管理戸数の多いマンション投資会社は？上場企業3社の比較・まとめや管理に強い不動産会社も

不動産投資にとって物件選びとともに重要なのが、物件の管理業務です。条件のいい物件を購入したとしても、管理体制が良くなければ収入源となる入居者の確保や資産運用・形成が困難になることもあります。

そこで今回のコラムでは、不動産投資会社3社を管理戸数で比較し、さらに特徴的な管理体制を持つ5社の不動産投資会社を紹介します。

目次

1. 不動産投資における管理業務とは
   1-1．賃貸用物件の具体的な管理業務
   1-2．不動産投資の管理会社の選び方
2. 管理戸数の多い不動産投資会社ランキング
   2-1．FJネクスト
   2-2．プロパティエージェント
   2-3．グローバル・リンク・マネジメント（GLM）
3. 管理業務が手厚いその他の不動産投資会社
   3-1．湘建
   3-2．エイマックス（A-MAX）
   3-3．インヴァランス
   3-4．リズム（REISM）
   3-5．クリアルパートナーズ
4. まとめ

1　不動産投資における管理業務とは

不動産投資では賃貸用物件を長く運用することで利益を出していくことが基本的な戦略となります。長期的な運用で高い水準の入居率を保つために必要なのが管理業務です。この項目では管理業務について簡単に解説します。

1-1　賃貸用物件の具体的な管理業務

不動産投資における管理業務とは、入居者募集などの入居者の管理と、快適に暮らせるように建物の状態を管理することです。具体的にはそれぞれ下記のような業務があります。

賃貸管理とは、入居者が退去したあとで新たな入居者を探したり、賃料設定をするための市場調査を行ったりなど、入居付けに関わる管理を指しています。賃貸管理が得意な管理会社へ委託することで空室率を下げ、投資用不動産の収益性を高く保つことにつながります。

一方、建物管理は共用部分の清掃、建物や設備の保守・点検などの管理業務を指します。適切な建物管理が行われることで、入居者が内見をした際の印象を良くしたり、心地よい住環境の提供につながったりなどで入居期間にも影響を与えます。

区分マンションの建物管理については、管理組合で選定された管理会社に委託することになるため、購入後はオーナー1人の意見で変更することができません。物件の購入前には賃貸管理だけでなく、建物管理が適切に行われているか、管理組合が機能しているかなど慎重に確認をしましょう。

1-2　不動産投資の管理会社の選び方

管理会社はオーナーの経営をサポートすることが大きな役割です。そのためオーナーの意向に沿うような管理会社を選ぶようにしましょう。選ぶ際は、下記が代表的なポイントになります。

• 明瞭な料金体系がある
• 仲介店とのパイプがある
• 社歴が長く信頼性の高い経営をしている
• 担当者の対応が早い
• 管理する物件の入居率が高い
• 管理戸数が多いなど実績がある

上記の中でも、管理戸数は重要性の高い判断ポイントです。管理戸数が多いことで適切な管理のノウハウが期待でき、多くのオーナーから信頼を得ていることが伺えます。

またマンション投資を手掛ける不動産投資会社の場合、管理戸数が多いということは販売実績が多いということも推測できます。そこで次の項目では、管理戸数の多い不動産投資会社のベスト3をランキングにしています。

2　管理戸数の多い不動産投資会社ランキング

管理戸数の多い不動産投資会社は管理専門の管理会社ではなく、供給実績が多いことが要因であると考えられます。販売した区分マンションの管理を、購入したオーナーから委託されるケースが多いからです。

前述したように、管理戸数が多いということは管理体制のノウハウが蓄積され、不動産投資の高い入居率に繋がる可能性があります。そこで管理戸数が多い不動産投資会社のランキングを表にしました。

次の項目からは、上記の3つの不動産投資会社について、主に管理体制を中心に紹介します。

2-1　FJネクスト

FJネクストは、東京都内を中心に、ブランドマンション「ガーラ」シリーズを提供している東証プライム上場の不動産投資会社です。「2021年上期及び2020年年間の首都圏投資用マンション市場動向」（株式会社不動産経済研究所 2021年8月発表）では、2020年の首都圏投資用マンション供給ランキングで第1位を獲得しています。

供給した79.0%の物件が最寄り駅から徒歩7分以内、96.5%の物件が最寄り駅から徒歩10分以内となっていることから分かるように、立地にこだわりを持って物件を提供しています。このようなハード面と、入居者向けのコンシェルジュサービスなどのソフト面を両立させているなどで、2022年3月末時点の入居率は98.8％となっています。

FJネクストの管理体制

東京都内と神奈川エリアで5つのエリアを構成することで、きめ細やかな対応と迅速な入居をサポートしています。仲介業者への訪問営業のほか、法人営業の専門部署によって長期的な法人社宅契約も獲得しています。

2022年3月時点で17,432戸（管理棟数327棟）の物件を管理していることから、管理ノウハウが蓄積されていることが分かります。

2-2　プロパティエージェント

プロパティエージェント新築・中古マンション投資を、東京23区・横浜エリアで集中して手掛ける不動産投資会社です。2018年に行ったアイ・エヌ・ジー・ドットコムの調査で、顧客満足度第1位を3年連続で獲得しています。

東証プライム市場の上場グループ企業ならではの資本力や交渉力によって、提携金融機関も10社以上と充実しています。賃貸管理だけではなく、確定申告サポートなどのアフターフォローも特徴です。

プロパティエージェントの管理体制

賃貸管理部では「入居率を高い水準に維持すること」を最重要課題とし、仲介業者への紹介営業を強化して行っています。入居率は99.59%（2024年1月末時点）となっており、リーシングに強みがあることも伺えます。

また物件管理や入居者管理のほか、物件運用の再プランニングや売却の相談、無料確定申告相談会の開催などでもオーナーの賃貸経営をサポートしています。

2-3　グローバル・リンク・マネジメント（GLM）

グローバル・リンク・マネジメント企画・開発、分譲、建物管理、賃貸管理などの不動産ソリューションをワンストップで提供する不動産投資会社です。デザイナーズマンションブランドとして「アルテシモ」シリーズを展開しており、入居率が98.27%（2021年12月時点）、オーナーのリピート・紹介率が71.3%（2019年度実績）となっています。

東証プライム市場上場の企業としてサステナブルな不動産開発にも注力しており、今後開発するすべての新築物件に対して「ZEH-M Oriented」や「BELS」4つ星以上などを標準仕様にすることを発表しています。

グローバル・リンク・マネジメント（GLM）の管理体制

入居者募集から家賃精算、クレーム処理、退室後の準備に至るまで、あらゆる業務を代行する管理業務代行システムを提供しています。中でも特徴的なのが、国内最長である35年間7年更新のサブリースシステムです。更新時の家賃下落幅は5％までとしており、家賃下落リスクを軽減させています。

マンションブランド「アルテシモ」間で引っ越しをする場合、事務手数料などの入居時契約金を大幅に削減していることも特徴です。空室リスクを軽減し、オーナーの満足度につなげています。

3　管理業務が手厚いその他の不動産投資会社

この項目では管理戸数について公表されていないものの、管理体制が手厚い不動産投資会社についてご紹介します。

3-1　湘建

東京・横浜エリアで、新築・中古ワンルームマンションの販売を行う不動産投資会社です。手掛けるワンルームマンションは最寄り駅から徒歩8分以内にこだわっており、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しています。物件の価格帯は2,000万円～2,500万円が中心で、オーナーの85％が頭金10万円以内で購入できていることも特徴です。

管理業務は、入居者募集から家賃の集金および送金、入居者とのやりとりまですべて対応しています。また「集金代行システム」と「家賃保証システム」の2つのシステムを用意しています。「家賃保証システム」を選んだ場合、設備の修理費用や原状回復のための修繕費は同社が負担することになっています。

3-2　エイマックス（A-MAX）

東京23区内で投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けている不動産投資会社です。資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げ、日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田浩平氏を中心に厳選した物件を提供しています。その中古マンションの仕入れは、立地条件や建物管理の状況、賃料相場、駅ごとの人口増加率、物件の資産価値などの厳格な基準で実施しています。そのため仕入れる物件は、毎月3,000件以上の表に出ない情報の中から数十件だけとなっています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

管理業務は、部屋の管理や入居者とのやりとりなどをすべて代行しています。空室が発生した場合は、60日経過後から査定家賃の80％が保証されるほか、物件購入後3年間は設備交換および内装工事費用はすべて同社が負担しています。

【関連記事】エイマックスの初心者向け不動産投資セミナーの内容は？体験レポート・講師インタビュー

3-3　インヴァランス

東京23区内で投資用マンションを開発・販売する不動産投資会社です。投資用マンションのブランドとして「CREVISTA」「LUXUDEAR」などを展開しており、これまでに100棟以上を開発・販売しています。物件はスマートホーム化を実践しており、アクセルラボが提供しているスマートライフ・プラットフォーム「SpaceCore」を導入しています。最先端のIoT導入で、物件の差別化と入居者満足度の向上を実現しています。

賃貸管理・物件管理ともに受託しており、管理する物件の2020年1月時点の入居率は99.79%となっています。空室を避けたい場合は、5年更新のサブリースシステムを利用することも可能です。出口戦略に対するサポートも充実しており、ローンの繰り上げ返済や物件の売却などについての相談にも応じています。

3-4　リズム（REISM）

中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを、東京23区で手掛ける不動産投資会社です。特徴的なのはビッグデータを用いた物件の選定です。大手金融機関も採用しているプロ向けのAIシステムを、分かりやすいレポートにして無料で提供しています。

物件の価格は、9割以上が2,800万円以下となっており、初めてでも購入しやすい価格帯になっています。リノベーション投資物件ではデザインバリエーションを34種類用意し、個性的なリノベーションを施すことで長期間の入居に寄与しています。2021年11月時点でのリノベーション竣工件数は700戸を突破しています。

3-5　クリアルパートナーズ

ライフプランニング・サポートを重視し、資産運用の延長線上として不動産投資を提案する不動産投資会社です。公認会計士や税理士などの不動産投資に精通した専門家が、資産形成や税金対策などについてアドバイスをするのが特徴です。投資用区分レジデンスが中心ですが、一棟レジデンスや太陽光など豊富な資産運用商品を提案しています。また自社でDXアプリを開発しており、物件のオーナーは所有物件の情報をいつでも簡単に確認することができます。

賃貸管理サービスでは、入出金業務や入居者募集、工事対応などの管理業務を引き受けています。「低コストプラン」「設備保証プラン」「完全保証プラン」の3つのプランを用意しており、月額手数料や保証内容によって選ぶことができます。

まとめ

不動産投資は物件を購入したら終わりではなく、長期にわたり運用していくことが重要です。そのため、管理体制を適切に構築することが欠かせません。

今回のコラムは管理戸数に焦点を当てて、ランキングを紹介しました。管理戸数が多いことで管理のノウハウが蓄積されていることが伺え、不動産投資を検討する際の重要な要素の一つとして参考になります。

ただし、管理戸数が多いということが必ずしも自身の不動産投資の方針に沿っているとは限りません。その他の管理体制や入居者のターゲット層なども確認し、多角的な視点で不動産投資会社を選択されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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