都心の新築マンション利回り3%台、それでも投資家が新築マンションを買う5つの理由 | 不動産投資コラム

2019年現在、都心の不動産価格は大きく値下がりすることなく、高水準が続いています。マンション投資において、物件価格が高くなれば利回りは悪化することになります。郊外の中古マンションであれば8%や10%の高い利回りの物件もある中、都心の新築マンションは利回り3%台に突入しています。それでも投資されている都心の新築マンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

この記事では、都心の新築マンションについて「新築マンションが持つメリット」と「都心のマンションが持つメリット」の2つの観点から解説していきたいと思います。

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新築マンションの資金面でのメリット
1-1．理由1.新築マンションは準備金が少なくて済むケースが多い
1-2．理由2.新築マンションはシミュレーションが立てやすい
都心のマンションの運用面でのメリット
2-1．理由3.都心の新築マンションは空室率が低い
2-2．理由4.ライフスタイルの変化が後押しする都心のマンション人気
2-3．理由5.ライフイベントに合わせて居住空間を変える人が増えた
まとめ

1 新築マンションの資金面でのメリット

一般的に不動産投資をして得られるメリットには節税効果や融資、売却益などがあります。まずは、そのような資金面から見る新築マンションの投資メリットを見ていくことにしましょう。

理由1. 新築マンションは準備金が少なくて済むケースが多い

自分で住む家を購入する場合は一般的には購入価格の10%くらいの頭金を準備します。その他に登記費用などの諸費用がかかります。中古マンションであれば仲介手数料もかかります。例えば3,000万円の物件を購入する場合は頭金だけでも300万円以上は必要となるでしょう。

しかし、新築の投資用の不動産を購入する場合、金融機関によっては購入金額の100%の額（もしくはほぼ全額）を融資してくれるケースがあり、ディベロッパーから直接購入すれば仲介手数料もかかりません。そのため、投資を始めるにあたって必要な資金が少なくて済むというメリットがあります。

理由2. 新築マンションはシミュレーションが立てやすい

中古マンションと違い、新築マンションは節税効果が大きく、すぐには修繕費用がかからないなどのメリットがあります。購入から出口戦略まである程度予測してシミュレーションに盛り込めるメリットがあります。細かく見てみましょう。

築10年くらいまでは大きな修繕費用がかからない

新築物件の場合、しばらくは大掛かりな修繕は必要ありません。中古物件の場合、築10年～15年の時期を目安に建物全体で大きな修繕が発生し、室内でも小さな修繕費用がかかることがあります。購入後のメンテナンスコストが低いという点は新築マンションのメリットと言えるでしょう。

節税効果が得られる

不動産会社から不動産投資を勧められる際に、節税効果の話をされた方も多いかと思います。不動産投資の所得は、給与所得と通算できるという特長があるため、不動産投資で赤字が出ると給与所得から赤字分が差し引かれて支払うべき所得税の金額が低くなるというメリットがあります。

節税効果は新築マンションに限った話ではありませんが、取得時にかかる費用や減価償却費という毎年の建物価値や設備価値の減損費用などが大きいため、購入後数年間は節税効果のメリットを享受することができます。また、この節税効果は所得への税率が高い高所得者ほど大きく働きます。

出口戦略が立てやすい

都心のアクセスの良いマンションは長期的に需要が見込めるケースが多いため、入居需要が新築で購入した場合、20年後や30年後にも買い手がつくと考えられます。その間に繰り上げ返済をして、ローンの残債を減らすことで売却時に得られる利益も多くなりますし、保有期間中に物件が値上がりすることも考えられます。

このように「いつまで保有するか」「いつ・いくらで売却するか」という出口戦略のシミュレーションを立てやすいのは、新築物件のメリットの一つと言えます。

2 都心の新築マンションの運用面のメリット

都心の新築マンションは、購入後の運用面でも大きなメリットがあります。以下では、新築と中古物件の入居率の違いや入居者のライフスタイルの変化などについても詳しく見ていくことにしましょう。

理由3．都心の新築マンションは空室率が低い

不動産投資をする際のリスクのひとつに空室リスクがあります。退去して次の入居者が決まるまで1～2ヵ月程度であればまだ想定内ではありますが、長い期間空室の状態が続くと年間収支も赤字になってしまう可能性が高くなります。

一般的に、空室率は郊外のマンションより都心のマンションのほうが低く、都心の中でも駅からの徒歩分数が近い物件や利便性が高い物件ほど入居需要が高くなります。具体的には、都心エリアで駅徒歩7分以内、複数路線が利用可能といったマンションであれば、空室リスクはかなり軽減することが可能です。

実際に、都心の新築マンションを中心に企画・開発・販売・管理などを手掛けているプロパティエージェントという東証プライム上場グループ企業の不動産投資会社では、入居率99.59%（2024年1月末時点）という実績となっています。

理由4.ライフスタイルの変化が後押しする都心のマンション人気

都心のマンションは現時点で空室率が低いだけでなく、今後も長期にわたって入居需要が高まっていくと考えられます。以下では、この点についても詳しく見ていきましょう。

高度成長期とは違うサラリーマンのライフスタイル

総務省が発表している人口推移調査では全国の人口は2010年から2015年までの5年間で約96万人減少しているのに対し、東京の人口は同じ期間で約36万人増えています。さらに東京の人口は2025年までは増え続けると予測されています。少子高齢化により全国の人口は減少傾向にある中、東京の人口は逆に増えているのです。

さらに東京都総務局の調査では東京都全体に占める23区内と23区外の人口の差が大きくなることがわかります。2025年時点で東京都全体の人口は約1,397万人になることが予想されています。2015年の東京都の人口が1,351万人ですので約46万人増えることになります。2025年の東京都の人口のうち23区で976万人ですので、東京都に住むひとの7割が23区内に住んでいることになります。

※東京都総務部資料より引用

この傾向を裏付ける理由のひとつにはライフスタイルの変化が考えられます。高度成長期には郊外に戸建ての家を持つことがサラリーマンのひとつのステータスと考えられていました。しかし近年では、仕事帰りに習い事に行ったり、同僚と食事に行ったりすることができる会社に近い都心に住むライフスタイルが好まれるようになりました。休みの日に郊外で快適な暮らしをすることより、なるべく通勤時間を減らし、平日に自分の時間を持つことが優先されていると言えます。

職住近接都市型居住ゾーンという街づくり

ライフスタイルの変化により都心に住む人が増え、都心回帰と言われている近年ですが、一人一人のライフスタイルが変わっただけではありません。都心に新しいマンションが建築される際、多くのエリアで職住近接都市型居住ゾーンという街づくりが行われていることも、都心の人気を後押ししていると言えます。

職住近接都市型居住ゾーンとは集合住宅だけではなく戸建てや、分譲、賃貸といったあらゆるタイプの住宅を併設し、子供や老人が安心して暮らすことのできる居住ゾーンのことを言います。そのため道路やマンションの周りに木や植物などの緑が多く取り入れられたり、学校やショッピングモール、病院などが同時に建設されたりするようになりました。

ただマンションが建設されるのではなく、小さな街がひとつできるようなイメージを持ってもらえばいいでしょう。都心でのライフスタイルを好む人が多くなり、そのような近代的な街で、生活に必要なものがなんでもそろう環境であれば、多少家賃が高くても住みたいという人は多くいるでしょう。

理由5. ライフイベントに合わせて居住空間を変える人が増えた

昔であれば、郊外に家を購入して退職してもそのままそこに住み続けるのが一般的でしたが、近年ではライフイベントに合わせて住む場所を変える人が増えています。その理由には子供の成長が大きく関係しています。結婚したてか小さい子供が１人くらいの家庭であれば、広めの１LDKのマンションでも無理なく生活ができます。

しかし、子供が大きくなったり、子供が2人以上になってきたりすると、部屋は狭く感じます。その時点で引っ越しをしたり、引っ越しをきっかけに3LDKや4LDKのマンションを購入したりする人もいます。その時はそれでいいとしてもその後子供が全員成人し独立した場合は、その部屋に夫婦2人で住むには広すぎると感じる人も少なくありません。

そのため子供が独立するのを機に、利便性の高い都心に小さめのマンションを購入したり、狭い部屋に引っ越ししたりする人が多くなっています。総務省の調査結果によると本人が50代で子供が成人します。

（出典）総務省「ICTの進化がもたらす社会へのインパクトに関する調査研究」（平成26年）