マンション経営で経費になる費用は？10の具体例と確定申告の手順・ポイントも

マンション経営では、家賃収入にかかる不動産所得の確定申告をおこない、その分の納税をする必要があります。

マンション投資のキャッシュフローを改善させるためにも、確定申告では計上できる経費を漏れなく計上し、適正な納税を行うことが大切です。

本記事では、マンション経営で経費に計上できる主な費用を10個挙げて解説し、確定申告の手順とその注意ポイントについても触れていきます。

※記事内の税金・税率などは2023年5月時点の情報となります。最新の情報については、国税庁などのサイトをご確認のうえ、税理士などの専門家へのご相談もご検討ください。

目次

1. マンション経営で経費になる費用
   1-1．税金・損害保険料
   1-2．建物・設備の減価償却費
   1-3．管理費・修繕費・立退料
   1-4．広告宣伝費・仲介手数料
   1-5．借入金利息
   1-6．士業報酬
2. マンション経営が事業的規模かどうかによる経費の違い
   2-1．事業的規模でない場合
   2-2．事業的規模である場合
3. 確定申告の手順とポイント
   3-1．必要書類・環境を整える
   3-2．不動産所得の帳簿を作成し決算をおこなう
   3-3．所得税の確定申告書を作成・提出する
   3-4．所得税・住民税を納税する
   3-5．確定申告で注意したいポイント
4. マンション経営の経費計上・確定申告で役立つサービス
   4-1．クラウド会計ソフト
   4-2．税理士紹介サービス
   4-3．税理士と提携しているマンション経営会社
5. まとめ

1．マンション経営で経費になる費用

マンション経営では、様々な費用がかかりますが、すべての費用が所得税法上の不動産所得の経費になるとは限りません。

所得税法では、不動産所得の必要経費に計上することができる費用は、個別対応のものとして総収入金額を得るために直接要した費用、期間対応のものとしてその年に生じた販売費、一般管理費、その他業務上の費用としています。具体的には、どのような費用が該当するのでしょうか。以下でみていきましょう。

1-1．税金・損害保険料

投資用マンションの維持にかかる税金のうち、主なものに、固定資産税、個人事業税があります。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課せられ、5月頃に市区町村から送られて来る納税通知書によって支払います。通常、1年分を4期ごとの分割納付です。

評価額に対して1.4％の税率によって計算されます。事業的規模の場合は、個人事業税が課せられます。所得税の確定申告における不動産所得に基づき、都道府県が課します。翌年に2回の分割納付によって支払うことになります。税率は5％ですが、290万の事業主控除があるのが特徴です。

なお、この他に所得税・住民税もかかりますが、確定申告で経費計上はできません。

損害保険料は、投資用マンションが火災や地震災害等に遭った場合の補償としてかける、火災保険・地震保険の掛金です。建物管理が原因で入居者に怪我等を負わせてしまった場合、災害時の家賃収入の補償などの特約保険もあります。

1-2．建物・設備の減価償却費

投資用マンションの建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。

これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して経費に計上します。法定耐用年数は、RC造マンションの建物は47年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。

1-3．管理費・修繕費・立退料

管理費は、管理会社に投資用マンションの管理を任せている場合の費用です。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。

修繕費は、前述した通り、維持管理や原状回復費用になります。立退料は、マンションを建て替えるときなど、大家都合で入居者に立ち退いてもらうときに支払う費用です。通常はあまり発生する経費ではありません。

1-4．広告宣伝費・仲介手数料

管理会社との管理委託契約によりますが、入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。投資用マンションの運営では入居者が入れ替わることも多く、発生しやすい経費といえます。

1-5．借入金利息

投資用マンションを購入・建築する際ローンを組んでいれば、そのローンにかかる利息分が経費として出ていくことになります。元本の返済部分も、キャッシュとしては出ていきますが、不動産所得の経費にはなりません。

1-6．士業報酬

不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も経費になります。確定申告は毎年必要ですので、税理士報酬は年1回は最低発生する経費といえます。この他、投資用マンションの入居者やその隣地所有者とトラブルになったりして、その解決を弁護士に依頼した場合などの報酬も経費として発生することがあります。

2．マンション経営が事業的規模かどうかによる経費の違い

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。

以下では、事業的規模でない場合と事業的規模である場合に区分して説明します。

2-1．事業的規模でない場合

事業的規模でない場合、不動産収入を生み出す投資マンションの維持管理に直接要した費用は、不動産所得の確定申告で必要経費として計上できます。

上述した、税金（固定資産税）、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬は、すべて投資マンションの維持管理に直接関連する費用です。基本的にはすべて必要経費になるといえますが、一部、その性質や収入との対応時期の問題から、計上できなかったり計上時期がずれたりするものがあります。

2-2．事業的規模である場合

不動産所得が事業的規模であるとみなされる場合、事業的規模でない場合と比較して、確定申告で計上できる経費の範囲は広くなります。

事業的規模とは、5棟10室以上の不動産を貸し付けていることが目安となりますが、実質的に事業性があるかどうかによって判断します。継続性・反復性がある場合や、人的な労力が相当程度費やされている場合には、事業性があると解されています。

したがって、事業的規模の場合、不動産賃貸業に関する業務に従事している親族に支払う給与、賃貸料が回収できなかった場合の貸倒損失、賃貸用不動産の取り壊しにかかる費用などが必要経費になります。

このような取扱いから、不動産賃貸業を継続して運営する上で必要な事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども必要経費に計上できる可能性が高くなります。

3．マンション経営の確定申告の手順とポイント

投資用マンションから発生する家賃収入には、不動産所得として所得税と住民税がかかります。サラリーマンの場合、給与所得については勤務先の事業所が、源泉徴収した給与所得にかかる所得税を年末調整で精算して納付します。

しかし、不動産所得については、毎年、その金額を計算し、税務署に対して確定申告をおこなう必要があります。不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。

確定申告では、給与所得などの他の所得と不動産所得を合算し、その合計額から所得控除を差し引いて、所得税のかかる所得を計算します。確定申告の手順は、まず書類をそろえて準備をして、次に不動産所得の計算をおこなってから、所得税の計算をし、最後に税金を納める、という流れになります。

3-1．必要書類・環境を整える

まず、確定申告に必要な書類を整えます。マンション経営で確定申告をおこなう人であれば、確定申告書（B様式）と収支内訳書もしくは青色申告決算書を提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

環境については、確定申告の手続きの一部を自分でおこなう場合に準備が必要になります。帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必須でしょう。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する申告書類まで一通り作成することが可能です。

収入に関する書類の収集

収入帳や預金出納帳などの収入に関する帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や管理会社が発行する家賃明細などを収集する必要があります。

必要経費に関する書類の収集

現金出納帳、経費帳などの必要経費に関する帳簿を作成するために、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。所有マンションの固定資産台帳を作成するために、所有マンションの購入時の売買契約書なども必要になります。

他の所得や所得税の控除に関する書類の収集

所得税の確定申告書（B様式）を作成するために、給与所得の源泉徴収票などの不動産所得以外の収入明細が必要です。また、所得控除に関する書類として、医療費の領収書や寄附金の領収書などが必要になります。

なお、社会保険料や生命保険料、地震保険料も控除対象になりますが、サラリーマンであれば年末調整で調整済なので、源泉徴収票を用意すれば充分です。

会計ソフト、ネット環境などの準備

上述した帳簿は、会計ソフトを利用することで作成可能です。会計ソフトにはPCにインストールするタイプと、ウェブブラウザで起動・操作するクラウドタイプがあります。

小規模の不動産所得であれば、ソフトを使わずにエクセルで帳簿を作成して集計することも可能でしょう。いずれにしても、帳簿作成を自分でおこなうのであれば、PCとネット環境が必要になり、会計ソフトもできれば用意した方がよいでしょう。

青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、マイナンバーカードとマイナンバーカード対応のスマートフォンが必要になります。

【関連記事】不動産投資に役立つおすすめの会計ソフト・税務サービスは？6つ紹介

3-2．不動産所得の帳簿を作成し決算をおこなう

必要書類・環境を整えたら、不動産所得の収支内訳書（白色申告）もしくは青色申告決算書を作成します。

そのために、不動産所得の収入帳や経費帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書（損益計算書、貸借対照表）を作成する作業を決算と呼びます。

以下、簡易帳簿の作成と決算手続き、収支内訳書もしくは青色申告決算書の作成方法について説明します。

簡易帳簿の作成と決算

不動産所得の簡易帳簿を作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から10万円を控除することができます。

簡易帳簿とは、一般に、現金出納帳、収入帳、経費帳、固定資産台帳をいいます。現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。

家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載していきます。収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

複式簿記による帳簿の作成と決算

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面（貸方と借方）から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、二つの側面から記録した帳簿です。総勘定元帳とは、すべての取引を科目ごとに並べて集計した帳簿です。

収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目ごとに作成することになります。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。手間を考えても、複式簿記による帳簿を作成するには会計ソフトの利用が主流となっています。

複式簿記による決算では、貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。会計ソフトでは、帳簿の作成と同時に、決算をおこなった集計結果が、所得税の確定申告で提出する青色申告決算書の様式に出力できることが多いといえます。

複式簿記による決算をおこなうには簿記の専門知識が必要になるため、知識の乏しい方や初めて決算を行う方であれば、税理士などの専門家に任せることも検討しておきましょう。

【関連記事】不動産投資に強い税理士を探すポイントは？相場や相談方法も

3-3．所得税の確定申告書を作成・提出する

不動産所得の決算書の作成が終了したら、所得税の確定申告書（B様式）を作成します。

確定申告書は、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額を集計し、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を控除して、所得税のかかる所得を算定し、実際の所得税額の計算をおこなう書類です。

通常は、会計ソフトや税務ソフトに情報を入力して書類作成をおこなうことがほとんどです。所得税の知識が必要になります。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の2月16日から3月15日までとなります。

3-4．所得税・住民税を納税する

書類の提出と納税は別々におこないます。所得税は、納税の期限が3月15日になっており、確定申告書等の提出期限と同じです。現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。サラリーマンであれば、勤務先事業所に納付書が送られ、12回に分割して給与所得から天引きして事業所が納める（特別徴収）となっているでしょう。

なお、自分で納める（普通徴収）を選択することも可能です。普通徴収であれば、通常は4回の分割払いになります。

3-5．確定申告で注意したいポイント

ここでは、マンション経営をしている人が確定申告で注意したいポイントについて説明します。

確定申告の前提となる不動産所得の帳簿作成や決算は、簿記や税法の知識が必要となる複雑で手間のかかる手続きです。初心者の方や自信のない方は、帳簿作成や手続きが簡単な白色申告から始めることを検討してみましょう。

白色申告の場合、不動産所得の帳簿は、一年間の収入金額や必要経費の明細内容が、取引ごとに整然かつ明瞭に記録されているものであれば、特に法定の形式はありません。 そのため、エクセル等で作成することも可能であり、簿記の知識がなくても比較的容易に作成することができます。

また、青色申告をおこなう際は、事前に青色申告承認申請書を提出することが条件になります。 青色申告承認申請書の提出期限は、確定申告の期限より1年前の3月15日となっているため、早い段階から準備するようにしましょう。

4．マンション経営の経費計上・確定申告で役立つサービス

4-1．クラウド会計ソフト

会計ソフトを利用することで、月々の家賃収入や、日常的に発生する管理費、修繕費などの経費を記帳し、複式簿記による帳簿と、貸借対照表、損益計算書を自動で作成することができます。さらに、それらの帳簿から、確定申告書を自動で作成することが可能です。以下では主なクラウド会計ソフトをご紹介します。

freee

freeeは、日々の記帳から複式簿記による帳簿作成をおこない、確定申告書の作成までを自動でおこなうことができるクラウド会計ソフトです。

金融機関の口座やクレジットカードと連携し、取引データを取り込むことができます。スマートフォンから領収書を読み込むことができる機能も付いています。スマートフォンから確定申告書を作成することもでき、スマートフォンからの操作利便性が高いことが特徴的です。

不動産所得用にカスタマイズされたメニューが用意されており、不動産投資で記帳や確定申告をおこなうのに便利といえます。

やよいの青色申告

やよいの青色申告は、日々の記帳から複式簿記による帳簿作成をおこない、確定申告書の作成までを自動でおこなうことができるクラウド会計ソフトです。やよいの青色申告を提供する弥生会計は、従来から、デスクトップ型の会計ソフトを開発、販売して来た実績があります。

金融機関の口座やクレジットカードと連携し、取引データを取り込むことができます。スマートフォンから領収書を読み込むことも可能です。プランによっては、取引の仕訳や確定申告の方法などの相談ができるサービスも付いて来るのが特徴といえます。

4-2．税理士紹介サービス

税理士報酬がかかる点はデメリットと言えますが、不動産投資の規模が大きくなると、会計税務処理が複雑になり、金額も大きくなる傾向があるため、税務リスクも大きくなります。税務リスクを軽減するためには、税理士に依頼することも有効です。

税理士と契約することによって、確定申告時のみならず、日々の取引における税務判断や税務調査対応、相続税対策等についても、個別具体的な相談することが可能です。ここでは、不動産経営に強い税理士を無料で紹介してくれる税理士紹介サービスをご紹介します。

税理士紹介エージェント

税理士紹介エージェントは、インターネットを活用した税理士紹介サービスです。エージェントに希望条件を伝えることでニーズマッチした税理士を探してもらうことができ、税理士の選定や面談の設定などもエージェントに任せることが可能です。

税理士紹介エージェントでは、税理士業界に精通したエージェントが、分野ごとに、顧客のニーズに合った税理士を登録税理士の中からピックアップして紹介してくれます。特に特定の分野における専門性の高い税理士を探している人には、有用なサービスといえるでしょう。

また、税理士紹介エージェントでは、全ての提携税理士と面談によって、経験・知識・人柄について厳しい審査をしており、この3つの要素が揃った質の高い税理士を紹介してもらうことができるというメリットがあります。

税理士ドットコム

税理士ドットコムは、登録している全国の6,100名以上の税理士の中から、依頼内容やニーズに合った税理士を紹介してくれるサービスです。

税理士ドットコムでは、経験豊富なコーディネーターが、相談者のニーズに合った税理士を、1営業日程度でピックアップして紹介してくれます。コーディネーターは、相見積もりを取り料金交渉のサポートまでおこないます。また、紹介料は完全無料である上、回数制限や人数制限もなく、何回でも紹介してくれます。

なお、サイト上から、登録している税理士を自分で検索して探すことも可能です。依頼したいニーズに適した税理士を、効率よく、適正な価格で選びたい方に適したサービスとなっています。

4-3．税理士と提携しているマンション経営会社

マンション経営会社の中には、税理士と提携して税務の相談を受けたり確定申告のサポートを行っているケースがあります。マンション経営を専門的に扱っているため、経費や確定申告の疑問についても適切なアドバイスが期待できます。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアでのマンション開発・販売を行う東証プライム上場グループ企業です。新築・中古マンションの企画から開発・販売までをワンストップで行っており、不動産投資の初心者でも検討しやすい特徴を持った不動産会社と言えます。

プロパティエージェントでは確定申告の時期に相談会を毎年開催しており、提携税理士法人の代理作成サービスも行っています。税務に不安のある方や、確定申告の手間を出来るだけ少なくしたい方には嬉しいサポート内容です。

まとめ

投資用マンションで経費になる費用として、建物・設備の減価償却費、修繕費、管理費、税金、損害保険料、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などの費用があります。

不動産所得が事業的規模である場合は、親族に対する給与などの経費計上が認められるなど、確定申告における必要経費の計上範囲は広がるといえます。ただし、賃貸業運営上の間接的な経費については、計上判断が微妙に部分もあり、慎重におこないたいポイントです。

マンション経営の確定申告は、収入・必要経費などの必要書類を集め、不動産所得の帳簿作成・決算をおこなった上で、所得税の確定申告書を作成・提出し、最後に納税、という流れになります。

確定申告で特典の多い青色申告ですが、複式簿記による帳簿作成が必要になり、事前に届出が必要になるので注意しましょう。簡便な作業で済む白色申告から始めることも検討してみましょう。

詳細な判断に迷ったときや、実際に確定申告をおこなうときは、税理士などの専門家に相談することを検討しましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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