不動産投資でも「億り人」になれる？投資方法やリスク、始め方を紹介

2017年に仮想通貨界にバブルが到来した際は、少額しか仮想通貨を持っていない人でも、総資産が1億円を超えた人が相次いだことなどから「億り人」という言葉が一気に世間に知られるようになりました。

不動産投資のように売却益ではなく家賃収入を得るという資産運用の方法でも「億り人」になることができるのでしょうか？今回は、不動産投資で億り人を目指すための投資手法やリスク、始め方についてご紹介したいと思います。

目次

1. 「億り人」とは？
2. 不動産投資で億り人を目指すには？
3. 不動産投資にはどんなリスクがあるか？
4. リスクに気を付けながら不動産投資を始めるには？
5. まとめ

1　「億り人」とは？

「億り人」という言葉をご存知でしょうか？億り人とは、2017年に仮想通貨界にバブルが到来した際に、仮想通貨を少額しか持っていなかった人でも、資産が1億円を超えた人が相次いだことから世間でも使用されるようになった言葉です。

仮想通貨の1つであるリップル（Ripple）は、2017年1月の最安値に対して2018年1月につけた最高値が630倍となっています。最安値でリップルを20万円以上購入していた方は、わずか1年の間に資産1億円を突破する計算であるため、億り人が相次いだというのも納得できると言えるでしょう。

また、仮想通貨界では、リップルだけでなく他にも上昇した仮想通貨が相次いだことから、資産が1億円を超える「億り人」のほか、資産が10億円を超える「自由億」という言葉も誕生しました。

不動産投資は、仮想通貨のように、投資した不動産の価格が高騰することがあまりないため、売却益で1億円を狙うということは現実的ではありません。不動産投資で資産が1億円を超える「億り人」を目指すことはできるのでしょうか？

2　不動産投資で億り人を目指すには？

不動産投資は仮想通貨に比べるとマーケットとして成熟しているため、短期間で億り人を目指すことは難しいのですが、長期で考えるのであれば決して不可能ではありません。不動産投資で億り人を目指す場合、次の2つの条件を満たすことが必要になります。

• キャッシュフローの黒字化を維持
• 購入時のローンを完済

それぞれの条件と、どのような点に気を付ければいいのか見ていきましょう。

キャッシュフローの黒字化を維持

不動産投資で億り人を目指すには、まず物件は1億円以上の新築アパートを購入することが重要となります。なぜマンションや中古アパートではダメなのかという疑問を抱く人も多いかもしれませんが、マンションは1戸目・2戸目は買いやすいものの「億」の単位で物件を買い進めることが難しく、中古アパートは入居率を高く維持することが難しいという点や自己資金が必要となってくるというデメリットがあるためです。

もちろん、金融機関のローンを返済していく必要があるため、新築アパートであれば何でもいいわけではありません。常に返済費用よりも家賃収入が上回っているというキャッシュフローの黒字化を、返済が完了するまで長期間維持できるような新築アパートを購入する必要があります。

例えば、主要な駅からのアクセスが良好で、駅から物件までの距離が徒歩10分圏内、人気の設備が充実しているなど、立地と設備の両方が整っているような新築アパートは、高い入居率を維持することができます。また、ローンの契約条件が良い場合にはコストを抑えることができるため、高い利益率を維持することができます。

キャッシュフローの黒字化を維持できなくなると、自己資金を切り崩して返済を行うなど、最悪の場合にはせっかく購入したアパートを手放さなくてはなりません。そうした事態にならないためにも、まずはキャッシュフローの黒字化を維持できる状態をしっかりと築き上げることが重要と言えるでしょう。

収入額の大きい新築アパートで満室状態を維持できれば、毎年の家賃収入は1棟あたり500万円～600万円（物件価格1億円、表面利回り5%～6%の場合）となり、ローンの返済や修繕費・税金などのコストを差し引いたキャッシュフローの黒字で毎年100万円以上の黒字を実現することが可能です。

物件購入時のローンを完済

キャッシュフローの黒字化を維持できる状態をしっかりと築き上げることができた後は、金融機関のローンの返済が終わるまで黒字化を維持しながらアパート経営を行っていきます。繰り上げ返済などを行わない場合は、返済が完了するまでには20年以上かかってしまいますが、ローンを完済した後には晴れて億り人の誕生です。

ローンを完済しただけじゃないのかという疑問を抱いた人もいるかもしれませんが、完済をしたということは、購入したアパートが全て自分の物になったということを意味しています。

アパートの購入費用の半額程度は土地の価値であるため、1億円のアパートであれば5,000万円前後の土地を完済後に丸々手にすることができるということになるわけです。しかも、土地は建物と違い、年数が経っても価値が落ちない（劣化しない）という資産としての特長があります。

完済後の土地と併せて、20年間～30年間のキャッシュフローの黒字を着実に積み上げていくことができれば、不動産投資で億り人を狙うことは十分に可能と言えるでしょう。

3 不動産投資にはどんなリスクがあるか？

不動産投資で億り人を目指すには、不動産投資のリスクとも向き合う必要があります。不動産投資には主に以下のようなリスクがあります。

• 空室のリスク
• 家賃滞納のリスク
• 金利上昇のリスク

それぞれのリスクがどのような内容なのか見ていきましょう。

空室のリスク

不動産投資で得ることができるのは、他の収入源がない限りは家賃収入のみです。そのため、空室が発生した場合は、家賃収入が減少してしまうことになります。家賃収入が減少すると、返済に必要な資金が少なくなってしまうため、最悪の場合には預貯金を返済に充てることが必要となる赤字経営に陥ってしまう可能性があります。

このように、不動産投資の場合には、常に満室状態を維持できるとは限らないため、空室を想定しながら不動産投資を行っていく必要があると言えるでしょう。

家賃滞納のリスク

家賃収入が減少するのは空室が発生した場合だけとは限りません。満室状態を維持できていたとしても、入居者が家賃を滞納している場合には、空室が発生しているのと同じように家賃収入が減少してしまいます。

あまりにも滞納が常習的で改善が見られない場合には、契約を解除することができますが、数ヵ月に1回は家賃を支払うといったような場合には、入居者の借りる権利が尊重されるため、家賃収入が不安定になってしまう可能性があるでしょう。

金利上昇のリスク

不動産投資は必要な資金が大きいことから、金融機関のローンを利用するのが一般的です。現在のように低金利の状態が続けば問題ありませんが、返済期間は20年前後と長いことを考えると、その間に金利が上昇する可能性も十分にあります。

固定金利でローンを契約している場合には金利上昇リスクはなくなりますが、変動金利よりも借入時の金利が高くなってしまうため、毎月のキャッシュフローは厳しくなります。ローンの契約では、将来的なリスクを考慮しながら契約内容を検討することが重要と言えるでしょう。

4　リスクに気を付けながら不動産投資を始めるには？

不動産投資で億り人を目指すには、これらのリスクに気を付けながら不動産投資を始める必要があります。具体的にはどのような対策が考えられるでしょうか？

空室のリスクを抑えるためには、自分の経営する物件が入居者にとって他の物件よりも魅力的である必要があります。例えば、先ほどもお伝えした立地・設備面で充実している物件を運用することが空室リスクを抑えることにつながります。

また、家賃滞納のリスクを抑えるためには、入居時の審査を厳しくすることや、もし家賃滞納が発生した場合にも督促を的確に行ってくれる不動産会社に管理を依頼するか、家賃滞納の保証がついている不動産会社に管理を依頼することがリスクを抑えることにつながります。

金利上昇のリスクを抑えるためには、最初の段階で可能な限り低い水準（できれば1%台）で金利を借りておくことや、金利上昇時にローンの借り換えを行って上昇幅を抑えることが必要です。金融機関のローン契約を固定金利にしておくことでもリスクを抑えることはできますが、変動金利よりも借入時の金利が高くなるため、金利上昇が起こらなかった場合は毎月・毎年の利益幅が少なくなるというデメリットがあります。

5　まとめ

2017年の仮想通貨界のバブル到来によって、少額投資の人でも資産が1億円を超える人が相次いだことから「億り人」という言葉が世間に広まるようになりました。

不動産投資は、仮想通貨のように価格が高騰するものではないため、一気に億り人になるということはできませんが、長期的な家賃収入を積み重ねていきローンを完済することによって億り人になることは可能です。

一方で、不動産投資で億り人を目指すためには、不動産投資におけるリスクとうまく向き合いながら経営する必要があります。リスクを抑えながら安定した不動産投資を行うためにも、土地・物件選びや不動産会社選びに力を入れるようにしましょう。

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