ESG不動産投資とは?メリット・デメリットや投資可能なファンドを紹介

最近は不動産投資の分野でも環境・社会・企業統治の3つの視点から安定性や将来性を分析して投資対象を選ぶESGの観点が重要になっています。これまでは、賃料収入や売却益などの金銭的な収支のみに着目して物件の選定や運用するのが一般的でしたが、今後の不動産事業は、地域社会への貢献や環境問題への取組みなどESGの視点から運営を行うことも重要になります。

そこでこの記事では、ESG投資の特徴やESG投資が不動産投資で注目されている理由のほか、ESG投資ができるおすすめの不動産投資サービスをご紹介するので、興味のある方はご参考ください。

目次

  1. ESG投資(社会的責任投資)とは
    1-1.ESG投資のメリット
    1-2.ESG投資のデメリット
  2. 不動産投資でもESG投資が注目されている理由
    2-1.環境負荷の軽減
    2-2.コスト削減
    2-3.環境配慮型建築物の普及
  3. ESG不動産投資ができるクラウドファンディングサービス4選
    3-1.京町家再生や保育園案件などに投資ができる「クラウドリアルティ」
    3-2.保育園や地方創生プロジェクトなどに投資ができる「CREAL」
    3-3.マイクロファイナンスや再エネ、地方創生ファンドなどに投資できる「SBIソーシャルレンディング」
    3-4.空き家再生を中心に地方創生案件に投資できる「FANTAS funding」
  4. まとめ

1 ESG投資(社会的責任投資)とは

ESG投資とは、環境(Environment)、社会(Society)、企業統治(Governance)の3つの視点から安定性や将来性を分析して投資対象を選定する投資法であり、「社会的責任投資」とも呼ばれています。

従来の投資では企業業績や財務状況などの情報をメインに銘柄の良し悪しが判断され、選定が行われるのが一般的です。しかし、これからの企業には、地球・地域の環境問題や社会的格差・男女間格差などを起因とする人権問題、労働条件や労働環境の改善、働き方改革に代表される雇用問題など多くの経済的・社会的な問題に直面しながら、適切な方向性を見出していくことが求められます。

企業は環境、人権、労働者の雇用などの諸問題に正面から向き合っていかなければ、新しい時代の政治的・社会的な要請とズレが生じる可能性があり、国の助成や税制面での恩恵も受けられなくなるリスクも出てきます。

そこで、企業の将来性や成長性、安定的な持続性などを的確に判断するために、企業業績や財務状況などの情報だけではなく、ESGの視点も加えて総合的に判定することが求められているのです。

1-1 ESG投資のメリット

ESG投資のメリットとしては、以下のものを挙げることができます。

長期的な資産運用に向いている

ESG投資は、通常の短期的な投資とは異なり、環境問題や人権問題への姿勢・取組み、地域社会への貢献などの視点も取り入れて投資対象を判断します。例えば、投資対象の企業を選ぶ際は、将来的な政治・社会・経済状況の変動、労働者や消費者意識の変化、その時々の社会的なニーズなどの様々な要素に的確に対応していくことができる企業を選定して投資を行います。

ESG投資は短期的な利益を追求する投資ではなく、長期的な視点から将来性・持続的安定性のある企業を選ぶのが特徴であり、長期的な資産運用に向いている投資法といえます。

社会貢献ができる

環境問題や人権問題への取組み、地域社会への貢献などに力を入れている企業に投資することは、資金面から支援するということになります。例えば、二酸化炭素などの温室効果ガスは企業活動によって大量に排出されていることからCO2削減に取り組む企業に投資したり、パワハラ・セクハラの撲滅を訴える企業を支援したりすることで、社会貢献にも繋がるというメリットがあります。

1-2 ESG投資のデメリット

ESG投資のデメリットとしては、以下のものを挙げることができます。

投資対象の選定に時間がかかる

ESG投資では、投資対象を選定する際に、企業の財務状況だけではなく環境問題への取り組みや適切なコーポレートガバナンスなどの観点も調査する必要があります。そのため、1件あたりの選定にかかる時間や手間が多くなるので、短期的なリターン重視の投資法とは異なり、長期運用に向いた手法となっています。

2 不動産投資でもESG投資が注目されている理由

次に、不動産投資の分野になぜESG投資が注目されているのかの理由について見ていきましょう。

2-1 環境負荷の軽減

今後の不動産経営では、地球温暖化や森林資源の枯渇などの地球環境問題にも目を向けた姿勢が求められています。例えばCO2排出量を抑制した設計や、日本の高温多湿の気候においても耐久性があり、長持ちする材料を使った仕様などの環境負荷に配慮した物件の需要が高まっています。ESG投資は自然や地域環境に与えるダメージの軽減につながるので、不動産分野でも注目されているわけです。

2-2 コスト削減

様々なコスト削減に繋がるのもESG投資のメリットです。例えば、省エネ設計(LED照明・高効率空調設備・太陽光発電など)の物件では、電気料金が安く済むことから一定の入居ニーズを確保しやすくなるので、投資用物件としての評価が上がります。または高断熱物件なども冷暖房費の節約に繋がるので、これからの不動産投資で効果的な施策の一つといえます。

また、ESG投資は生活環境の改善にも繋がります。例えば断熱性に優れた物件は、夏は涼しく、冬は暖かい快適な環境を提供してくれます。また、室内に風や光を取り込む工夫を施した建物は、爽やかで明るい雰囲気を演出することが可能です。

このように家に住む人や働いたりする人が快適に過ごせるように、環境面に配慮して建物を設計することも今後の不動産投資で求められている要素です。

2-3 環境配慮型建築物の普及

建物を建築する際は物件周辺の環境とのバランスも大切です。例えば、閑静な住宅地や学校または図書館、美術館などが集中しているエリアに、繁華街にあるような飲食店などを建築しようとすれば周辺住民の反発を招く可能性があります。

今後の不動産経営は目先の利益を追求するだけでなく、立地予定エリアの周辺環境に配慮し、周辺エリアとの調和がとれた物件運営にも注意を向けることが大切です。

3 ESG不動産投資ができるクラウドファンディングサービス4選

以下では、ESG不動産投資のファンドに少額から投資ができるクラウドファンディングサービスをご紹介します。

3-1 京町家再生や保育園案件などに投資ができる「クラウドリアルティ」

クラウドリアルティは、株式会社クラウドリアルティが提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。2014年12月に設立されたクラウドリアルティは、三菱UFJ銀行、三菱地所などのメガバンクや大手企業からの出資を受けて事業展開を行っています。

クラウドリアルティが扱うプロジェクトには、築100年超の京町家を転借・改装し、宿泊施設に再生する「~紡~石不動之町 京町家再生プロジェクト」や、シェアハウス併設型・企業主導型保育園事業を行うための「渋谷区上原シェア保育園」など、社会貢献につながるESG不動産投資案件があります。

このほかにも観光・グルメスポットの開発、古民家・地域再生などの社会的意義があるプロジェクトの発掘にも力を入れています。

3-2 保育園や地方創生プロジェクトなどに投資ができる「CREAL」

ESG不動産投資「CREAL」CREAL(クリアル)は、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが提供する不動産投資型のクラウドファンディングサービスです。CREALでは例えば以下の通り、都市部で社会問題化している待機児童のために、保育所開設の支援を通じて社会・地域貢献に取り組んでいます。

  • さくらさくみらい駒込(認可保育所の取得・運用)
  • 関町北保育園プロジェクト(2020年4月に開設される新設の認可保育所)

また、CREALでは、投資家の元本の安全性を高める優先劣後の仕組み(投資家=優先出資者、運営会社のブリッジ・シー・キャピタル=劣後出資者)を取り入れています。予定分配率までは分配金が投資家に優先的に分配され、残余利益はブリッジ・シー・キャピタルに分配されるシステムになっているので、投資家保護の観点がしっかり図られているサービスと言えます。

3-3 マイクロファイナンスや再エネ、地方創生ファンドなどに投資できる「SBIソーシャルレンディング」

SBIソーシャルレンディングは、SBIソーシャルレンディング株式会社が運営するソーシャルレンディングサービスです。ソーシャルレンディングは、資金調達をしたい企業の事業計画をインターネットを通じて発信し、出資したい投資家から運営事業者が資金を集めて企業に貸し付けるサービスです。投資家は事業活動で得られた利益を分配金として受け取り、運用期間が終了すれば元本(または元本相当額)が償還されます。

SBIソーシャルレンディング株式会社は、SBI証券や住信SBIネット銀行などで構成されるSBIグループの一員で、SBIグループが100%の出資を行っているなど、経営基盤にも強みを持ちます。

SBIソーシャルレンディングでは不動産ファンドも多く取り扱っているほか、ESGを重視した国際貢献型のプロジェクト案件の開発にも力を入れています。例えば、2019年に同社が募集した「SBISLカンボジア・マイクロファイナンスローンファンド1号」は、カンボジアの貧困層や低所得者層を対象に小口融資サービスを提供することで、貧困層の社会復帰を支援するとともに、国際協力の分野に貢献しています。

なお、SBIソーシャルレンディングでは2018年に貸し倒れが発生しましたが、顧客に対して債権回収の途中経過状況を適宜報告・説明し、迅速に対処したことで顧客からの信頼を維持することができました。

少額から参加できる不動産クラウドファンディングサービスを選ぶ際は、このように運営会社の信頼性や運営基盤をチェックすることも大切です。

3-4 空き家再生を中心に地方創生案件に投資できる「FANTAS funding」

FANTAS fundingは、FANTAS technology株式会社が提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。FANTAS fundingの特徴は、最短で4~6カ月間と運用期間が短い案件が多く、資金効率の良い投資が可能です。

FANTAS fundingでは、空き家再生を中心に、地域貢献型の不動産プロジェクトを発掘・紹介しています。例えば、空き家となった住宅を引き取り、修繕・リフォーム・リノベーションによって住宅として生き返らせ、賃貸や売却で運用する「FANTAS repro(空き家再生)PJ」のシリーズなどが代表的です。

首都圏をはじめとして増え続けている空き家は社会問題に発展しており、空き家を放置し続けると防災・防犯の観点から大きなリスク要因となるだけでなく、地域の衛生や景観面でも問題が生じてきます。そこでFANTAS fundingでは、首都圏の空き家を再生することで不動産資源の再利用を図っており、投資家はクラウドファンディングを通じて社会貢献に参加することができます。

4 まとめ

環境問題や人権・雇用問題などに対する社会の意識が一層強くなる中、ESG投資の市場も着実に拡大しています。不動産投資の分野においてもESGやSDGs(持続可能な開発目標))に沿った取り組みが期待されており、欧米諸国をはじめとして、日本も国をあげて社会的課題の解決につながる投資を促進しています。

不動産投資を通じた社会貢献や環境問題の解決に興味のある方は、この記事を参考に、ご自身の投資方針に合ったサービスを検討してみてください。

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HEDGE GUIDE編集部 ESG投資チーム

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