アパートを売却したら税金はいくらかかる？一覧と計算方法まとめ

所有しているアパートを売却することで、まとまった資金を入手したいと考えた場合、売却代金からは税金や不動産会社の仲介手数料などが引かれるため、全額を自由に使えるわけではないことに注意が必要です。アパートを売却した場合には、どのくらいの税金がかかるのでしょうか？

この記事では、アパートを売却したら税金はいくらかかるのか、一覧と計算方法をまとめています。

目次

1. アパートを売却した場合の税金一覧
   1-1．登録免許税
   1-2．印紙税
   1-3．不動産譲渡所得税
2. 不動産譲渡所得税の計算方法
   2-1．短期譲渡所得税
   2-2．長期譲渡所得税
3. 所有期間の計算に注意
4. まとめ

1　アパートを売却した場合の税金一覧

アパートを売却した代金で次のアパートを購入することを予定している方もいると思います。しかし、アパートの売却代金は全てを自由に使うことができるというわけではありません。その理由は、アパートの売却代金から税金や不動産会社の仲介手数料などが引かれるためです。

アパートを売却する際に不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料の上限は法律で決まっており、その上限の範囲内で不動産会社が自由に手数料を決めることができます。そのため、不動産会社に確認することで、どのくらいの仲介手数料が発生するのかを事前に知ることが可能です。

では、アパートを売却する際の税金も事前に知ることができるのでしょうか？アパートを売却した場合に発生する税金としては以下の3つが挙げられます。

1. 登録免許税
2. 印紙税
3. 不動産譲渡所得税

それぞれの税金について詳しく解説します。

1-1　登録免許税

登録免許税とは、アパートの売却で所有者が売主から買主に移転する場合の登記にかかる税金のことです。アパートの売却の場合に生じる登記は主に以下の2つです。

1. 所有権移転や抵当権設定
2. ローン残債がある場合の抵当権抹消

登録免許税は、売主と買主の双方で連帯して納税義務を負います。慣例的には所有権移転や抵当権設定にかかる登録免許税は買主、ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税は売主が負担します。

売主の抵当権抹消にかかる登録免許税は、1つの不動産について1,000円です。つまり、アパートの場合は、建物と土地の2つなので2,000円が必要です。

そのため、アパートを売却する際には、抵当権抹消に必要な登録免許税として2,000円が発生します（借地の場合など金額が変動する時もあります）。ただし司法書士に抵当権抹消を依頼する場合は、手数料も含めると1～2万円程度かかるので注意しましょう。

1-2　印紙税

印紙税とは、アパートを売却する際に買主と売主との間で締結する売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。購入した収入印紙を売買契約書に貼付すれば、間接的に税金を納めたことになります。

売買契約書を1部ずつ作成して買主と売主それぞれが原本を所有する場合は、収入印紙が2枚必要です。一方、1部作成してもう1部をコピーで対応する場合は、収入印紙は1枚で問題ありません。収入印紙の額は、売買契約の金額によって以下のように異なります。

令和2年3月31日までは軽減税率が適用されます。ただし、この期限を超えると印紙税が本則税率に戻り、現在よりも高くなる予定なので注意しましょう。

1-3　不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合のみ納める税金です。登録免許税や印紙税は、利益が出ているかどうかに関係なく不動産を売却する際にはほぼ必ず発生します。しかし、不動産譲渡所得税は、利益が出た場合に限られているという大きな違いがあります。

アパートの売却によって利益が生じたかどうかは、単純に売却価格から購入価格を引けばいいというものではありません。利益が生じたかどうかは、以下の計算式で算出します。

売却益＝売却価格－購入価格－諸費用

また購入価格と言っても、購入時のアパートの価格をそのまま当てはめるわけではありません。購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた残りが、ここでの購入価格になります。

諸費用には売却時だけでなく購入時の諸費用も含まれます。諸費用として挙げられるのは以下のような費用です。

• 仲介手数料
• 土地の測量費
• 印紙税
• 入居者の立退料
• 建物の解体費用

アパートを解体して更地として売却する際は、建物の解体費用を諸費用として引くことができます。諸費用を引いて利益が残っている場合のみ不動産譲渡所得税を納めます。

2　不動産譲渡所得税の計算方法

不動産譲渡所得税は、不動産を売却して利益が生じた場合のみ納める税金でした。では、利益が生じた場合は、具体的にいくらの税金を納めることになるのでしょうか？

納める不動産譲渡所得税の金額は、アパートをどのくらいの期間所有していたかで大きく異なります。少しでも不動産譲渡所得税を抑えたい場合は、所有期間が5年を超えてからアパートを売却することをおすすめします。

所有期間5年以内と5年を超えた場合の税率の違いについて、以下で解説します。

2-1　短期譲渡所得税

所有期間が5年以内のアパートを売却する場合は、短期譲渡として扱われます。短期譲渡所得税は、所得税30％に住民税9％が加わって全部で39％です。

しかし、所得税には平成21年に発生した東日本大震災の被災者支援を目的とした復興特別所得税が平成23年から平成49年（令和19年）までは2.1％上乗せされます。そのため、所得税は実質30.63％、全部で39.63％です。

仮に、アパートの売却価格5,000万円、購入価格4,000万円、諸費用500万円だった場合、500万円の利益が生じます。所有期間を3年とすると、短期譲渡所得税が適用されるため、198万1,500円が徴収されることになります。

2-2　長期譲渡所得税

所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合には、長期譲渡として扱われます。長期譲渡所得税は、所得税15％に住民税5％が加わって全部で20％です。

こちらも短期譲渡所得と同様、復興特別所得税が上乗せされるので所得税は実質15.315％、全部で20.315％です。

所有期間が8年のアパートを売却して500万円の利益が生じた場合は、長期譲渡所得税が適用されて、101万5,750円が徴収されることになります。

5年を超えるかどうかで、アパートの売却益に課せられる税金が2倍近く異なるため、特に売却を急いでいない場合は、5年を超えてから売却した方が良いと言えるでしょう。

3　所有期間の計算に注意

不動産の売却益に課される税金を少しでも抑えたい場合は、5年を超えてから売却した方が良いと言いましたが、所有期間の計算は少し複雑なので注意が必要です。

例えば、令和元年6月1日にアパートを取得した場合は、令和6年6月2日以降に売却すればカレンダー上は5年を超えているため、一見長期譲渡所得税の要件を満たしているように見えます。しかし、実際は不動産売却において所有期間を計算する際は、売却した年の1月1日時点で考える形となります。

つまり、上記のケースでは令和6年1月1日に売却したことになり、所有期間5年以下で短期譲渡所得税が適用されるので注意が必要です。長期譲渡所得税が適用されるには、令和7年1月1日以降に売却しなければなりません。

期間を勘違いして売却すると税金を多く支払うことになるため、所有期間が5年を超えるかどうかが微妙なアパートを売却する際は十分に注意しましょう。

4　まとめ

リーマンショックが平成20年に生じてからは、不動産価格は右肩下がりになっていました。しかし、平成25年からは回復基調にあり、平成31年からは三大都市圏以外の地方圏でも回復に向かっています。そのため、所有中のアパートを売却するチャンスと考えている方も多いと思います。

アパートの売却代金で、次のアパートの購入を予定している方もいると思いますが、売却代金の全額をそれらに回すことができるわけではありません。売却代金からは税金や不動産会社の仲介手数料が引かれるため、どのくらい引かれるか事前に把握しておくことが重要です。

税金は必ず発生する登録免許税と印紙税、売却によって利益が出た場合に発生する不動産譲渡所得税があります。不動産譲渡所得税は、物件の所有期間で税率が倍近く異なるため、売却前に所有期間と所有期間の計算方法を確認することを忘れないようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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