マンション経営で老後に月収25万円を得るためにやるべき7つのこと

少子高齢化が加速するとともに、定年と年金支給の引き上げが行われています。年金支給が将来的にどうなってしまうのか不安に感じている人も多いのではないでしょうか？老後を安心して過ごすには、老後に備えて貯金を貯めておくだけではなく、安定した老後の収入を確保しておく必要があります。

そこで今回は、マンション経営で、老後に月収25万円を得るためにやるべき7つのことについてご紹介していきます。

目次

1. 老後資金は早めに準備することが大切
2. マンション経営でやるべきことは全部で7つ
3. 不動産投資に関する最低限の知識を身に着ける
4. 老後にローンの返済が残らないような計画を立てる
5. 投資戦略をあらかじめ決めておく
6. 入居需要や資産価値が落ちないマンションを選ぶ
7. ローンの融資条件にこだわる
8. 働きながらマンション経営を行う
9. 常にいくつかの選択肢を検討しておく
10. まとめ

1　老後資金は早めに計画することが大切

「結婚」「出産」「進学」など、人生には様々なライフイベントがあります。そのイベントの最後を締めくくるのが「老後」です。子供が成人するまでの間は、様々なイベントや出費が重なります。「やっと老後の準備ができる」と思った頃には定年間近になっている可能性もあるため、注意が必要です。

現在の1ヶ月あたりの平均年金支給額は、1人あたり約15万円です。高齢夫婦無職世帯の1ヶ月の平均支出が約27万円であることを考えると、夫婦が同じ条件で年金が支給されていたとしても、3万円の余裕しかありません。どちらか一方に介護が必要になった場合は、約16万円が介護費用として毎月発生するため、大幅な赤字になってしまいます。

年金に月収25万円を加えることができれば、老後の生活資金にも余裕が出てきます。その手段として注目したいのがマンション経営です。

2　やるべきことは全部で7つ

株式投資やFXなどは、相場の変動によって一時的に目標額を達成できたとしても、それを毎月継続するのはなかなか難しいと言えます。マンション経営は安定的に入居者を確保できれば、毎月決まった家賃収入を得られます。マンション経営で老後に月収25万円を得るためにやるべきことは以下の7つです。

• 不動産投資に関する最低限の知識を身に着ける
• 老後にローンの返済が残らないような計画を立てる
• 投資戦略をあらかじめ決めておく
• 働きながらマンション経営を行う
• 需要の高いマンションを選ぶ
• 資産価値の高いマンションを選ぶ
• 常にいくつかの選択肢を検討しておく

それぞれのやるべきことの詳細について見ていきましょう。

2-1　不動産投資に関する最低限の知識を身に着ける

不動産投資は、物件選びから運用まで不動産会社に全て丸投げしてしまうこともできますが、知識が全くないまま不動産投資を始めるのは後々の不動産投資のリスクを高めてしまうことになります。

不動産投資の家賃収入は、そのまま全て手取りの収入になるわけではありません。家賃収入から不動産投資を行うにあたって発生するランニングコストを引いて残った部分が実際の収入となります。

マンション経営の主なランニングコストは、マンションを所有することに対して発生する管理費や修繕積立金、固定資産税など、運用にあたって発生する不動産会社の管理委託費や入居者の入れ替わりに合わせて行う室内の修繕費用、所得税などが挙げられます。

空室で家賃収入がないという状態でも、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出だけは発生します。空室期間が長くなれば、自分の収入や預貯金から補っていく必要があるなど、マンション経営にもリスクがあります。どのようなリスクがあるのかなど、最低限の知識を身に着けた上で、マンション経営を始めるべきと言えるでしょう。

2-2　老後にローンの返済が残らないような計画を立てる

マンション経営を行う場合は、ある程度の初期投資が必要になるため、ほとんどの投資家は金融機関から融資を受けながらマンション経営を行います。老後にローンの返済が残ってしまうと、安定した収入が確保できなくなってしまうため、老後にローンの返済が残らないような返済計画を立てることが重要です。

しかし、いくら老後にローンの返済を残さないような返済計画を立てるといっても、無理な返済計画を立ててしまった場合は、空室が生じるとローン返済が厳しくなってしまいます。そのため、どのような返済計画であれば一番リスクを抑えることができるのかあらかじめ検討しておくことがポイントになります。

もし、自分で返済計画を立てることに不安がある場合には、金融機関やFPなどの専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを考慮しながら、自分の収入やライフプランに合った最適な返済計画を立てるようにしましょう。

2-3　投資戦略をあらかじめ決めておく

老後の収入として月収25万円を目標に設定した場合、ランニングコストなどを考慮すると、1ヶ月あたり30万円程度の家賃収入があるマンションを運用すればいいことになります。例えば、物件価格2,500万円・利回り4％のワンルームマンションを3戸運用すれば、1ヶ月あたりで価格2,500万円×利回り4％×マンション3戸＝30万円程度の家賃収入を得ることができます。（ローンについては老後までに完済する前提です）

このように、自分がどの程度の収入を得るために、どのようなマンションを運用する必要があるのかという投資戦略をあらかじめ決めておくと、マンション経営をスムーズに始めることができるでしょう。

経年劣化や需要の変化、空室のリスクや自然災害のリスクなども考えると、1部屋だけ運用して家賃収入を得るよりも複数のマンションを運用して家賃収入を得ている方がリスクを分散させることができるでしょう。

2-4　入居需要や資産価値を維持できるマンションを選ぶ

マンション経営は空室のリスクを伴うため、入居需要の多いマンションを運用することが重要です。例えば、駅からのアクセスが良好であったり、周辺に病院やスーパー、ショッピングモールなどがあったりなど利便性の高いマンションであれば、入居需要が多く、長期的な家賃収入が期待できます。

不動産投資は、株式投資とは異なり、価格が高額であることから売買の流動性が低いという特徴があります。しかし、入居需要の高いマンションは資産価値も高く、流動性が低い中でも買い手が見つかる可能性が高いため、売却や買い替えを検討する場合にも円滑に進めることができるでしょう。

2-5　ローンの融資条件にこだわる

マンション経営で目指すべきゴールの一つが「ローンの完済」です。そして、ローンを完済する上で重要なことは、できるだけ低い金利で借り入れることとなります。

2018年8月現在、新築の投資用マンションに対する融資金利は1%後半～2%程度が相場となってきていますので、目標金利としては1.5%前後を目指して交渉を進めていきたいところです。

低い金利で借り入れる時のポイントは、提携金融機関数が多く、開発実績や入居率実績・融資付けの実績などが豊富なマンション会社を利用することです。融資の金利は、同じ条件の物件であっても金融機関やマンション投資会社の実績によって優遇されることがあるためです。

以下の会社は1%台の融資実績も豊富ですので、選択肢の一つとして検討をされてみると良いでしょう。

融資に強いマンション投資会社

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2-6　働きながらマンション経営を行う

マンション経営が軌道に乗った場合には、マンション経営を本業として脱サラを計画する人もいます。確かに、ある程度の収入を確保できるようになった場合には、脱サラも1つの手段ですが、脱サラは良いことばかりではありません。

自営業者とサラリーマンを比較すると、サラリーマンの方が安定した収入が期待できます。そのため、金融機関もサラリーマンであることを理由に融資を行っている場合があるので、脱サラした場合には、マンションを増やしたいと思っても、新規にローンを契約することができない可能性があります。

また、不動産投資は、常に空室のリスクや自然災害のリスクと隣り合わせです。そのため、空室が生じてしまった場合や自然災害によって建物を失ってしまった場合は、家賃収入がないにもかかわらず返済を続けなくてはならないということになります。

収入源を給与所得と不動産所得の2本柱にしておけば、不動産所得に万が一の事態が発生しても対応できるようになります。脱サラをしなければならない余程の理由がない限りは、勤務しながら不動産投資を行う方が円滑に運用を行うことができるでしょう。

2-7　常にいくつかの選択肢を検討しておく

安定したマンション経営を行うためには、一つの物件に固執するのではなく、柔軟に対応していくことが重要です。例えば、空室が半年以上続いていたマンションがあったとすると、その間は収入がないにもかかわらず、支出だけは発生します。「次の入居者から支出分だけを回収できたら売却しよう」と思っていても、その計画がうまくいくかどうかは分かりません。

不動産投資で多い失敗は「たら」「れば」で計画を立ててしまうということです。目の前の現実に対して冷静な判断を瞬時に下すことが、円滑なマンション経営のポイントです。売却・買い替え・別の投資比率を上げるなど複数の選択肢を常に検討しておき、自分だけでの判断が難しい場合は、不動産会社に意見を求めるなど、柔軟に対応していくようにしましょう。

3　まとめ

マンション経営は、金融機関から融資を受けながら始めることができるほか、運用を不動産会社に任せることができるため、マンション経営を始めるにあたり専門的な知識や労力を必要としないという手軽さがあります。また、株式投資などのように、大きな利益を瞬時に得ることはできませんが、長期的な家賃収入を得ることができるのも魅力の1つです。

老後に月収25万円を安定して得る方法としてマンション経営は最適と言えますが、運用を始めるタイミングが遅かった場合は、老後にローンの返済が残ってしまうことになるため、早めに計画を立てることが重要です。

また、マンション経営を行う場合には、1部屋の運用なのか複数の運用なのか、どの地域のマンションを購入するのかといったように、運用を始める前に決めておくべきことのほか、運用を開始してからやるべきことなどたくさんあります。

今回ご紹介した7つのポイントについてしっかりと考慮した上で、分からないことは不動産会社や金融機関、FPなどの専門家に相談することが重要です。安定した老後の生活資金を確保するためにも、しっかりと事前準備を行ってから、マンション経営を開始するようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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