マンション投資で空き家になったら管理費はどうなる？購入前の6つの注意点も

空室はマンション投資におけるリスクの一つですが、空室になった場合の経営状況はどうなるのか不安に感じている投資初心者の方もいるでしょう。

そこで今回のコラムでは、空室になった際の管理費に焦点を当てます。空室になっても管理費を支払う必要があるのか解説するとともに、購入前に確認したい管理業務における注意点についても紹介します。

目次

1. マンション投資では2つの管理費が発生
   1-1．マンション投資の賃貸管理
   1-2．マンション投資の建物管理
   1-3．空室時の管理費の取り扱い
2. マンション投資の賃貸管理に関する注意点
   2-1．賃貸管理業務の内容
   2-2．空室リスク対策の内容
   2-3．サブリース契約や家賃保証の有無
   2-4．中古物件の場合は引き継ぎの可否
3. マンション投資の建物管理に関する注意点
   3-1．建物管理の管理費用
   3-2．建物管理の状態
4. まとめ

1　マンション投資では2つの管理費が発生

マンション投資では2種類の管理業務があります。専有部分の「賃貸管理」と共用部分の「建物管理」です。それぞれに管理費が発生しますので、2つに分けて解説していきます。

1-1　マンション投資の賃貸管理

区分所有をしてマンション投資を行う場合、所有している物件を管理したり、入居者を募集したりといった業務が必要になります。それが賃貸管理です。

賃貸管理で代表的なのは、入居者募集や家賃回収などですが、細かく分けると「入居者募集業務」「家賃回収業務」「契約関連業務」「物件管理業務」「トラブル対応業務」といった業務があります。

それぞれの業務内容を下記の表にまとめましたので、参考にしてください。

賃貸管理に関して発生する管理費用は、管理委託費用とも言われます。支払い先は管理業務を委託している管理会社になります。管理費用の設定方法は管理会社によって異なりますが、家賃の◯％や1物件◯円といったように設定されます。

目安は家賃の5～10％、物件ごとの設定であれば1物件1,500円〜2,500円が相場となります。ただし管理業務の内容によって大きく異なりますので、金額だけではなく、業務内容と合わせて確認することが大切です。

1-2　マンション投資の建物管理

マンション投資における建物管理とは、エントランスや廊下、エレベーターといった共用部分の清掃、建物や設備の保守・点検などの管理業務のことです。適切な建物管理が行われることで、入居希望者の内見時の印象が良くなったり、快適な住環境の提供につながったりなどで空室リスクの回避にもつながります。

区分所有によるマンション投資の場合、一棟のマンションに複数の物件所有者がいます。そのため自治組織として管理組合を設け、複数の物件所有者の意見をまとめられるような仕組みなっています。

建物の管理業務は、この管理組合の決定事項や意向に合わせて行われます。例えば、共用部分の清掃などを外注するといった決定も管理組合で行います。

管理組合ではこうした建物管理を行うために、物件所有者から管理費を集金しています。つまり、建物管理における管理費の支払い先はマンションの管理組合となります。管理費の設定はマンションの管理組合によって異なりますが、概ね5,000円～15,000円前後が相場となっています。

1-3　空室時の管理費の取り扱い

前項では、マンション投資には2つの管理費が発生することを解説しました。しかし、区分所有をしてマンション投資を行っている場合、空室になると家賃による収入は得られませんが、このマンションの空室期間についても、賃貸・建物管理の両方の費用を支払う必要があります。

建物管理については、オーナーの所有する物件に入居者がいなくても、他の入居者がいるため清掃などの業務は必須です。また、入居希望者が物件の見学に来た際に、綺麗に清掃がされていないと入居につながらない可能性もあります。

また、賃貸管理を委託している際の管理費用についても同様です。入居者を募集するための業務や、新しく入居者を迎え入れるための原状回復工事の手配、適正な賃料を設定するための市場調査など、空室時でも管理会社は業務を行っています。

そのため、空室時でも管理費が発生するのが原則です。ただし、一部の管理業者では、空室時の管理委託料を無料にしているケースもあります。

2　マンション投資の賃貸管理に関する注意点

賃貸管理業務を委託するには、物件を購入する前に確認しておきたい注意点があります。今回は代表的な4つの注意点を紹介します。

2-1　賃貸管理業務の内容

賃貸管理業務は、管理会社によって対応できる業務が異なります。入居者募集や家賃回収、問い合わせ窓口業務などが基本的な業務ですが、備品交換がついていたり、家賃保証がセットされているなどのケースもあります。

そのため、物件を購入する前に価格だけでなく管理内容についても管理会社に確認することが大切です。管理費の金額だけで比較することのないようにしましょう。

2-2　空室リスク対策の内容

不動産投資では空室になると家賃収入が得られません。特に1部屋のみの区分所有によるマンション投資の場合、家賃収入がゼロになってしまいます。

空室リスクを軽減するためにも、どのような空室対策ができるのか、どのような対策を提案してくれるのか事前に管理会社に確認しておくようにしましょう。

入居者募集にしても、自社で仲介店舗を展開していたり、単独のサイトで入居者を募集していたり、管理会社によって異なる方法で行っています。

また、入居者の退去率を低くするために、トラブル対応を丁寧に行っているといった特徴も管理会社によって異なります。このような違いを確認しておきましょう。

2-3　サブリース契約や家賃保証の有無

空室になるのが不安な場合は、管理会社がサブリース契約や家賃保証を取り扱っているか確認しておくことも大切です。どちらも空室リスクの軽減につながりますが、下記のような違いがあります。

• サブリース契約：管理業務などをすべて含めて1部屋◯◯円あるいは家賃×◯％という契約ができる
• 家賃保証：空室になった際に家賃×◯％を管理会社が支払うという契約

どちらの契約も月々の収入が減る可能性がありますが、空室になっても毎月決まった家賃が振り込まれることになります。

ただし、サブリース契約や家賃保証は、年数が経つごとに設定家賃が低くなるなど契約条件の見直しが行われるケースが大半となります。契約内容を丁寧に確認し、将来を見越して選択することが重要です。

2-4　中古物件の場合は引き継ぎの可否

新築物件ではなく、オーナーチェンジ物件など個人のオーナーから投資用の中古マンションを購入してマンション投資を行う場合は、既存の管理会社を引き継ぎできるか確認する必要があります。

引き継ぐことができる場合はこれまでの経験を引き継げるという利点がある一方、別の管理会社に切り替えた場合には新鮮な意見を取り入れることができるという利点もあります。

入居者確保の仕方や担当者の姿勢などが異なるため、管理会社が変わると賃貸経営は大きな影響を受けます。そのため、管理会社は引き継ぐか、他社に切り替えるか、じっくり検討することが重要です。

3　マンション投資の建物管理に関する注意点

建物管理は、物件の管理組合の方針に則って行われます。つまり、一人のオーナーが方針を変えることは難しいものです。そのため物件を購入する前に、注意点を確認しておくことが大切です。

3-1　建物管理の管理費用

投資用マンションを購入する際は物件価格や利回りなどの情報に注目しがちですが、管理費の確認も忘れないようにしましょう。管理費や修繕積立金は物件を所有している間は必ず支払うことになります。毎月のキャッシュフローに影響するため、適正かどうか判断する必要があるのです。

建物管理に関する管理費用は、マンションの規模や状態などが影響しているため、5,000円〜15,000円が相場となっており、価格帯に幅があります。例えば、マンションの戸数が少ないと管理費用は高くなり、戸数が多いと管理費用は低く抑えられる傾向があります。

比較対象の物件と比べて管理費用が高くないか比較するのに加えて、不明点がある場合は売主や仲介業者に確認することも大切です。

3-2　建物管理の状態

国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」では、管理費の使い道として清掃費用や設備の保守・点検など11項目を一例として挙げています。

区分所有者から集めた管理費を管理組合が適切に使っているか購入前には分かりにくいものですが、管理の状態は物件を購入する前にある程度確認することができます。例えば、下記のようなことを物件の見学時に確認してみましょう。

• エントランスにゴミや汚れがないか
• 郵便受けに不要なチラシが入ったままになっていないか
• 玄関や廊下の照明器具は壊れていないか
• エレベーター内にゴミは落ちていないか
• 玄関へのアプローチなどは清掃されているか
• ゴミ置き場に不要なゴミが置かれていないか
• 芝生や植栽は手入れされているか、など

建物管理は入居者獲得に大きな影響を与えます。例えば、郵便受けの周りに不要なチラシが散乱しているといった状態であれば、敬遠する入居希望者がいると考えられます。

まとめ

マンション投資で発生する費用のうち、管理費には2つの種類があることを紹介しました。空室になったとしても、賃貸管理と建物管理のどちらの管理費用も発生するのが原則です。そのため空室リスクを軽減できるような物件選び、管理会社選びを行うようにしましょう。

また、物件を購入する前には管理費用の金額だけでなく、管理業務の内容を確認することも忘れないようにしましょう。どのような方法で入居者募集を行っているのか、入居者を退出させないためにどのような体制で管理しているのかなどを購入前に管理会社に確認することも大切です。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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