知らないと100万円以上損するかも？投資用マンション購入の5つのコツ

マンション投資は、アパート投資のように1棟を購入して運用するわけではなく、1部屋を購入して運用するため初期投資を抑えることができます。

そのため、不動産投資初心者でも比較的手軽に始めることができますが、だからといって何も知らないまま運用を始めると、100万円以上利益を取り損ねてしまう可能性があるため注意が必要です。

そこで今回は、投資用マンション購入する前にあらかじめ知っておきたい5つのコツについて解説していきます。

目次

1. 投資用マンション購入のコツは全部で5つ
2. 購入価格と購入時の支出を抑える
   2-1．価格交渉を行う
   2-2．仲介手数料のないマンション投資会社を利用する
3. 節税効果の高いマンションを選ぶ
   3-1．建物割合が高い物件
   3-2．築年数が浅い物件
4. 入居者ニーズの高いマンションを選ぶ
   4-1．アクセスの良いマンション
   4-2．設備の充実したマンション
   4-3．管理の行き届いたマンション
5. 低い金利でローンを借りる
6. 値下がりしにくいマンションを選ぶ
7. まとめ

1　資用マンション購入のコツは全部で5つ

マンション投資を始める際に「不動産会社に任せておけば問題ないのでは？」と思っている方も多いのではないでしょうか？

たしかに不動産会社は専門的な知識を持ったプロ集団であるため、ある程度は任せても良いのですが、すべてを任せきりにしてしまうと顧客の利益の最大化よりも自社の利益を最大化する方向にインセンティブが働いてしまったり、手間や時間が少なくて済む方向で話を進めてしまうといったことも起こりえます。

では、どういった点に注意してマンション購入を進めていけばよいのでしょうか？投資用マンションの購入にあたって、購入価格を抑える・購入時の支出を減らす・購入後の入居率を維持する・購入後の支出を減らす・購入後に価格を維持するなど、全部で5つのコツがあります。それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

2　購入価格と購入時の支出を抑える

マンション投資において、まず注目したいのがマンションの購入価格と購入時の支出です。この2つを低く抑えるだけで、スタート時に100万円以上の利益の違いが出るというケースも少なくありません。

以下では、価格交渉と仲介手数料という2つのポイントについて見ていきましょう。

• 価格交渉を行う
• 仲介手数料のないマンション投資会社を利用する

2-1 価格交渉を行う

売主の立場を考えると、少しでも高くマンションを売りたいはずなので、価格交渉に応じてくれるわけがないと思っている人も多いのではないでしょうか？売主が転勤などの理由で、売り急いでいる場合や最初から販売価格を高く設定していた場合には、価格交渉に応じてくれる可能性があります。

また、売主が会社である場合は、決算前で在庫を売り切りたいというニーズや、その後も「複数戸を購入してもらえそうだ」と期待できるケースでは、値下げをしてもらえるケースがあります。

しかし、あまりに強気で価格交渉を行いすぎてしまうと、交渉自体が決裂し、せっかくの良い物件を逃してしまう可能性もあるため注意が必要です。

価格交渉をしたことがない方や価格交渉に苦手意識のある方は、下記記事も参考にされてみて下さい。

参考記事「投資用不動産を安く購入する7つのコツ」

2-2 仲介手数料のないマンション投資会社を選ぶ

中古マンション投資の場合、購入時に最大で「物件価格×3%+6万円」の仲介手数料がかかります。2,000万円の物件であれば、2,000万円×3%+6万円=66万円が仲介手数料としてかかるため、非常に大きな出費となります。

この仲介手数料をゼロ円にする方法があります。それは、買主と売主を仲介するサービスを利用せずに、「売主から直接買う」という方法です。

たとえば、自社が売主となることで仲介手数料0円を実現している会社の一つが「ジーエーテクノロジーズ（RENOSY）」です。ジーエーテクノロジーズが仕入れた物件を購入する流れになっているため、購入時に仲介手数料を支払う必要がありません。

このように、数十万円の仲介手数料を抑えてマンション投資を始めることができれば、スタート時点で大きなアドバンテージを得ることができます。

3　節税効果の高いマンションを選ぶ

不動産投資においては、減価償却と呼ばれる資産価値の目減りが築年数の経過とともに発生します。減価償却は、実際には支出を伴っていないにもかかわらず、家賃収入から減価償却分を差し引くことで節税効果を得られるのが特徴です。

減価償却の額は一律ではなく物件によって異なるため、節税効果の高い物件を選ぶことで毎月の収支を改善することにつながります。節税効果の高い物件を選ぶコツには以下の2つがあります。

• 建物割合が高い物件
• 築年数が浅い物件

それぞれの節税効果の高い物件を選ぶコツについて見ていきましょう。

3-1　建物割合が高い物件

減価償却は、経年劣化するものにしか適用されないため、マンションの場合には経年劣化が生じる建物のみで、土地には適用されません。そのため、マンション購入時は、建物割合が高いマンションを選ぶと、減価償却の節税効果を最大限に発揮できることになります。

建物割合は、土地が非課税であるため、販売価格に占める消費税から調べることができます。例えば、販売価格が4,000万円で消費税が200万円のマンションがある場合には、税率は8％なので、200万円÷8％＝2,500万円が建物価格になります。少しでも販売価格に対する建物価格の割合が高い物件を選ぶと良いでしょう。

3-2　築年数が浅い物件

減価償却は経年劣化による資産価値の目減りであるため、いつかは資産価値が0になってしまいます。不動産の場合には、建物の構造が何でできているかによって減価償却の年数が異なってきます。不動産の主な法定耐用年数（減価償却期間）は以下の通りです。

• 木造：22年
• 軽量鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

マンションは、ほぼ鉄筋コンクリート造であるため、減価償却の期間は47年になります。新築マンションを運用した場合は、47年間減価償却の節税効果が得ることができますが、中古マンションを運用した場合は、築年数分が差し引かれるため、節税効果が少なくなってしまいます。

例えば、築30年の鉄筋コンクリート（RC）造の中古マンションを運用した場合は、残りの17年が減価償却期間になるわけではなく、（47年－30年）＋47年×0.2＝26年（端数切り捨て）が減価償却期間になります。条件がほぼ同じような中古マンションを購入する場合は、築年数にこだわることで節税効果を最大限に得られるでしょう。

4　入居者ニーズの高いマンションを選ぶ

自分が住むマンションを購入する場合は、自分の好みに合わせて物件を選べばいいですが、投資用マンションを購入する場合は、長期間にわたって入居者を確保できるかどうかを考慮する必要があります。入居者ニーズの高い物件を選ぶコツには以下の3つがあります。

• アクセスの良い物件
• 設備の充実した物件
• 管理の行き届いた物件

それぞれの入居者ニーズの高い物件を選ぶコツについて見ていきましょう。

4-1　アクセスの良いマンション

駅から徒歩10分のマンションよりも駅から徒歩5分のマンションの方が好まれるように、利便性の高いマンションの方のニーズが高いと言えます。これは、駅に限った話ではなく、スーパーやコンビニ、病院やドラッグストアなど、日常生活において欠かすことができない施設へのアクセスも含まれます。

条件に物足りなさが感じられてしまうと、入居者が他の物件に目移りしてしまい、結果的に入居率を低下させてしまうことにつながるため注意が必要です。長期的な運用を行うためにも、アクセスの良い物件を選んでおいた方が良いと言えるでしょう。

4-2　設備の充実したマンション

築年数が浅いマンションであればあるほど、入居者ニーズの高い設備が整っている場合があります。女性目線で見てみると、広々としたクローゼットかどうかなど、居室に対してのニーズのほか、オートロックや防犯カメラが設置されているかどうかなど、セキュリティに対してのニーズなども高まっています。

これらのニーズに応えることができていなかった場合には、結果的に入居率を低下させてしまうことにつながるため注意が必要です。長期的な運用を行うためにも、入居者から人気の設備が備えられている物件を選んでおいた方が良いと言えるでしょう。

4-3　管理の行き届いたマンション

長期的な運用を行うためには、アクセスが良く設備が充実している物件を選べばそれだけで十分なのでしょうか？答えは「NO」です。もちろん、入居率が低くなる原因にアクセスの悪さや設備が充実していないということは挙げられますが、それだけではなくマンションの管理が行き届いていないということも挙げられます。

例えば、マンションの修繕がきちんと行われていない、共用部分の清掃が行き届いていない、騒音や汚臭トラブルを放置しているなど、管理が疎かになっている物件の場合は、入居者がすぐに出ていってしまいます。部屋のクリーニング費用などが頻繁に発生するため、利益の圧縮につながります。

管理が行き届いているかどうかは、アクセスや設備のように見て分かるものではないため、実際に下見をするなど下調べをしっかり行ってからマンションを購入した方が良いと言えるでしょう。

5　低い金利でローンを借りる

購入後の支出を抑えることを考えた際、最も重要なのが「低い金利でローンを借りること」です。

2018年8月現在、新築の投資用マンションであれば融資金利は1%後半～2%程度が相場となってきていますので、新築を検討している場合は目標金利として1.5%前後を目指して交渉を進めていきたいところです。

低い金利で借り入れる時のポイントは、提携金融機関数が10行以上で、開発実績や入居率実績・融資付けの実績などが豊富なマンション会社を利用することです。融資の金利は、同じ条件の物件であっても金融機関やマンション投資会社の実績によって優遇されることがあるためです。

また、不動産投資を始める前に、貯蓄や資産形成をして資産状況を良くしておいたり、上場企業など知名度の高い企業に勤務する（勤務年数3年以上）、年収を引き上げるなど、自身の属性を改善できると融資条件にも大きくプラスに働かせることができます。不動産投資は購入する前から入念に準備をしておくことが成功の秘訣と言えるのです。

参考記事「不動産投資ローンの金利を低く借りるには？覚えておきたい融資の5つのポイント」

6　値下がりしにくいマンションを選ぶ

購入したマンションを長く運用し続けるのも1つの手段ですが、常にニーズの高い物件を運用することが不動産投資で成功する秘訣でもあります。そのため、ある程度運用した後は、入居率の変動に合わせて新しい物件に買い替えることを視野に入れておく必要があります。

マンションを買い替える場合には、少しでも高く売れた方が初期投資を回収できるだけでなく、次の購入資金も増やすことにつながります。そのため、マンションを購入する際は、将来的な売却を想定して値下がりしにくい物件を選ぶことが重要です。

値下がりしにくい物件は、入居者ニーズの高い物件だけでなく、地価が上昇しつつある、または大きな変動がない物件も含みます。都心などの値下がりしにくいエリアの物件を購入することで、築年数が経過しても高く売れることが期待できるでしょう。

7　まとめ

マンション投資は初心者でも始めやすい投資の一つですが、購入価格や仲介手数料、ローンの金利など事前に仕組みや相場を知っておかないと、本来出せるはずだった利益を失うことになりかねません。

現在、投資用マンションの購入を検討している場合、今回ご紹介した以下の5つのコツを参考に物件を選んでみて下さい。

• 購入のコツ①　購入価格と購入時の支出を抑える
• 購入のコツ②　節税効果の高い物件を選ぶ
• 購入のコツ③　入居者ニーズの高い物件を選ぶ
• 購入のコツ④　低い金利でローンを借りる
• 購入のコツ⑤　値下がりしにくい物件を選ぶ

マンション投資におけるリスクを抑えながら、利益を最大化できるように購入の検討や手続きを進めていきましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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