不動産投資はやっぱり東京？東京の物件を購入する際に注意したいこと

東京は人口が集中していますので、賃貸ニーズが高く不動産投資をするには効果を見込みやすいエリアと言えます。しかし、他のエリアと比較して物件の価格帯が高かったり、利回りが悪かったりするなどのデメリットもあります。

この記事では東京の収益物件の価格や利回りを確認した上で、東京の物件を購入する際にはどのような点に注意すれば良いかを見てみたいと思います。

目次

1. 東京と周辺エリアの収益物件の価格
2. 東京と周辺エリアの収益物件の利回り
3. 東京と周辺エリアの収益物件の家賃相場
4. 東京都の転入超過数
   4-1．都道府県別転入超過数
   4-2．東京23区と東京市部の転入超過数
5. 東京都の収益不動産の新築と中古の利回りの違い
6. 東京で不動産投資をする際に注意したいこと
   6-1．エリアごとの賃貸ニーズと価格帯に注意する
   6-2．利回りが高いほど投資リスクは上がる
   6-3．賃貸ニーズは最寄り駅などから細かく分析する必要がある
7. まとめ

1．東京と周辺エリアの収益物件の価格

まず、東京の収益物件がいくらくらいするのかを見てみましょう。以下の表は2019年7月～9月期の区分マンションと一棟アパート、一棟マンションの各エリアの平均価格を記載したものです。今回は東京23区と東京市部、と横浜市、川崎市を抜粋し比較しています。

＊不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の資料をもとに筆者作成

こちらのグラフからどのタイプの収益物件も東京23区が最も価格が高いことが確認できます。一方、東京市部は物件のタイプにより、横浜市や川崎市より価格帯が低い場合もあることが確認できます。

2．東京と周辺エリアの収益物件の利回り

利回りはどのように推移しているかを見てみましょう。以下の表では2019年7月～9月期の各エリアの物件タイプ別平均利回りを確認することができます。

＊＊不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の資料をもとに筆者作成

利回りに関しては東京23区がもっとも低い一方、東京市部は横浜市・川崎市と比較しても高くなっていて、東京は利回りが二極化していることが確認できます。このことから、同じ東京で不動産投資を検討するにしても、立地や利回りなどの条件の優先順位によって選択するエリアは分かれてくるでしょう。

3．東京と周辺エリアの収益物件の家賃相場

不動産投資をする場合、利回りや運用中のキャッシュフローも大切ですが、ローン完済後に得られる家賃収入も大切です。ローン完済後の家賃収入を、年金にプラスする収入として計画している方もいるでしょう。

ローン完済後は家賃が高いほど手元に残るお金が多くなります。23区と市部、横浜市、川崎市の家賃相場がどうなっているのかを見てみましょう。上記で確認した平均価格と平均利回りの表から、家賃収入を算出したものが以下の表になります。

物件タイプ別の各エリア平均家賃収入

＊家賃＝物件価格×利回り÷12ヵ月で計算、小数点1位以下は切捨て

こちらの表から月々の家賃収入の高さは一棟マンション、一棟アパート、区分マンションという順番になることが確認できます。一棟物件になると、ローン完済後の収入だけで年金以上の額を得られると言えるでしょう。しかし、この価格は満室の状態での試算になりますので、空室がある場合はこの通りではありません。

4．東京都の転入超過数

東京都は都道府県の中でも最も人口が集中している都市です。他県と比較してどれくらい転入者がいるのかを見てみましょう。

4-1．都道府県別転入超過数

東京都は他県と比較して人口が集中する傾向が顕著ですが、1年間でどれくらいの人口が増加しているのでしょうか。以下のグラフは総務省が発表している住民基本台帳から引用したものです。2017年と2018年の都道府県別転入超過数が確認できます。

＊総務省発表「住民基本台帳人口移動報告平成30年結果」から引用

こちらのグラフから東京都が他の都道府県に大きく差をつけて、最も転入超過数が多いことが確認できます。また東京周辺の神奈川県・埼玉県・千葉県も転入超過にあることから、東京都の居住・就労ニーズの高さが伺えます。

4-2．東京23区と東京市部の転入超過数

次に東京都の23区と市部の転入超過数を比較してみましょう。以下は総務省の同じ資料から、市町村別の転入超過数を表した表を引用したものです。

こちらの表から全国の市町村の中で東京都23区が最も転入超過数が多いことが確認できます。このことから、東京で不動産投資をする場合、人口が集中している23区内は賃貸ニーズが高いことが考えられます。

しかし、この数値は2018年の調査結果で、毎年このような状況になるとは限りませんので、不動産投資をする際はその都度データを確認するようにしましょう。また23区内でも人気の区とそうでない区がありますので、それぞれの区のデータをもとに賃貸ニーズ調査を始めるのが良いでしょう。

5．東京都の収益不動産の新築と中古の利回りの違い

次に東京都の物件の利回りについて、新築と中古という視点から見てみましょう。一般的に不動産は中古の方が新築よりも利回りが良くなります。築年数によってどれくらいの違いがあるのか、健美家の資料から引用した以下の表で見てみましょう。こちらの表では2019年7月～9月期における、物件タイプ別の利回りを築年数10年ごとに記載したものです。

物件タイプ別の築年数による利回りの違い（東京23区）

物件タイプ別の築年数による利回りの違い（東京市部）

＊不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の資料をもとに筆者作成

こちらの表から築年数が多く経過している物件ほど利回りが高いことが確認できます。また23区と市部では、どのタイプも23区より市部の方が利回りは高く、利回りを最優先する場合は東京市部で築年数が多く経過した物件を検討すると良いことが考えられます。

6．東京で不動産投資をする際に注意したいこと

上記の資料から、東京で不動産投資をする際にはどのような点に注意して取り組めば良いのかを見てみましょう。

6-1．エリアごとの賃貸ニーズと価格帯に注意する

上記の資料から、東京で不動産投資をする場合は、都心部に近いほど人口が集中しているため、高い賃貸ニーズが期待できます。しかし、23区内は物件価格が高くなりますので、ある程度の収入や手元資金がないと手を出しにくい傾向にあります。

一方、市部は23区内と比べて価格帯が安く、利回りは高くなりますが、全体的に賃貸ニーズは下がる傾向にありますので、購入を検討する物件の賃貸ニーズがどれくらいあるかをより慎重に調べる必要があるでしょう。

6-2．利回りが高いほど投資リスクは上がる

上記の資料から、東京では市部の方が利回りは良いことが確認できました。また古い物件ほど利回りが良くなる傾向にありますので、市部で築古の物件を狙えば、高利回りで運用できるものが見つけやすくなるでしょう。

しかし、一般的に不動産は利回りが高いほどリスクは上がるものです。中でも修繕が多く発生したり、間取りや内装が時代遅れなものとなって賃貸ニーズが相対的に低くなったり、というマイナス面は無視できません。

「物件価格が高いから…」「利回りが高いから…」という理由だけで物件を選ぶのではなく、価格帯・利回り・リスクなど総合的な観点から物件選びをする必要があります。

6-3．賃貸ニーズは最寄り駅などから細かく分析する必要がある

東京市部は人口の転入者数が23区より少なくなることから、賃貸ニーズは23区と比較して低いことが考えられます。しかし、場所によっては賃貸ニーズが高いところもありますので、実際には「23区」や「市部」と言った大まかなエリアではなく、最寄り駅などより細かく立地面を考慮して物件を探すことが大切です。

特に、複数の路線が通っているような都心に移動しやすい場所や、駅から徒歩7分以内の物件などはニーズが高くなることが考えられます。また、最寄り駅の利用者数や周辺物件の入居状況、今後の新規物件の建設計画などにも注目しながらエリア・物件を検討するようにしましょう。

まとめ

東京で不動産投資をする際に注意したい点についてご紹介しました。同じ東京都でも23区内と市部では不動産価格や利回り、家賃が異なり、また住む人の属性も異なることが考えられます。

利回りを追求するのか、あるいは多少高くても人が集まる都心部が良いのかなど、自身の状況や投資の目的によって、投資すべきエリアや物件の価格帯は違ってきます。東京で投資用物件を購入する際は、今回のような地域の特徴を把握した上で、きちんと計画を立てて取り組むことが大切です。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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