CREAL(クリアル)で不動産投資、使い勝手は?投資家の実体験を紹介

皆さん、こんにちは。最近、広告などでよく目にする、不動産投資型クラウドファンディングですが、利回りや実際の使い勝手はどのようなものなのでしょうか。

近年、不動産投資と言えばワンルームマンションへの投資が活況を呈しています。ワンルームマンションの多くは、自己資金が物件価格の5%程度ですみ融資を活用できるため、投資初心者でも検討しやすい特徴があります。

不動産投資は、少額の自己資金で高額の物件にレバレッジをかけて購入できるという触れ込みが多く、以前より手軽に始められる印象です。頭金10万円(登記などの諸費用も融資利用を前提)程度から始めることができるフルローンの提案をされることもあります。

しかし、融資を活用して物件を購入する場合には、必要な自己資金が少額に見えるものの、東京都内のワンルームマンションを購入する場合は数千万円程度の借入をすること(債務を負うこと)に変わりはありません。

今回、私が体験レポートをする不動産投資型クラウドファンディングは、融資を利用せずに少額で不動産投資ができる投資方法です。私は不動産投資型クラウドファンディングとして不動産分野に特化したCREAL(クリアル)にチャレンジをしてみました。

CREALは「不動産投資への関心は高いけど多額の借入をするリスクまでは負えない」、「(借入金を返済するのに)20~30年も待てない」、「手元にある余裕資金を手っ取り早く堅実に運用したい」、という方にとって検討しやすいサービスです。

少額で行える不動産投資に関心がある方、投資対象の物件の内容をしっかり確認して投資判断をしたい方は、参考にしてみてください。

目次

  1. CREALの特徴・仕組みに関して
  2. CREALで投資を始めるにあたってのきっかけ
  3. CREALで紹介される投資対象のファンドに関して
    3-1.保育園案件の「認可保育所」と「認可外保育所」
    3-2.CREALでは様々なタイプの不動産に投資することができる
    3-3.CREALが投資家に提供している情報は多い
    3-4.CREALで投資を始める際のリスク
  4. CREALで実際に投資をしてみる
    4-1.ファンドの案件概要をもう一度確認する
    4-2.「契約成立前書面」の確認と投資金の入金
    4-3.募集金が集まるまでの期間
  5. まとめ

1.CREALの特徴・仕組みに関して

CREALは、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。2018年11月よりサービスを開始しており、ファンドの累計調達金額は既に40億円を突破しており、満額組成したファンド数は26に及びます(うち、11ファンドは既に償還済み。2020年3月時点)。

年間想定利回りとして、3.5~4.5%程度(税引き前)で募集しており、ミドルリスク・ミドルリターンの印象です。

ソーシャルレンディングでは10%を超える高い利回りのファンドもありますが、CREALの利回りは個人的に堅実な印象を持ちます。不動産に投資をしているので、担保があるというのも安心材料の一つです。

2.CREALで投資を始めるにあたってのきっかけ

不動産投資業界には、これまで不動産業者が優位となる情報格差が存在しており、実際に不動産投資をしたくても、「素人は騙されてしまうのではないか」と一歩踏み出せない方も少なくないのではないでしょうか。

最近では、都内のワンルームマンションの流通総量も多くなっており、不動産検索サイト等でもある程度の相場を調べることができ、比較的情報開示が進んでいるといえます。

私は主にワンルームマンションに投資をしていますが、個人で不動産投資をする場合、どうしても資金的な理由から対象物件はアパートやマンションの1室などに限定されてしまうことが多いです。

また、一部の金融機関の不正融資に端を発した一連の不祥事により、直近は(ワンルームマンションを除く)比較的大型な物件に対する融資が絞り込まれています。

私は、「もっと効率的に資産運用をしたい」「リスクを軽減して余裕資金を幅広いカテゴリーの投資対象に投資してみたい」、と思ったことがきっかけでCREALにチャレンジしてみることにしました。

3.CREALで紹介される投資対象のファンドに関して

今回紹介された案件は、「(仮称)ココファン・ナーサリー旗の台」というファンドです。こちらは土地から購入して保育園を建築する、土地の購入段階から開発を行った初の不動産開発プロジェクトへの投資案件です。

想定利回りは年利で6.0%、想定運用期間は15ヶ月、最小投資金額は1万円、募集期間は約1ヶ月(2020年4月28日~2020年5月26日)となっています。

土地の取得から始めるということで、ファンド募集開始時点では建物も何もなく、その分リスクが高いとして、通常案件(3.5~4.5%程度)よりも利回りを上げているのだと考えられます。また、年利で6.0%はCREALの既存ファンドの中で一番高い利回りです。(2020年5月時点)

ファンドが目指すのは、2021年4月の保育園の開業で、今回は開発プロジェクトのため、2021年5月末まで配当はありません。

また、保育園の開業自体は、社会問題化している「待機児童」の問題の解消になります。今回のCREAL案件への投資はESG投資にもなり、社会的にも意義があると言えます。

社会問題に対し、保育園の新規開設という不動産の側面からアプローチできるのは、投資家として自身の投資で社会にダイレクトに貢献していると感じることができます。

3-1.保育園案件の「認可保育所」と「認可外保育所」

今回の保育園は、「認可保育所」(国が定めた基準を満たし都道府県知事に認可された保育園)ということで国や自治体などから補助金が給付される予定です。

個人的に、新型コロナウイルスによる影響が非常に気になりましたが、登園自体ができない状況下であっても、行政からの補助金収入が影響を受ける可能性は低いとのことです。

3-2.CREALでは様々なタイプの不動産に投資することができる

不動産投資型クラウドファンディングを運営している企業はいくつかありますが、CREALは、個人では通常投資することが難しい保育園や宿泊施設(ホテル)、専門学校、一棟マンションなどに投資することができるので、私は画期的な仕組みであると感じています。

CREALで継続的に投資を続ければ、結果的に様々な物件タイプの投資対象に分散投資ができるという効果があるからです。

3-3.CREALが投資家に提供している情報は多い

私はCREALに投資するのは今回が初めてでしたが、いままでの不動産投資型クラウドファンディングとの違いは、その情報の開示量でしょう。特に、多くのソーシャルレンディングでは、物件が所在するおおよそのエリアのみの開示にとどまり、自身が何に投資をしているのか詳細がわからないものもあります。


今回の保育園は、その所在(旗の台)も明確で(建設予定地の住所も開示)、運営母体も東証上場企業のグループ会社です。動画もあったので再生してみましたが、ココファン・ナーサリーの担当者の紹介がありました。このように運営母体が上場企業であること、担当者の顔が見える、というのは信頼度が増します。

物件の評価に関しては、第三者である不動産鑑定士事務所や一級建築事務所が発行した、「不動産調査報告概要」と「エンジニアリングレポート」までも開示しており、ここでも運営会社の投資家に対する開示姿勢が見てとれました。

このような専門家のレポートは高額ですが、一棟物件を評価するときには実務上取得します。クラウドファンディングで一般投資家が投資する際にも参考資料として開示しているのはさすがと感じました。

3-4.CREALで投資を始める際のリスク

また、気になるリスクに関してですが、「投資」である以上、投資家が投資した出資金については元本保証とはならない点に注意です。

運営会社を含めたステークホルダーの事業や財産状況の変化によっては、ファンド運営に支障が生じて収益が減少するリスクがあります。

システムが想定どおりに作動しない場合、投資家への配当スケジュールに遅延が出る可能性もあります。これなど、クラウドファンディングならではのリスクと言えるでしょう。

実際に今回のファンドは、2020年4月27日に募集開始の予定でしたが、募集開始時間になっても応募できない状況でした。

私自身も驚きましたが、当日運営会社から「投資申込における不具合発生のお知らせ」として、システム上の不具合があった旨のメールが来ていました。

その後、システムが復旧して翌日の同時間に募集開始となりました。このことからも、投資家としては今後不測の事態が起きることを覚悟する必要はあるかと思われます。

今回のファンドが売却する際に売却損が発生した場合は、運営会社が一定金額の損失を負担することとなっており、投資家の元本の棄損は限定的となっています。

4.CREALで実際に投資をしてみる

CREALで投資をするには会員登録をする必要があります。CREALの会員登録ページにパソコンやスマートフォンからアクセスしましょう。会員登録が完了した後、投資家登録ページから本人確認情報を入力すると、審査後に登録した住所宛にハガキが届きます。

ハガキを受け取ってから1日以内に自動で投資家登録が完了します。なお、審査で一定の基準を満たせない場合は登録ができないことがあります

ではここからは、投資家登録が完了して専用口座が開設されCREALに入金した後の体験レポートを見て行きましょう。

投資資金の振込先金融機関は楽天銀行です。振込が完了すると(数時間で)マイページ内の「資産状況」に「資産総額」として反映されます。

入金が反映された後は、ファンド一覧からファンドを選択して投資申し込みをします。ファンド一覧を確認すると、いままで1か月に平均して1~2件のファンドの募集があることが分かります。

4-1.ファンドの案件概要をもう一度確認する

再度ファンド案件概要を読み込みながら、募集開始時間まで待ちます。募集が開始されたら、「投資申込」ボタンをクリックすると、ファンドの「不動産特定共同事業契約書」の「契約成立前書面」が表示されますので、「同意する」ボタンをクリックします。

4-2.「契約成立前書面」の確認と投資金の入金


投資申込前に、「契約成立前書面」や「電子取引業務に係る重要事項」、「クーリングオフによる契約解除について」は読んでおくと良いでしょう。

その後、投資金額を入力し、「確認する」ボタンをクリックして、最後に「投資申込」ボタンをクリックして投資完了です。


途中で、「投資申込パスワード」の入力などもなく(実はこのパスワード入力がわずらわしかったりもします)、わずか4クリックでとてもスムースに投資申込ができました。

4-3.募集金が集まるまでの期間

なんと募集開始から2分ほどで募集金額(46,900万円)の27%(13,050万円)が集まっていました。

運営会社から、投資申込を受け付けた旨のメールが来ていたため、マイページを確認すると「運用総額」欄に投資したファンド案件が掲載されています。

気になりましたので、数分ごとに募集金額に対して、どの程度投資がされているかを調べてみました。

時刻 募集金額 達成率
20:00 0円 0%
20:02 13,050万円 27%
20:04 14,103万円 30%
20:07 14,960万円 31%
20:10 16,034万円 34%
20:17 17,488万円 37%
20:25 19,165万円 40%
20:32 20,350万円 43%
20:38 20,960万円 44%

なんと40分足らずで、募集金額の40%以上が集まっています。結果的に、募集期間を10日以上前倒しして募集を完了することになりました。

運営会社に確認をしてみたところ、大型ファンドになると募集金額満額までは1ヶ月程度はかかるとのことでした。今回無事に投資完了しましたので、ファンドの募集金額の満了と配当を気長に待つことになります(配当が振り込まれたり、無事にファンドが償還されたら、また体験レポートを書きたいと思います)。

その後、運営会社から5月15日にファンド成立のお知らせメールが届きました。3週間足らずで約4億7,000万円もの資金が集まったことに驚きました。インターネットを活用した投資手法の多様化と、個人でも手軽に投資できたことにクラウドファンディングの将来性を感じます。

まとめ

現物での不動産投資は、融資を活用したとしても投資金額が多額になることから、事前の調査は必須です。不動産投資は、優良物件や融資条件が良ければとても魅力的な投資手段となり得ますが、物件や運営会社選び等の情報収集にはまとまった時間が必要です。

1万円から不動産に投資できるCREALは、リスクを抑えながら毎月の配当が期待できる不動産投資型クラウドファンディングです。

これまで見てきたように、CREALでは対象物件の情報が詳細に公開され、投資をする前に情報を確認することができます。思い切りが必要な現物への不動産投資と違い、これまで不動産投資の経験がなかった方でも比較的取り組みやすいサービスと言えます。

今回の体験レポートを参考にCREALなどの不動産投資型クラウドファンディングを始める際は、ファンドごとの特徴やリスク・注意点などを事前に確認したうえで、余裕資金で応募すると良いでしょう。

不動産投資に関心のある方は、CREALで応援したいファンドを探してみてはいかがでしょうか。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

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依田泰典

依田泰典

不動産投資家。ベンチャー投資家。ソニーおよびソニーグループにおいて、主にITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティング等を担当(MVP受賞)。株式投資(信用取引)をはじめ幅広く金融商品を運用。リーマン・ショック時に、不動産投資に興味を持ち研究。分譲マンションを20戸以上購入し、その魅力にとりつかれる。その後不動産会社において、収益用不動産の販売、事業開発、マーケティング、広報・広告宣伝等を担当。
現在は、不動産投資のほか、テクノロジーベンチャー(スタートアップ)へ出資をする等、幅広く投資活動を実践。上場企業をはじめ、複数の会社の社外取締役、顧問、アドバイザーに就任。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士(宅建マイスター)、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士等の資格を保有。趣味は、ビジネス書・マンガ(最近は「キングダム」)を読むこと。合気道有段者。街の散策と食べ歩き。乃木坂46のファン。
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