中古マンション投資と新築マンション投資の違いは？メリット・デメリットを比較

マンション投資では、大きく分けて新築マンション投資と中古マンション投資の2種類があります。これからマンション投資を検討される方の中には、どちらを選ぶべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

運用を開始してから、「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、両者の違いをよく理解してから選ぶことが重要です。

この記事では、中古マンション投資と新築マンション投資の違いを比較し、解説します。

目次

1. 新築マンション投資のメリットとデメリット
   1-1．新築マンション投資のメリット
   1-2．新築マンション投資のデメリット
2. 中古マンション投資のメリットとデメリット
   2-1．中古マンション投資のメリット
   2-2．中古マンション投資のデメリット
3. まとめ

1．新築マンション投資の特徴

マンション投資は、大きく分けて新築マンション投資と中古マンション投資の2種類あります。運用を開始してから「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、違いをよく理解した上で運用するマンションを選ぶことが重要です。

1-1．新築マンション投資のメリット

新築マンションとは建築されたばかりで、これまでに入居者が住んでいないマンションのことを指しています。

新築マンション投資のメリットは、大きく分けて下記の2つです。

1. 金融機関からの融資を受けやすい
2. 周辺の家賃相場や賃貸需要があらかじめ調査されている

それぞれ見て行きましょう。

金融機関からの融資を受けやすい

マンション投資を始める際は自己資金だけではなく、金融機関の融資を利用することが出来ます。その際、新築マンションは同条件、同規模の中古マンションと比較して担保価値が高く、より良い条件で融資を受けやすくなります。

自己資金が少ない場合でも比較的に検討しやすい点は新築マンション投資のメリットと言えるでしょう。

周辺の家賃相場や賃貸需要があらかじめ調査されている

不動産投資で注意すべきリスクの1つに空室リスクが挙げられます。空室になっている間は家賃収入が得られず、ローンの返済が滞ってしまう可能性もあります。

新築マンションは、マンションデベロッパーが周辺の家賃相場や賃貸需要をあらかじめ調査し、空室リスクや利回りを極力考慮したうえで建築されています。データがある程度そろっているため、マンション投資をこれから始める方にも検討しやすいと言えます。

一方、中古マンションの価格は売主の希望価格で売り出されているため、利回りや将来的な空室リスクを考慮されずに売り出されていることがあります。中古マンション投資は物件の目利きが必要な分、不動産投資の初心者の方にはやや難易度の高い投資先ともいえるでしょう。

1-2．新築マンション投資のデメリット

次に新築マンション投資のデメリットについて見て行きましょう。主なデメリットは下記の2つです。

1. 過去の運用実績がない
2. 実質利回りが低い

それぞれ見て行きましょう。

過去の運用実績がない

新築マンションには過去の運用実績がないため、賃貸の需要が多いかどうかは周辺の賃貸物件の入居状況から判断することになります。周辺の賃貸物件の入居状況が優れている場合でも、自身の新築マンションの入居率が高くなる保証はありません。

新築マンション投資を始めても、なかなか入居者が現れずに空室期間が長くなる可能性があります。「新築マンションだから必ず入居率が高い」というわけではない点には注意しましょう。

実質利回りが低い

新築マンションは販売元の不動産会社の利益が加算されるため、中古マンションと比較して物件価格が高くなります。家賃収入に対して物件価格が高くなることで、実質利回りが低くなってしまうことに注意しましょう。

実質利回りが低いと借入金の金利変動や突発的な修繕、想定外の空室期間によってキャッシュフローがマイナスになることもあります。新築マンション投資は中古マンションと比較して実質利回りが低くなることに注意しましょう。

2．中古マンションの特徴

中古マンションは経年劣化による資産価値の減少が影響して、新築マンションよりも安く手に入るため、初期投資を抑えながらマンション投資を始めることが可能です。

中古マンション投資のメリットとデメリットについて解説します。

2-1．中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは、大きく分けて下記の2つです。

1. 物件価格が安くなり、利回りが高くなる
2. すぐ家賃収入を得られる

それぞれ詳しく見て行きましょう。

物件価格が安くなり、利回りが高くなる

中古マンションの多くは金融機関からの担保評価が低くなり、入居率も低下傾向にあることから新築時よりも物件価格が安くなります。家賃収入に対して物件価格が下落することから、利回りが高くなり、収益性の高い投資物件となる傾向があります。

オーナーチェンジ物件であれば、すぐに家賃収入を得られる

中古マンションの中には、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件であることがあります。オーナーチェンジ物件は、中古マンションを取得した時点ですぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。

【関連記事】オーナーチェンジ物件購入時に知っておきたいメリットとデメリット

2-2．中古マンション投資のデメリット

中古マンションの主なデメリットとして、ここでは以下の2つを挙げています。

1. 空室率が高くなる
2. 修繕費用がかかりやすい

それぞれ中古マンションのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

空室率が高くなる

中古マンションは新築マンションよりも設備が古くなり、部屋が経年劣化によって汚れているケースがあります。そのような状況で、近くに新築マンションができた場合、入居者が退去してしまったり、家賃下落がおきてしまう可能性がある点に注意が必要です。

中古マンションには物件価格が新築よりも安いというメリットはありますが、新築マンションと比較して賃貸需要は低下し、空室率が上昇する傾向があります。周辺の賃貸需要や家賃相場を調べ、キャッシュフローに余裕のある物件を選ぶ必要があるでしょう。

修繕費用がかかりやすい

築年数の経過とともに劣化が生じるため、中古マンションでは修繕を行う箇所や頻度が多くなり、修繕費が高額になることがあります。

また、賃貸需要を増加させるために最新の設備を導入するとさらに費用がかかります。また定期的な修繕を行っていない場合、資産価値が低下するだけでなく、劣化が原因で雨漏りによる浸水被害が生じる可能性もあります。

利回りが高くても家賃収入の多くを修繕に回さなくてはならないケースもあるため、どのくらいの修繕が発生するのか、修繕費用のシミュレーションを行うことが大切です。

まとめ

新築マンション投資と中古マンション投資にはそれぞれメリットとデメリットがあり、特徴が大きく異なります。双方の特徴をよく理解できていないままどちらかを選んでマンション投資を始めた場合、思わぬ失敗に遭遇する可能性があるので注意が必要です。

また中古マンション投資は物件の目利きや適切な修繕が必要になるため、やや難易度の高い投資物件だと言えます。不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に問い合わせてみることで、不動産投資の知識を備えておくことも大切です。

この記事は、新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットをそれぞれまとめています。マンション投資のリスクを少しでも抑えるためにも、新築マンションと中古マンションの特徴を事前によく理解してからマンション投資を始めましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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