不動産経営を安定させるには？賃貸マンションの入居率を上げる方法5つ

賃貸マンションの安定経営に必要な条件の一つに入居率が挙げられます。入居率が高いということは、賃貸ニーズがあり安定的に収入が得られることに繋がります。逆に入居率が低い場合には資金面で大きなリスクになりかねません。では、どのように運用すれば入居率を上げることができるのでしょうか。

この記事ではマンション投資で安定経営をするために入居率を上げる5つの方法についてご紹介します。

目次

1. マンション投資の安定経営には入居率が大きく影響する
2. 入居率の違いで発生するリスク
   2-1．キャッシュフローの違い
   2-2．家賃の下落
   2-3．資産価値や物件価格の低下
   2-4．費用の増加
3. 入居率をアップする5つの方法
   3-1．入居率の高い不動産会社に委託する
   3-2．管理状態は自分でも確認する
   3-3．募集方法を工夫する
   3-4．退去しないように工夫する
   3-5．常に不動産会社とコミュニケーションをとっておく
4. まとめ

1．マンション投資の安定経営には入居率が大きく影響する

マンションを購入する際には一般的にローンを組みますので、購入後は毎月家賃収入からローンを支払うことになります。しかし、マンションが空室になると家賃収入が入らず、オーナーはそれまで貯めた運用資金や、もしくは運用資金が底をついた場合は、個人の貯金から返済をしなければいけません。

そのためマンション投資においては、空室が大きなリスクになります。空室がない状態にするには入居率を上げるための工夫をしなければいけません。入居率が高い状態であれば、資金のストックをさらに増やすことに繋がります。

このように、マンションを安定的に運用するには、入居率はとても大切な運用上の指標となります。

2．入居率の違いで発生するリスク

では、入居率の違いによってどのようなリスクに繋がるのでしょうか。確認してみましょう。

2-1．キャッシュフローの違い

入居率が悪いということは、空室期間が長いということになるため、得られる家賃収入は少なくなります。入居率の違いによってどれくらいのリスクが生じるのでしょうか。実際に売りに出ている投資用不動産の条件をもとに、入居率95%の時と入居率85％の時で収入がどれくらい違うのか比較してみましょう。

この物件を頭金200万円、ローン価格1,580万円、金利2%、返済期間35年のローンを組んで購入した場合に、入居率85%と95%の場合の1年間と、10年後、20年後までのキャッシュフローを比較してみます。まず年間の返済額を算出してみましょう。
　　　　

　　　　　　　
次に家賃収入から管理費、修繕積立金、ローンの返済をした後に月々と年間で手元に残る額を算出してみます。

入居率85%と95%の場合、1年間と10年間、20年間では何ヵ月空室になるかを算出したものが以下の表になります。
　　　　　　　　　　

手残り額からさらに空室期間分を引いた残額は、入居率の違いで異なります。計算した結果は以下のようになります。
　　　　　　　　　　　

この場合では1年間で約10万円、10年間で約100万円、20年間で約200万円手残り額が違ってきます。入居率の違いが手残り額に大きく関わってくることが確認できます。

2-2．家賃の下落

入居率が悪い場合、賃借人を付けるために色々と工夫を行うことになりますが、家賃を下げて募集するケースも多くあります。というのも、空室が長引けばそのぶんトータルの家賃収入が少なくなるため、手っ取り早く入居者を確保するためには家賃を下げるのが最も安易な手段になるからです。

そのため、入居率の悪化は家賃下落につながるリスクがあると言うことができます。家賃を下げれば確かに入居者を確保しやすくはなりますが、長期的に見れば家賃収入を落とすことになり、また一度下げた家賃を再び上げるのはあまり簡単なことではないので、日頃から入居率を下げない工夫をすることが大事だと言えます。

2-3．資産価値や物件価格の低下

家賃が下落すると、資産価値や物件価格の下落にもつながります。投資用不動産の物件価格を査定する際は、一般的に年間の家賃収入をもとに算出します。そのため年間の家賃収入が低くなるとそれだけ査定価格も低くなり、物件価格や資産価値の低下につながることが考えられます。

2-4．費用の増加

入居率が悪く空室が長引くと、ローンの返済を今まで貯めたお金からしなければならないだけでなく、空室期間中に発生した修理費用なども支払わなければいけないため、金銭的負担が大きくなります。家賃収入がない時期に発生する支払いは、ローンの返済以外にも発生するリスクがあることを押さえておきましょう。

3．入居率をアップする5つの方法

入居率が低い状況では、運用面でのリスクが大きくなります。では、どのような点に注意してマンション経営に取り組めば入居率を高く維持できるのでしょうか。確認してみましょう。

3-1．入居率の高い不動産会社に委託する

入居率を上げるには、管理している物件の入居率が高い不動産会社に管理業務を委託することから始めると良いでしょう。管理会社の中には入居率が99%を超える会社がありますので、そのような会社を探して管理を委託することで、高い入居率を維持できる確率が高くなります。

3-2．管理状態は自分でも確認する

入居者が入居を検討する際には、事前に内覧で部屋の内装などを確認します。その際に壁の汚れが目立ったり、設備が古いものだったりした場合には、入居者が他の物件に流れてしまう可能性もあります。

気が付いたら設備が思った以上に古くなっていたとか、内装がひどく汚れていたといったことがないように、管理業務は管理会社に任せるだけでなく、定期的に自分の目でも部屋の状況を確認することが大切です。

3-3．募集方法を工夫する

入居者を募集する際の募集内容を工夫することも入居率を上げる一つのコツと言えます。例えば1，2ヵ月間はフリーレント（家賃無料）にしたり、礼金をゼロ円にしたりするといったことなどです。また入居して欲しいターゲット層に合わせた広告内容の見直しなども必要です。

フリーレントや礼金ゼロ円を導入した場合は当初の収入は減ることになりますが、家賃を下げずに早く入居者を確保するという意味では効果が見込める手法になります。

3-4．退去しないように工夫する

入居率を上げるには物件の管理や募集だけでなく、入居者が退去しないように工夫することも大切です。退去後の原状回復工事の際に、内装だけでなくサッシやドアキーなどの設備を充実させたりするだけでも、入居者の印象が良くなる可能性があります。

また、更新料を発生させないなど、サービス面の工夫をすることで、類似物件との差別化を図ることにもなります。部屋やサービスが類似物件と比較して劣らないように考慮しながら運用するようにしましょう。

3-5．常に不動産会社とコミュニケーションをとっておく

賃貸募集をする際に家賃設定を間違えると、入居希望者からなかなか問い合わせがなかったり、入居者が決まっても家賃収入が少なかったりする可能性があります。

家賃設定を間違えないように、常に家賃の相場やその他の情報を取り入れることが大切です。また、募集をする際の窓口は仲介を依頼した不動産会社がしますので、すぐに入居者を決めるために連携することが大切です。情報交換や募集内容の改善をスムーズに行うことができるように、不動産会社と日頃からコミュニケーションを取っておくようにしましょう。

まとめ

安定的にマンションの賃貸経営ができるように、入居率を上げる方法について解説しました。入居率を上げるには、常に物件の管理や募集方法などの工夫をしながら運用に取り組むことが大切です。入居率が良ければ、運用の際のキャッシュフローが良くなるだけでなく、売却の際の価格査定も良くなる可能性が高くなります。

このように入居率が上がればトータルでの収益を上げることにつながりますので、入居率アップにはきちんと取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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