという時に相手の財産を差し押さえることが可能です。

離婚時に住宅ローンが残っている家があるケースは特に注意が必要となりますので、公正証書の作成を検討しておきましょう。

まとめ

住宅ローンが残っている家の財産分与を行う時には、家がオーバーローンとアンダーローンどちらの状態であるか、住み続ける方とローン契約者が異なる場面での契約変更の可否などがポイントとなります。

この記事を参考に、オーバーローンとアンダーローン、家に住み続ける場合と売却する場合、様々なケースで検討していきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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