オーナーチェンジ物件購入時に知っておきたいメリットとデメリット

不動産投資を始めるにあたって、オーナーチェンジ物件の購入を検討される方も多いのではないでしょうか。入居者の賃貸契約を継承するオーナーチェンジ物件は、新築マンションとは違ったメリットとデメリットが存在しています。

この記事では、オーナーチェンジ物件を購入する際に知っておきたいメリットとデメリット、また注意しておきたい点についてご紹介します。

目次

1. オーナーチェンジ物件とは
2. オーナーチェンジ物件のメリット
   2-1．銀行融資が通りやすい傾向がある
   2-2．購入後すぐに家賃が入る
   2-3．家賃収入から具体的な資金計画が立てやすい
3. オーナーチェンジ物件のデメリット
   3-1．入居者がいるため、部屋の中を見ることが難しい
   3-2．物件購入後にすぐに退去してしまうこともある
   3-3．運用開始時に入居者を選べないというデメリットも
4. オーナーチェンジ物件を購入する際に注意したいこと
   4-1．前オーナーが売却する理由を確認する
   4-2．できれば部屋の中を内見させてもらう
   4-3．入居者の滞納状況やレントロールを確認する
   4-4．物件の修繕履歴や修繕積立金の積み立て状況を確認する
5. まとめ

1．オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは入居者が賃貸中の状態で、物件の売却により不動産オーナーが変わる物件のことです。オーナーチェンジ物件は区分所有以外にマンションやアパートの1棟の場合や、戸建ての場合があり、1棟の場合は一部屋でも居住者がいればオーナーチェンジという扱いになります。

このようなオーナーチェンジ物件は新築物件の購入と異なり、旧オーナーのこれまでの運営による履歴が残されています。その情報を利用することで、今後の修繕計画や設定家賃などの検証をすることが可能です。

2．オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件にはどのようなメリットがあるのかを見てみましょう。
ここでは３つのメリットについて解説していきます。

• 銀行融資が通りやすい傾向がある
• 購入後すぐに家賃が入る
• 家賃収入から具体的な資金計画が立てやすい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1．銀行融資が通りやすい傾向がある

オーナーチェンジ物件は、空室物件に比べて融資が通りやすい傾向にあります。なぜなら、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件には過去のものも含めたレントロール（家賃表）があり、金融機関が収益実績を明確に把握することが出来るためです。

その他、共用部分の経費や修繕にかかった費用も明確にできる可能性が高く、収益性の高い物件はより多額の融資を受けやすい傾向にあります。一般的に不動産は現金のみで購入するには価格帯が高額なため、融資審査に有利になるということは大きなメリットとなります。

2-2．購入後すぐに家賃が入る

空室の状態で物件を購入した場合、まずは入居者を募集する必要があります。入居を確保するまでは家賃収入が発生しませんので、ローンの返済や管理費はオーナーが自己資金で支払わなければいけません。
一方、オーナーチェンジ物件の場合はすぐに家賃収入が発生するため、ローンの返済や管理費の支払いを家賃からできる点がメリットになります。

2-3．家賃収入から具体的な資金計画が立てやすい

入居者のいるオーナーチェンジ物件は、初月から発生する家賃や経費が明確な状態で引き継ぐことが出来ます。そのため、購入後の資金計画が立てやすい特徴があります。一方、空室の状態では想定する家賃や経費の通りになるとは限らず、その点では高いリスクがあります。
オーナーチェンジ物件は決まった家賃が最初から発生し、具体的な購入後の資金の流れが読みやすい点もメリットになります。

3．オーナーチェンジ物件のデメリット

ここまでオーナーチェンジ物件の具体的なメリットについて解説してきました。
次に、オーナーチェンジ物件にはどのようなデメリットがあるのか確認してみましょう。

• 入居者がいるため、部屋の中を見ることが難しい/li>
• 物件購入後にすぐに退去してしまうこともある
• 運用開始時に入居者を選べないというデメリットも

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1．入居者がいるため、部屋の中を見ることが難しい

オーナーチェンジ物件の場合、入居者がいるため部屋の中を見ることは基本的にはできません。そのため、壁紙などの内装や付帯設備の状態を正確に知ることは難しくなります。

もし、雨漏りや配管の亀裂などの重大な損傷があるにも関わらず旧オーナーがそれを把握していない場合には、売買契約の内容によっては修繕費を購入者が負担しなければならなくなるケースもあります。
入居者がいるために重大な瑕疵（かし：欠陥のこと）や、瑕疵につながるような損傷があっても気づけない危険性がありますので、その点がデメリットになります。

3-2．物件購入後にすぐに退去してしまうこともある

オーナーチェンジ物件では購入時点ですでに入居者がおり家賃収入があるという点がメリットになりますが、購入後すぐに退去する場合もありますので注意が必要です。

例えば、一人暮らし用のワンルームマンション等では、地域によって卒業間近の学生や、単身赴任で一定期間のみ生活するサラリーマンなどが居住している傾向があり、年度末の時期などには一斉に入居者が入れ替わることがあります。

一般的な売買契約においては、物件の引き渡し後は所有権と運営責任が新オーナーに移ります。入居者の退去が出た場合、次の賃借人の募集期間中にもローンの返済や経費の支払いは発生してしまいます。このように購入後すぐに退去が発生した場合、キャッシュフローを圧迫するリスクがある点がデメリットになります。

3-3．運用開始時に入居者を選べないというデメリットも

オーナーチェンジ物件の場合、入居者がいる状態で購入することになりますので、購入時点の入居者を自分で選ぶことは出来ません。
家賃の未払いや物件の破損、近隣住民とのトラブル、別の部屋の入居者からのクレームなど、入居者が起こしてしまうトラブルの可能性は多岐に渡ります。

このようなトラブルを避けるためには、あらかじめ入居者の属性や賃貸履歴などの情報を集め、入居者によるリスクの程度を精査する必要が出てきます。また管理会社や家賃保証会社との契約状況の確認も必要になります。このように購入前に入居者リスクを精査する手間がかかる点はオーナーチェンジ物件のデメリットと言えます。

4．オーナーチェンジ物件を購入する際に注意したいこと

上記で確認したオーナーチェンジ物件を購入する際のメリットとデメリットをもとに、オーナーチェンジ物件を購入する際にはどのような点に注意すれば良いかを見てみましょう。

ここでは4つの注意点を挙げています。

• 前オーナーが売却する理由を確認する
• できれば部屋の中を内見させてもらう
• 入居者の滞納状況やレントロールを確認する
• 物件の修繕履歴や修繕積立金の積み立て状況を確認する

こちらもそれぞれ見ていきましょう。

4-1．前オーナーが売却する理由を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する場合は、前所有者が売却する理由を確認しましょう。入居者とのトラブルが原因で売却をするという場合には、自分が購入後に引き続きトラブルを抱えることになりかねません。

その他にも物件に何らかの問題があり家賃が下落している場合や、周辺環境の変化によって入居率が低下している、場合には、その問題が改善できない可能性もあります。不動産の仲介業者を通して売却する理由を聞き、改善できない問題を抱えていないかを確認するようにしましょう。もし懸念材料があれば、そのぶん価格交渉を行ったり、購入を見送ったりする判断が必要になります。

4-2．できれば部屋の中を内見させてもらう

入居者がいて部屋の内見が出来ない場合には、旧オーナーから入居者に部屋の中を内見させてもらえないか交渉してもらうことも大切です。もし入居者の同意が得られず、内見が難しい場合には、仲介会社を通じて物件の状況を可能な限りヒアリングし、内装や設備に問題がないかどうかを確認するようにしましょう。物件の購入前にできるだけ状況確認をしておくことが、後のトラブル発生の可能性を下げるために重要な作業となります。

4-3．入居者の滞納状況やレントロールを確認する

現在の入居者が家賃を滞納していないかなど賃貸状況も確認するようにしましょう。また、レントロールを確認して過去の入居者などを確認することも大切です。例えば今までの賃借人には大学生が多いのかとか、会社員が多いのかといったことを把握しておくだけでも、空室になった際の募集ターゲットの設定がしやすくなります。

入居者によって家賃設定や部屋の設備や内装のデザインも変わってきますので、どのような人がターゲットになるかは把握しておきましょう。

4-4．物件の修繕履歴や修繕積立金の積み立て状況を確認する

今までにどのような修繕が発生しているのかを把握するために、共用部・専有部それぞれの修繕履歴も確認しましょう。専有部の設備や内装など過去の修繕状況を確認することで、今後発生しそうな修繕も予測できます。

また、共用部の修繕履歴に大規模修繕の記載がある場合には、修繕積立金の積み立て状況を確認し、追加拠出や積立金の値上げがないかどうかを確認することも大切です。修繕履歴を確認して、設備などの修繕計画に役立てるようにしましょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件購入時に知っておきたいメリットとデメリット、また購入時に注意したいことについて確認しました。オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入が得られますので、その点では初めて不動産投資をする方にとって安心できると言えるでしょう。

しかし、メリットだけではなくデメリットもあります。オーナーチェンジ物件を購入する際は、売主が物件を売却する理由や、現在と過去を含めた賃貸状況など色々な視点から慎重に確認するようにしましょう。

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